假如望京府的神户型卖完了该怎么办

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  最近中海又出杀手锏了。

  一张疑似中海望京府的户型图,这些天在北京地产圈里传递着。

  

  网传望京府的139平的户型图

  139平,做到南向四面宽的大平层,说实话,户型蛮诱人的。

  目前看来,中海又一次拿出屡试不爽的招数:利用“神户型”博出位。

  01

  帝都楼市的修罗场中,这不是中海第一次用“神户型”作为杀手锏了。

  从瀛海府的88平小三居,到直接把神户型印在工地隔墙上的中海云筑,再到魏善庄的中海云熙,最近一次是望京府。

  看来中海把“神户型”战术执行的相当彻底。

  在讨论户型图泄露途径的话题上,我们发现这张户型图有两个显著特点:

  自带话题性

  利好开发商

  再结合中海官方不予置评的暧昧态度,不难得出,户型图的历史使命已然完成,至于真实性和来源,早已不重要。

  02

  包子好吃,从来不在褶子。

  项目怎么样,先看地段,如何评价朝阳马泉营的地段。

  最简单的方法,是看开发商们的态度。

  先把时间线拉回2018年9月13号,当天,北京土拍市场上演了一出好戏,主题是冰与火之歌。

  朝阳马泉营地块,接受了12家房企组成的9支队伍的78轮举牌的抢夺,最后被中海以42%的溢价率揽入麾下。

  同一天,房山青龙湖地块,只有首开报名,底价成交了该地块。

  冰火共存的市场行情,验证了一件事,对耕耘北京市场的房企而言,只要有真材实料的好地,钱不是问题。

  也直接说明中海手里这张底牌,并不差。

  望京府的楼面单价是3万4,而销售均价不超过6万9,价差不小。

  对比“不赚钱,就交个朋友”的地王项目,这样的价差,留给开发商的利润空间很大,发挥匠心的空间同样很大。

  如何取舍,全凭开发商的对待产品的态度。

  03

  按照现有透露的信息,可以暂且用一句话评价中海望京府的产品。

  好就好在有“神户型”,坏就坏在只有“神户型”。

  首先,12米的限高和容积率,注定了这个项目的产品特质:低密。低密项目的处理方式不多,奇齐猜中了开头,没猜中结尾。

  猜中的是望京府选择了堆叠产品力,没猜中的,是它选择主推平层,辅以叠墅和合院的均低搭配。

  我们同时拿到了传闻中的下跃平面图,从户型上看,下跃户型有些泯然众人。

  

  

  网传望京府的平层下跃户型图

  既然下跃战斗力不强,我们重新审视139平的神户型,你会意识到139的大平层不仅少,而且贵。

  挥舞着首付,准备买票的朋友告诉我,139的户型总价可能会在1000万左右,比叠墅还贵了200万。不得不说,神户型对应的价格也是神级。200万的价差,如果你和奇齐一样,是价格敏感型体质,对神户型的好感就会大打折扣了。

  不仅如此,作为头牌的平层户型,只有200套左右,仅占总户数的四分之一。

  如果真买不到神户型,就要冷静思考自己的初心。

  因为项目没有高层住宅,直接导致的结果,是总价门槛被抬高。

  不难发现,中海早已明确了客户画像,很遗憾,项目与刚需无缘。

  望京府的特点,可以总结成以下几个关键词:

  “接抵望京商圈,低密大户型,毗邻阿里巴巴等大厂,正宗地铁房”

  

  感受完关键词里透露着中产气息再看定价,是不是就显得可爱了许多。

  04

  但先别嗨,上述的关键词,同样是要打折的。

  譬如作为地铁房地铁的望京府,好就好在有地铁,坏就坏在只有一条地铁。

  这条顺义人民进城必经之路上,藏着无数心酸的挤地铁的故事。15号线的高峰拥堵度,丝毫不输西二旗站。

  道路交通同样不容乐观,近在咫尺的望京却能让你堵的油耗和血压一起飙升。

  此外,低密社区的神户型后遗症照样避不开,第一是项目地块不得已会加入东西朝向的楼栋,第二是社区感弱。

  这两个问题能不能妥善解决,还得打个问号。

  05

  最后再说说马泉营板块的中产气息。

  马泉营骨子里,的确流淌着中产的血液。下面这张是马泉营地铁站的抽象作品。

  

  仔细看你会发现,这三个粗胖的字体,是几栋二层小别墅组成的,这是马泉营的真实写照,翻译过来,就是农村搭建区。

  现在如果你出了马泉营站往北走,有很多顽固的农村二层小楼,往南走,有很多均价3000万的现代别墅区,譬如香江花园和观唐。这样的矛盾和碰撞中,透露着中产的气息。

  业态上,马泉营同样是帝都中产新地标。

  从网红最爱打卡的红砖博物馆,到文艺青年必去的高晓松开的杂书馆,再到旁边的奥特莱斯,全都弥漫着中产的气味。

  但中产气味,往往与生活的烟火气相冲。

  但马泉营北侧的烟火气,遇到南边的中产气味,像是平价超市遇到大厂金钱的摞叠。路边大饼摊和朋友圈里的岁月静好的相互对峙,难融合更难消解。

  马泉营,远不止望京府。而望京府,也远不止“神户型”。

  

  

  

  

  

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