净负债率大增 旭辉年报发布领跌港股地产

3月14日，旭辉控股发布2018年度业绩报告。数据显示，2018年旭辉合同销售额1520亿元，同比增长46%；全年合约销售面积960万平方米，合约销售均价15900元/平方米。

成绩单出炉当日，资本市场似乎并不买单。截至收盘，旭辉报5.33港元/股，跌幅7.3%，领跌港股房产板块。

握3500亿货值定1900亿目标

在今日举行的业绩发布会上，旭辉集团执行副总裁陈东彪向《每日经济新闻》表示，旭辉2019年度的销售目标是1900亿元。

“这是根据今年的市场判断做的安排。从销售过程来讲，我们2019年有3500亿元可供销售货值，量是够的。”

陈东彪直言，今年市场的量会略有下降，因而目标制定得相对保守，这也和旭辉过往稳健的风格一致。

旭辉集团财务中心总经理潘皓琦也表示，今年1900亿元的目标，是按照旭辉55%的货值做测算的，所以对完成这个目标非常有信心。

不过，《每日经济新闻》记者注意到，在运营上，旭辉呈现出供应追不上消化的态势。2018年，旭辉新增货值1240万平方米，和2017年度的1320万平方米相比，减少了6%，而2018年旭辉的销售额同比增加了46%，新增货值明显“节奏跟不上”。

对于“蓄粮”问题，旭辉执行总裁林峰表示，拿地也分大年和小年，我们认为2018年土地市场的定价是偏高的，而且旭辉的整体土储够，所以挑选标尺抬高，土地数量也就减少了。

继续强二三线策略

具体分析土储分布，按陈东彪的表述，旭辉一线城市的布局比例在5%以内。最少的时候，这一数值仅2.5%。

在目前旭辉的大盘中，强二线和三线城市的确起了最大作用。2018年三线城市的销售额占比从2017年的5%增加至22%，企业销售均价则同比下降了3.8%，为15900元/平方米。而2018年销售贡献最高的城市是合肥，销售额达159亿元，同比增长16.5%。

不过记者也注意到，2018年旭辉平均单城市产能从2017年的37.1亿元下降到了34.5亿元。旭辉2018年在44个城市销售超195个项目，但销售贡献超百亿的城市为4个，与上年持平，并且销售超百亿的杭州、苏州、上海，销售额均有不同程度下滑。

从旭辉的土地增量可见，2018年旭辉新增的93个项目，总建面为1240万平方米，交易价款411亿元。其中三四线新增土储的占比达到52%，2017年这一占比则仅15%。

“旭辉目前的拿地策略，降低了一二线城市大幅限价对业务的影响，一定程度上有利于未来的业绩增长。但其在三四线城市的布局略晚，错失了大部分红利，未来新增项目的价格将可能不如预期。”有业内人士称。

“今年的市场预估低开高走”

从财务角度，在潘晧琦看来，旭辉2018年拿的地其实不算少，并且80%以上为招拍挂获得。

“招拍挂获取的土地，在市场上能够拿到比较均衡的利润率。土地通过一二级联动，则利润率会更高一些，这是公开市场招拍挂达不到的利润率。”

由于拿地方式的大幅转变，2018年旭辉的核心净利润率为13.1%，较2018年中期略有下滑。潘晧琦表示，旭辉上市至今的净利润率一直维持在12%以上，这在业内也属于较好。

林峰则表示，2018年市场是高开低走、略微向下的，但2019年的市场预估是低开高走。

“我们希望追求有质量的增长，在平衡规模和利润的基础上，期望下半年的发力。”林峰表示。

“每年的负债增量是一个确定数字”

数据显示，旭辉2018年净负债率由2017年度50.9%大幅上升至67.2%。

对此，潘晧琦表示，负债率上升的主要原因是2018年拿地增多，但依旧在安全水平范围内。

潘皓琦告诉记者，旭辉的拿地原则是“量入为出”，即不会设定一个拿地金额，而是跟着市场走、跟着资金链走，每年对自己的负债有一个管控，有多少钱拿地，取决于经营上有多少回款，所以旭辉每年的负债增量是一个确定数字。

“2018年签约回款率87%，过去几年也一直维持在85%以上，一定程度控制负债压力。”同时，潘皓琦告诉记者，目前旭辉的现金短债比为3.3，一年内到期债务比17%，这也是非常低的一个数字。

“如果现金短债比倍数高，接下来几年的数据也不会很好。但旭辉能够把这一指标控制在很低的水平。”潘皓琦表示。

（封面图片来源：摄图网）

每日经济新闻