深圳地狭人稠是不争的事实。
入市新盘动辄6甚至以上的容积率，让居住舒适感不那么尽如人意。比如最近传出将开放样板间消息的阳光粤海容积率在6.5，项目共有9个超高层；去年11月宝安的网红盘华强城容积率4.59，万科星城容积率5.82，卓越中寰的容积率5.4。
那么有没有既靠近中心，容积率又不高的楼盘呢？
宝安就有这么一个盘——松茂柏景湾，凭借着在深圳少见的2.8超低容积率，引起了许多人的注意。
仔细一看，它坐落在深圳海岸边的西湾红树林旁，简单说，这还是个无遮挡海景房！
在深圳，享有红树林景观的房价大部分都要到7万/平左右。以同处宝安区的盘为例，2015年开盘的松茂御龙湾，目前据链家查到均价在6.9万/平；2018年开盘的华丰·前海湾均价7.5万/平。相比之下，松茂柏景湾单价5.8万/平起、6.3万/平的均价，就显得很“便宜”了。
那么，这个盘到底怎么样呢？我也去看了一番。
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项目情况
松茂柏景湾项目，位于宝安区西乡宝源路与固戍一路交汇处，2018年12月开盘，前不久加推2栋。项目占地面积约0.99万平米，面积并不算大，总建面约3.6万平，一共由五座高层住宅组成。
本次备案了住宅255套，以及商业43套，约在2020年6月精装交房。
其中住宅主推的建面约89-120平米，而且建面小于90平方米的套数较多，有192套，占总户数75%。住宅均价6.3万/平米，单价区间在5.8-6.9万/平米，总价在509-826万/套。
由于位于航线附近，项目层高并不高，A、B、C座为17层，D、E为16层。
项目容积率2.8，车位比为1:1.08，加上2梯3户的设计，在显得居住和活动空间较为宽裕的同时，很大程度保证了业主的隐私。
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配套情况
1、交通
地铁方面，松茂柏景湾附近有1号线的西乡站、固戍站，11号线的碧海湾站。不过距离项目最近的碧海湾站也有2公里远，需要公交换乘。
公交方面，安居客显示附近有25个公交站，可以说公交出行是很便利的。由于项目的整体交通靠滨海区域，属于新兴开发区域，后期可能会增设更多公交。
驾车出行的话，附近有四条主干道，分别是沿江高速、广深高速、机荷高速和107国道等，往东往北紧密联系广州、东莞；市内去往前海、机场都十分便利，往东可直达南山中心。
另外由于距离宝安国际机场不远，对选择飞机出行的人群也很友好。不过要提醒一下，机场的存在也会带来噪音。
2、商业
项目自带了两层商业，周边有沃尔玛、天虹、西乡购物中心等商场，不过距离都不算很近，例如高德地图显示天虹和沃尔玛距项目2.9公里，开车出行需要11分钟；而地图上离项目最近的联昇百货在一公里之外，需要步行13分钟。
总的来看，目前周边的商业配套不是很成熟。
另外现场销售表示，还有一个大型商业项目——西乡滨海风情小镇，已经立项，处于规划建设中。
3、文娱
除了周边风景良好视野开阔，有景观资源外，处于附近规划的西湾红树林公园也是休闲好去处。
宝安西湾红树湿地公园，共分三期开发。
一期公园已于2015年8月开放，二期公园于2017年5月开放，三期包括北部休闲活力区、南部湿地公园配套区、西湾公园广场、配套建筑、园林绿化等整体设施完善。
4、教育
目前项目小学和中学的学区划分到了固戍小学、海湾中学。
固戍小学离项目较近，约1公里，步行可达。海湾中学则稍远，约2.3公里，是一所省一级学校，但2018年的中考成绩在宝安仅排中游。
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户型
本次主推的户型建面约89-120平，均价6.3万/平，具体有89平3房2厅2卫、108平4房2厅2卫、120平4房2厅2卫3种户型。
89平麻雀虽小五脏俱全，配有2个阳台显得空间敞亮，厨房可与阳台接通，不憋仄。每个房间都有窗户通风良好。卫生间干湿分区卫生实用。
108平4房2厅2卫，整个户型方正，入户设有玄关，四个卧室分列客厅与餐厅两侧，两个卧室可共用卫生间，设计科学合理。
120平米户型方正，动静分区，少见地配有2个卫生间，主卧与主卫相连，空间宽阔。只是次卧稍显小。
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性价比
对比同处西乡的新盘，链家上显示，山海上城二期均价5.8万/平，华丰前海湾均价7.9万/平，碧海君庭均价6.6万/平，均高于松茂柏景湾的6.3万/平的均价。
而且，松茂柏景湾坐正对西湾红树林，有着“面朝大海”的地理优势。
再者，深圳能够做到2.8容积率的楼盘并不多，容积率相近的如南山的恒立听海花园、熙湾等，在链家上的挂牌均价已经飙升到15.2万/平和12.2万/平的高度了；福田的兰江山地的挂牌均价到了10.1万/平。由此可见，松茂柏景湾作为新房的价格优势也是十分明显的。
另外，周边目前以城中村为主，商品房较为稀缺，城市面貌需靠后期旧改提升。而旧改，在提升片区面貌的同时，无疑将会引起片区价值的重估。
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总结
纵观松茂柏景湾，从其户型（89-120㎡属于中等偏大的户型），建面小于90平方米的套数较多，占总户数75%，以及售价（均价5.6万左右，总价约500-750万）来看，定位明确，主打面向刚需的上车盘，同时120平的户型也适合改善型购房者。
项目的优点在于：
1、居住感受好。2.8容积率和1：1.08的车位比居住起来颇为宽裕，加上无遮挡的海景风光，可以说十分惬意了；
2、未来升值潜力可观。参考周边二手房交易价格，松茂柏景湾作为新房的价格优势也是十分明显的；
3、未来商业配套和政府规划较为优秀。
缺点在于：
1、周边多为旧区，有待开发。届时旧改过程又是一番折腾；
2、距离地铁较远，较适合自驾；
3、靠近机场可能噪音较大；
4、目前周边大型商业比较少，教育资源配套有限。
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