全国销售数据突现大跌！楼市究竟在“转熊”还是“回暖”？

重要会议行至尾声，今天，国家统计局如期公布1-2月的重要经济数据了。

这一公布，就是一枚重磅炸弹：

除了房地产开发投资数据之外，其他房地产相关数据悉数“扑街”。其中，商品房销售面积出现43个月以来首次同比下调。

有专家发表言论说，这意味着中国历史上，房地产上涨周期最长的一轮牛市正式结束，进入调整期，2019年，市场下调难免。

有趣的是，长期观察市场的人都能感觉到，3月以来，部分一二线楼市似乎已经有了那么一丢丢“小阳春”的味道——别的不说，局姐的两个小伙伴，年后分别在广州南沙和成都市区买房，下定的最后一刻，居然不约而同地，被二手业主临时反价！

这简直是楼市上行期才会有的遭遇。

当下的楼市究竟是正在“转熊”还是“回暖”？被低迷的数据结结实实“打脸”后的“小阳春”，真的可以持续吗？

01

先看看统计局公布了哪些数据。

首先，商品房的销售数据断崖式下跌。

1-2月份，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。

看起来有点吓人。

从此前统计局的数据可以看到，从2015年5月开始，全国商品房销售额出现回升，随后6月，销售面积出现回升，房地产回暖确立，到2018月12月，销售额销售面积“双升”持续时间长达43个月。

这是国内房地产上涨周期最长的一轮牛市，现在这两个数据已经走下神坛。

不过，如果真正深究一下的话，住宅的销售面积仅仅下滑3.2%，而销售额保持4.5%的增长，看来全国的房屋的均价还在上涨通道。下滑得比较严重的，主要是办公楼和商业营业用房，这两项的销售面积都出现了两位数以上的下跌。

其次，房企到位资金涨幅放缓。

1-2月份，房地产开发企业到位资金24497亿元，同比增长2.1%，增速比2018年全年回落4.3个百分点。

这个增幅，是2016年3月份以后的新低。

拆分来看，国内贷款4976亿元，下降0.5%；利用外资52亿元，增长3.3倍；自筹资金7279亿元，下降1.5%；定金及预收款7366亿元，增长5.6%；个人按揭贷款3458亿元，增长6.5%。

大概能说明两个问题：

一是房企资金面依然很紧张，在国内想要拿到贷款还是非常困难；

二是定金、预收款和个人按揭依然在增长。其中定金相对去年年底涨幅在降，但是个人按揭款相比去年年底的涨幅是回升了不少的。

之前的几次定向降准和放水确实没有从银行层面流入房企。不过，虽然企业贷款很困难，但是个人想要买房，贷款明显宽松了。

最后，有一个指标出现了上浮。

全国房地产开发投资。

房地产开发投资指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。

2019年1-2月份，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。

其中，住宅投资8711亿元，增长18.0%，增速提高4.6个百分点。

在一片惨淡的房地产数据中，这个数字异乎寻常的好，但它并非领先指标。房屋销售面积和新开工增速这两个领先指标双双下滑，看来这个指标未来也好不到哪去。

02

以上这一系列数据，真的预示着房地产市场“牛转熊”吗？

从大的方向来说，是的。

可以与之相佐证的，是近期逐渐公布的，房企1-2月份的销售数据。

中原地产的统计数据显示，25家房企公开发布1-2月销售业绩，合计销售额为5019亿，同比下调了7%。去年同期，这个数据是同比销售上涨超60%。

三大龙头房企前两个月业绩同比都出现明显下滑。

除了碧桂园是以“权益合同销售额”替代了去年的合同销售额，口径不一致无法比较之外，恒大2019年前两个月，共实现合约销售金额约647.0亿元，同比减少约42.49%。万科累计实现合同销售金额920.7亿元，较去年同期下滑11%。

但是，是全国所有地方的市场都不好吗？

未必。

从分区域的销售数据来看，2019年1-2月，东部地区商品房销售面积和销售额双双下滑，降幅明显；中部地区情况好一点，商品房销售面略有下滑，销售额依然在上升，只是增速回落；西部地区情况更好一些，商品房销售面积和销售额都还在上升，但是增速出现大幅回落。

