租赁土地被征收，承租人可获哪些补偿？

【案情概览】

陈先生在广西某村租赁土地若干亩，用于汽车服务公司经营。2014年，该土地被征收，区管委会与该土地的权利人——某村村民小组签订了《补偿协议》，约定了土地补偿费、安置补助费及青苗补偿费的补偿数额，并约定该村民小组应当自行清退承租人，并自行处理与承租人之间产生的法律纠纷。如若村民小组未在约定时间内完成搬迁，区管委会有权组织拆除。

因部分法律问题尚未解决，陈先生未能在区管委要求的期限内拆除房屋，区管委会随即进行了强制拆除。看到自己的房屋被拆，陈先生决定通过法律途径维护自己的合法权益，来到北京圣运律师事务所寻求帮助。

在了解相关情况后，律所主任王有银做出了案件策划，并指派团队律师出庭应诉。律师认为，从陈先生与村民小组签订的协议可以看出，该房屋确系陈先生建设并作为实际使用人，与该征收行为有直接的利害关系，可以作为行政诉讼的原告。另外，依据《〈中华人民共和国土地管理法〉实施条例》第45条的规定，阻挠国家征用土地的，由县级以上人民政府土地管理部门责令交出土地，即便区管委会主张其已经与村民小组签订了行政协议，但这并不意味着区管委会可以不履行相关法律程序，径自拆除涉案房屋。

最终，法院采纳了圣运律师的建议，确认区管委会未履行法定程序便拆除陈先生房屋的具体行政行为违法。

【法律点评】

征收土地必须遵循法定程序，承租人也有权利获得相应补偿。在本案确定强拆行为违法后，作为承租人的陈先生就可以要求政府履行补偿义务。那么，本案中陈先生到底可以获得什么补偿呢？今天，圣运律师为大家讲解租赁土地被征收，承租人可以获得哪些补偿。

一、房屋的补偿

被征收的土地是集体的，补偿归集体，但地上的建筑是承租人的，依据《〈中华人民共和国土地管理法〉实施条例》第26条规定，土地的补偿费归集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归其所有者。本案中，陈先生在租赁土地上建设了房屋，可以获得该房屋补偿。需要注意的是，租赁土地一般是有年限的，租赁到期，承租人有义务恢复土地原状，也即拆除土地上的房屋和其他建筑，因此，陈先生获得的补偿费用是与租赁剩余年限挂钩的。

二、搬迁费、临时安置费

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，承租人可以获得因房屋征收造成的搬迁、临时安置费用。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府具体规定，陈先生可以到政府信息公开网查询政策信息，明确补偿数额。

三、停产停业损失

如果承租人租用土地用于生产经营，则可能因土地征收导致停产停业，造成相关损失。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，因征收房屋造成的停产停业损失由作出征收决定的市、县人民政府给予补偿。在本案中，陈先生能否获得这方面补偿主要取决于证据的证明力。因此圣运律师提醒，承租人应保留订单、合同的原本，保存征收之前的财务收支记录，争取在补偿谈判中取得主动权。

四、剩余租金、差价、奖励等其他补偿

财产被征收属于合同履行中的不可抗力事件，也就是说，因土地征收导致租赁合同无法继续履行时，双方当事人均不承担违约责任。当然，如果一方当事人明知土地将要被征收，则另当别论，需要依据具体情况分配责任。本案中，虽不用承担违约责任，但出租方有义务将剩余的租金退还给陈先生，如果陈先生租赁新的土地产生了必要的租金差价，政府也要酌情考虑补偿。同时，根据各地政策，陈先生还可能获得签约奖励以及其他补偿。

【律师寄语】

在合法经营、合法取得土地使用权的情况下，上述补偿一般都能争取到，但当自建房被认定为违法建筑的情况下，可能会被强制拆除，无法获得相应补偿。

但是，房屋被认定为“违建”也要遵循一定的程序，即便真的是“违建”，也不是一点补偿都没有，承租人可在专业人士的帮助下争取合理补偿。

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