一座城市的前途,就写在政府的卖地账本上

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  没有土地财政,今天中国经济的很多问题不会出现,但同样,也不会有今天中国城市化的高速发展。——赵燕菁

  文 / 巴九灵(吴晓波频道)

  在今年的两会报告中,一个关于房地产的数据显示:2019年地方政府卖地收入预计6.71万亿元,增长3%。

  要知道,2018年的增速是25%,2017年更夸张,达到40%。

  也就是说,2019年的土地市场可能会有所降温。

  这些年,围绕“政府卖地”“土地财政”,一直争议不断。

  不少学者认为:正是因为可恶的土地财政,才导致了今天的高房价。要想解决中国的房价问题,必须从土地财政入手。

  但也有人认为,中国空前的城市化真得好好感谢土地财政。

  厦门大学教授赵燕菁就曾在2014年发表过《土地财政:历史、逻辑与抉择》一文,他的观点很鲜明:

  

急剧膨胀的“土地财政”,帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本。城市基础设施不仅逐步还清欠账,甚至还有部分超前(高铁、机场、行政中心)。中国城市伟大成就背后的真正秘密,就是创造性地发展出一套将土地作为信用基础的制度——“土地财政”。没有这一伟大的制度创新,中国特色的城市化道路就是一句空话。

  公说公有理,婆说婆有理,但小巴关心的是:这些年,卖地这件事究竟给一个城市带来了什么?卖地拿来的钱,政府又用到哪里去了?

  于是,小巴去翻了一些数据,也采访了几位大头,有了神奇的发现。原来,通过政府卖地这件事,可以窥见一座城市的过去、现在与未来。

  在众多城市中,小巴重点分析了三个城市——深圳、杭州、南京,它们既有自身的特殊之处,又具有一定的代表性,下面我们就来看看。

  1深圳


  作为一线大哥,深圳卖地收入真是少得“可怜”,2018年卖地收入仅449.6亿元,不到杭州的1/5,只有佛山的1/2,甚至都没有石家庄高。


  而且,深圳2018年的土地出让金相比2017年,还减少了45%。

  虽然卖地收入不高,但深圳的财政收入简直华丽丽。

  数据显示,2018年深圳辖区一般公共预算收入达9102亿元,其中,中央级收入5564亿元,增长5.1%,地方级收入3538亿元(比广州的两倍还多),增长6.1%,地方财政收入中税收占比稳定在80%以上。

  写到这里,小巴仿佛看到深圳双手一摊说:反正,土地财政与我无关。

  那么,为什么深圳能做到这么超然物外呢?


  深圳是一线城市,但实质上居住模式还是工业区模式。

  根据广东移动大数据对2017年11月数据的分析,深圳实际生活人口在2500万人左右,其中常住人口2200万以上。

  深圳共有1100万套房子,但商品住宅只有180万套,有650万套违法建筑(或者叫小产权房),大部分为农民房,此外还有一两百万间工厂宿舍。

  据媒体报道,深圳一共有不少于37.3万栋违法建筑,其中2.6亿平方米为住宅性质,其他的1.68亿平方米为工业厂房、办公楼及其他商业性质建筑。

  我们来算笔账,目前深圳住宅的平均单价在每平方米5万左右,2.6亿平方米价值13万亿元;1.68亿平方米的厂房、办公楼、其他商业建筑,如果按照单价2万元计算,价值3.36万亿。也就是说,深圳违法建筑的市价总值在16万亿以上。

  一般来说,在一线城市,房屋价值中70%以上是各种税费,这就意味着,深圳的违法建筑一共少给政府交纳了11万亿元以上的税费,相当于深圳官方向全社会让利了11万亿元。

  政府让利,谁获利?最大的受益者是深圳原村民,其次是全社会。

  也正是因为有民间自发建设的数亿平方米的天然廉租房,增加了深圳容量,给了深圳迅速做大的机会,还平抑了房价、租金价格,最终平抑了整个深圳的运营成本。

  这两年,每个城市都在抢人,但究竟谁才是人才?如果按照京沪的标准,当年任正非那样的退伍军人未必是人才。

  从人口结构上来说,北京、上海是基座小、高度高的金字塔,而深圳这座金字塔高度虽不如京沪,但基座很大,坡度平缓,因此充满活力。

  正是因为深圳拥有了巨大的天然廉租房,对人才具备高包容性,也使得深圳具有了极强的“抢人口”能力。

  2 杭州


  GDP排名全国第10,人口数在十名开外的杭州,土地出让金却位居全国第一。

  2018年,杭州土地出让金为2442.9亿元,是全国唯一一个超过2000亿元的城市,比第二名的上海(1908.8亿元)多出28%。

  如果以土地财政依赖度来衡量,杭州的指数简直爆表,好几年都排在第一名。

  *土地财政依赖度=城市土地出让金收入/市级一般公共预算收入×100%


  杭州卖地这么猛,政府很缺钱吧?也并非如此。

  2018年杭州一般公共预算收入1825亿元,增长16.44%,这个增长率在《2018年各城市一般预算收入排名Top20》中排名第一。


  写到这里,小巴仿佛看到杭州一脸傲娇地说:虽然土地出让金最多,但并不代表我经济不景气啊。

  那么,不缺钱的杭州为何还要拼命卖地?