为什么会有这样的区别？中西部地区由于此前市场升温较慢，加上春节回乡购房的余温，还有一些补涨行情，而一二线城市集中在东部地区，由于政策相对严苛，调控时间长叠加需求透支，同比降幅最大。

这就不难解释，为什么这一波政策“微放松”，反而是一二线城市，甚至是北上广深领头。

比如说人才政策。

2017年的人才新政，主要以少数二线城市为主。但是，进入2018年之后，北京、上海、深圳、广州也开始针对高端人才局部调整引进条件，二线城市成为力度最大的人才引进城市，包括西安、南京、合肥等城市力度空前，楼市限购政策变相放开。

在楼市交易税费及利率调整方面，也是一二线城市牵头。

北上广深率先推出不止一轮减税。首先对个人出租房屋的税率减半征收，然后对增值税附加部分减半增收，随后，东莞跟进。

在利率方面，融360监测数据显示，2019年2月，全国首套房贷款平均利率连续三个月下降，北上广深等一线城市首次“齐头并进”，进入首套房贷利率最低城市前十位。

03

那么，当下的市场，到底是“牛转熊”，还是小阳春呢？

事实上，这是一个分化的市场。换句话来说，“牛转熊”和小阳春是并行的，只是出现在不同的地点。

易居研究院公布的《10城二手房市场报告》显示，2月份， 包含北京、深圳在内的10个一二线城市二手房成交量为2.9万套，环比下降40.9%，同比下降7.1%。

然而，数据总是滞后的。

在不停“微放松”的刺激下，一二线城市的市场确实在转暖。

3月初，中原地产首席分析师张大伟曾经公开表示，北京楼市再次出现了上涨炒作，部分区域出现了价格波动，上涨开始出现。

张大伟判断，市场心态转为乐观的，主要是一线城市和部分二线城市，具体包括北京、上海、深圳、合肥、济南、南京等等。

在开篇，局姐也说起两个在成都和广州南沙买房的小伙伴。年后，他们准备下定的时候，惊讶地发现，居然遭遇了二手卖家不同程度的反价——一个反价5%，一个反价10万。

卖家在这个时候反价是不明智的，他们立刻失去了等待多时的套现机会。然而，这也从另一个角度说明了当下一二线城市的市场——看房的人多起来了，成交的速度正在加快，卖家的心态逐渐坚挺。他们可能开始试探性涨价，探测市场的接受度。

局姐踩盘发现，佛山靠近广州的千灯湖片区，二手房去化速度已经比年前快了许多，笋盘甚至几天之内就能消化，而广州不少开发商已经收回了年前最优惠时期的折扣，甚至试探着开始在新推的盘源中进行小幅涨价了。

在这些城市，小阳春真实存在。

当然了，市场回暖，中介的炒作有推波助澜，其次，这种程度的“小阳春”也只是相对之前的冰冻期而言，顶多是在价格调整到位后，需求释放，逐步回到平稳期的市场水平，离真正的过热还差得很远。2018年的房地产销售纪录，很难被打破。

那么，什么城市即将“牛转熊”呢？

那些前期依靠棚改支撑，而在今年的棚改计划中被“抛弃”的三四线城市，将转向漫漫熊途。

毕竟，在中国，一二线城市的楼市有增量人口驱动，三四线城市的需求，基本是靠棚改撑起来。

说到这个，今天，住建部在官网有公布“2018年棚户区改造工作拟激励城市名单”，12个城市上榜，其中，除了长沙和乌鲁木齐是省会之外，全是三四线城市，包括江苏省徐州市、山东省潍坊市、安徽省阜阳市等。

这些三四线城市，可能会在转熊的路途上，走得慢一点…

但无论如何，在这一波需求释放之后，“小阳春”是否能持续，还得看未来的政策变动，其中，最核心的，是金融政策。

未来是否能有降准，甚至降息？信贷政策是否能有所宽松？限购、限贷的那些认房又认贷细则是否会有所变化？

换句话说，房地产归根结底，是一个财富的蓄水池。如果没有新的水源进来，这一波小阳春，也仅仅是一波小阳春而已。

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