【年报季】旭辉控股:2018年利润涨负债降,2019年增权益稳增长

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  3月14日,旭辉控股(00884.HK)在香港及上海同步召开年度业绩发布会。如往常一样,旭辉集团董事长林中前往香港,总裁林峰坐阵上海。

  

  此前,每一年都会由林峰在上海为媒体解读业绩,今年林峰简单致辞后笑言“害怕大家审美疲劳”,由旭辉集团执行总裁陈东彪进行了2018经营业绩解读,陈东彪为此挑了一条亮色的领带。

  

  2018年,旭辉实现合约销售1520亿,同比增长46%,超额完成了年初制定的1400亿销售目标。

  

  对于销售权益占比的质疑,林中在香港业绩会上解释说:旭辉在土地市场热的时候,会分散风险,减少权益比重。在市场冷的时候,会逆市增加权益比重。从去年10月份至今年2月份,旭辉把握了一轮房地产土地回落的机会,在一二线城市获得了550亿货值的土储,拿地权重提升到了75%。

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  2019低开高走

  林中认为,房地产市场正进入“平稳增长,低频波动,震荡上升”的新长周期。

  林峰在上海的媒体沟通会上介绍,旭辉将2019年的合约销售目标定在1900亿元,按年增长25%。相比于此前旭辉的增长速度,今年明显是偏稳健保守的一年。

  “去年的市场是高开低走,业绩一个月比一个月低。今年则是低开高走,年中见底,市场企稳。一二线城市会好过三四线城市。”林峰如是说。

  今年旭辉的推盘节奏根据市场情况,分为上下半年4:6开。


  旭辉集团财务中心总经理潘皓琦认为今年的市场,总体在量上会有所下降,因而销售目标相对保守。

  2018年,旭辉结转收入424亿元,同比增长33%,核心净利润55.4亿元,同比增长36%,均延续了过去三年30%左右的高速增长。

  

  对于旭辉13.1%的核心净利润率,林峰表示大企业的利润率可能在10%左右,一些高周转企业利润率可能还会低于这个水平。除非一些进行一二级联动开发的房企,用时间换利润,目前整个行业在回归合理的利润率水平。

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  2019是拿地机会期

  2018年,旭辉进入15个城,新增93幅地块,权益地价410亿元,补充货值超2200亿。目前,旭辉已覆盖44个地级以上市,完成了沿海及内陆核心区域布局。

  

  林峰认为2018年并非拿地的好时机,但旭辉有充足的库存,2019年旭辉将把握土地市场窗口机会,增加在二线、强三线城市的土地储备,进一步优化土储结构,增加项目权益比重,提高利润率。

  对于拿地价格高于当地平均水平的问题,林峰表示一分钱一分货,旭辉坚持拿好的城市好的地段。陈东彪则算账说:以6000元/平米的均价获得土地,未来售价可以达到15000元/平米,绝对是有得赚。

  

  对于近年来北京等一线城市受制于调控的发展现状,陈东彪回应称:“一线城市在旭辉的销售占比中只有5%,未来一线城市以存量房市场为主。旭辉的主战场是二线、准二线和强三线城市。

  去年旭辉的业绩构成中,来自一二线及准二线城市销售贡献达94%,苏南、浙江、皖赣等多个区域小集团销售均超过百亿,浙江区域更是突破200亿。

  

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  融资不是问题

  在资金方面,截至期末,旭辉的净负债率为67.2%,较中期有所下降。期内加权融资成本5.8%,在房企普遍融资难的2018年,这一水平在民营房企中处于较低水平。同时,旭辉在手现金446亿元,现金短债比常年保持3.3的水平。

  

  潘皓琦甚至直言没有感觉2018年融资很困难。如今的融资形势是资金会向头部房企集中,向稳健均衡的房企集中。

  在林峰看来,2019年旭辉的融资并不是问题,而是会更关注现金短债比,负债结构。稳境外负债,增加境内负债,用长债置换短债。争取把财务成本降到更低。

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  多元化业务有望上市

  对于目前众多企业聚焦主业,收缩多元化业务的情况,林峰表示旭辉的多元化业务并不多,也不会盲目做太多多元化,一方面是资金考量,一方面是没有太多精力。

  “目前的物业、商业、长租公寓业务,都是围绕地产主业进行。这些业务各自都拥有市场竞争能力和自己的造血能力,发展得很好。旭辉的长租公寓今年初将迎来A轮融资。”

  在香港业绩会上,林中表示希望旭辉领寓能成为长租公寓领域未来的头部企业,目前领寓管理规模为大概5万间房,在行业集中式公寓里面排第三。

  据林中介绍,旭辉商业未来几年租金的收入增长速度会很快。

  “未来旭辉的租金90%是在一线城市,公司会逐步增加一线以及强二线核心持有的经营物业。这些物业我们都是持有,不销售的,随着这些物业的竣工,未来几年我们的租金增长速度会非常快。”

  林中表示:未来这些业务都有机会在资本市场上市。

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