  杭州好几年土地出让金都排在全国第一,但很少有人去质疑其是否健康或合理。

  因为杭州骨子里一直处于相对市场化的开发模式,有需求就供应多一点,需求少就供应少一点。

  再往前看,2014年杭州楼市率先降价,也是政府敢于让房企降价,可见整个市场处于调控弱于市场的模式。

  土地出让猛说明市场需求量大,也正是因为市场健康,因此在楼市普遍调控的年份,杭州反而需求量最大。

  因此,没必要以土地财政依赖度为标准,去衡量或者过度解读杭州的卖地情况。虽然卖地很凶,但完全没有被房地产捆绑。

  相比之下,更值得关注的是,杭州为什么要大量出让土地?

  目前杭州处于花大钱的阶段,不论是最近杭州的发展速度,还是几个重大会议的举办,杭州都需要快速建设。

  基本上土地出让的钱还是以某种程度上还给了城市,城市基础设施建设越来越好,吸引大量人口到杭州,房价趋势也是上涨的,本质上是一个正循环,也解释了为什么杭州公共预算收入提升比例较大。

  而杭州之所以能实现正向循环,其他有些城市很难,归根到底是这个城市的底子不错:

  1.居民的个人收入足够高。

  2.阿里巴巴的存在帮助杭州构建了良好的商业秩序。最近一些新兴的创新包括区块链、物联网都是杭州发起的。

  3.户籍政策宽松。在没有抢人大战前,每年杭州的落户比例都是所有城市中最高的,可以看出这个城市的魅力。

  3 南京


  在《2018年全国40个大中城市出让金同比涨跌幅前十》中,南京与深圳一样,同步下降45%,降幅排名第二。


  奇怪的是,2018年慢悠悠卖地的南京,2019年正在轰轰烈烈搞大基建。

  开建6条地铁、筹建人才安居房80万平方米、筹集租赁房源100万平方米……城建项目多达400个,政府大手笔出资836.5亿元,据说是历史最高。

  写到这里,小巴仿佛看到南京淡定地说:土地出让金降低45%,但我照样有钱花。

  那么,南京一边慢悠悠卖地,一边大搞基建,背后的逻辑是什么?


  南京去年出让金下降45%背后, 2016-2017年出让了多幅高价地,这些高价地有小部分已经开发上市,但市场接受度不高,有一部分要求现房销售,还没有达到销售条件。

  面对这样的情况,政府在不少板块调低了土地出让底价,几个被热炒的板块土地的楼面地价下滑了几千元。

  由于不想看到热点板块遇冷,2018年南京出让的土地大多以冷门住宅地块和商办等地块为主,还包括了一些租赁住房用地。

  因此,2018年南京土地出让金下滑是刻意为之,并不是因为市场不好。说白了就是2016—2017年赚得盆满钵满,也不差钱。

  一般来说,政府都是两条腿走路:一条腿是卖地,房地产市场好时卖地收入也攀高;另一条腿是城市建设投资,房地产市场不好时就加大城建力度,让卖地时的一些中长期规划逐渐兑现。

  两条腿都是为了保证GDP高速增长。所以,2019年南京的重点是城建投资。

  一句话概括,晴耕雨读,是“城建——拆迁——征地——卖地——继续城建”的过程。

  但这样的结果是住房压力加大,人口增长缓慢,竞争优势不明显,省内的首位度不高。

  所以,2018—2019年,南京也在推进人才安居计划,但新增人口还是低于杭州、武汉、长沙、西安等城市。

  2019年,二胎和抢人计划会让南京的新增人口有起色,但基本上会和2018年持平。

  楼市方面,稳房价、稳地价、稳预期的总基调不变,不会大涨。但融资成本下降以及地方政府在限价方面放松等,将刺激市场回暖,预计成交量会比2018年有所增长。

  4 最后

  政府卖地这件事背后,其实隐藏着一座城市的发展逻辑。

  说它好也罢,坏也罢,但有个趋势是明显的,政府卖地正在逐渐过时。

  去年,央行货币政策委员会委员刘世锦就曾说过:土地财政逐步走到了尽头,很难再持续了。

  那未来呢?

  地产分析人士刘德科说:“等到大多数城市都有那么几分深圳的模样,我们的土地财政才会真正退出历史舞台。那时候,在前方等候我们的,会是房地产税。

  当土地财政成为旧爱,房地产税成为新欢时,说明我们的国家,又进入了一个新境界。”

  那么,下一个时代属于房地产税吗?时间会告诉我们答案。

  

本篇作者|李梦清|当值编辑|应诗琦 | 责任编辑|郑媛眉|主编|魏丹荑

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