房地产长效机制方案稳妥实施专家：房价趋缓大格局不变

今年的《政府工作报告》中提出，要更好地解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。由此来看，2019年我国房地产市场将沿袭此前的“三稳”（稳房价、稳地价、稳预期）基调。
3月12日，住建部部长王蒙徽表示，将坚决落实党中央、国务院的部署，稳妥实现房地产市场平稳发展的长效机制工作方案。
实际上，去年年末召开的中央经济工作会议也指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
政策信号明确 房地产长效机制方案走向稳妥实施阶段
2015年，中共中央政治局4月30日召开的会议中也指出，建立房地产健康发展的长效机制。
自2016年12月的中央经济工作会议提出“房住不炒”、综合利用五大手段，加快建立房地产长效机制以来，“长效机制”作为热门词汇迅速走红。
随后在2017年的政府工作报告、中央政治局会议、十九大报告中都对房地产“长效机制”有所提及。
去年年末召开的中央经济工作会议也指出，要构建房地产市场健康发展长效机制。
历时六年的探索，房地产长效机制的相关表述也在悄然发生变化，从“健全”、“加快建立”到“构建”，再到“稳妥实施”，并首次在房地产长效机制后面加上“方案”二字，可见房地产长效机制已经取得突破性进展。
对于最近提出的“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。”国都期货研报观点认为，从字面上看，至少有三层意思，首先，房地产市场长效机制方案已经从研究起草中的草案变成了方案，下一步应该就能从行政程序和立法程序中窥到长效机制的身影。其次，正式宣布房地产长效机制进入了“实施”阶段，政策信号再度明确。最后，“稳妥”二字很重要，在2019面对内外挑战等诸多不利因素下，“六稳”，尤其是稳预期成为重中之重，房地产长效机制的实施一定不是以破坏稳定局面为代价的。
首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池对新京报记者表示，构建房地产市场健康发展长效机制的关键是建立多主体供应、多渠道保障的租购并举的住房制度，对不同收入家庭提供不同的住房，大力发展租赁市场，实现租购并举的住房制度。
依据今年的政府工作报告要求，2019年我国房地产市场将沿袭此前的“三稳”（稳房价、稳地价、稳预期）基调。
目前，在“房住不炒”的大前提下，从“因城施策”到“一城一策”，“一城一策”正在成为各地房地产调控关键词。据新京报记者不完全统计，截至目前，至少已有福建、河南、杭州、宁波等地表示，将研究制定并实行“一城一策”楼市调控方案，此外，长沙等地也均开展“一城一策”试点。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，现在强调“一城一策”，含义在于各地的调控自主权更大。各类调控会有不同的考核体系，即地方政府自己需要承担调控的责任。
2019年人民银行金融市场工作会议也提出，加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。
中金公司观点认为，从当前政策大基调来看，“稳房价”仍是中央对房地产调控的核心政治诉求和底线，其政策定力和调控房价的决心仍然不容轻视。“除非出现基本面的严重加速恶化，中央层面的房地产政策放松（尤其是调低最低首付款比例、降低认房/认贷标准、放开房企融资敞口等）可能性不大。”
出台房地产税主要有几方面的功能。一方面，提高房地产的使用效率。目前，我国房地产每年的供给量达到16亿平米，房屋的人均居住面积达到40平方米，总量比较合适，但房屋空置率较高，这是社会资源的严重浪费。出台房地产税后，闲置的房屋必须要产生效益，才能盘活资源。
另外，由于公共资源匹配不均衡，我国出现学区房，或过分强调所谓房子地段的情况，通过房地产税可对这种情况进行调节。
另外，大家也不必对房地产税的出台过度担心，房地产税一定会有非常大的弹性和空间，把决定权交给地方政府，与目前“一城一策”相衔接。

不过，从长期来看，房地产市场确实与人口导入有很大关系。人才往中部地区、中部都市圈聚集，像郑州、合肥、武汉这样一些都市圈，人口导入速度正在加速，房价也有所上涨，这是比较合理的。
另外，集体土地入市，也能控制出租公寓房、长租公寓房的租金，中低收入人群能够直接得到帮助。
不过有一点要注意，就是集体土地入市和建设，还得按照城市总体规划来安排，才会避免混乱。
但房地产调控的基调，以及限购、金融控制、房住不炒等主要政策是不会变的，这是长期政策。

长租公寓未来如何发展，首先是要防止长租公寓垄断，否则会出现操控租金的情况。其次，长租公寓在运营过程中，不应该过度使用金融手段，不能让租户掉到陷阱里去。最重要的是，长租公寓应该回归物业管理的本源，不能急功近利。
但中介的发展也还有很多东西要完善，还需要一个过程。首先千万要避免中介垄断。有一些城市，例如北京，个别企业的市占率甚至达50%、60%，一个企业在某城市只要市占率达30%，基本上就可以左右房价了，这是监管部门应该想办法避免的。另外，中介应该把主业做好，不要把太多金融融入到中介业务里，这样行业才更容易监管，才会以一种健康的方式来发展。
新京报记者 侯润芳 潘亦纯 编辑 陈莉 校对 薛京宁