北京豪宅已断档,未来五年大平层将现三足鼎立之势

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  2019年春节后,无论是北京、上海等一线城市、还是厦门、南京等强二线城市,楼市都出现了“小阳春”的苗头,据链家数据,日成交量已达700套,考虑到签约的滞后因素,虽然楼市回暖在2月份数据中未显现,但预测3月份二手房月成交量将超过2万套!

  据业内人士分析,目前主要是刚需和一部分改善需求开始“动”起来了,虽市场热度传导到豪宅市场还需要一定时日,但是仔细分析北京的豪宅市场却值得玩味。北京豪宅市场因近几年土地市场的供地及成交特点,已经出现豪宅断档,并且极有可能延续五年甚至十年以上,核心地段城市豪宅未来将一房难求!

  大家都知道,房屋离不开土地,一切楼市的特征都是土地市场传导所致。北京楼市的潜在变化要追溯到2014年开始那轮地价暴涨,那一年开始,丰台西局的楼面价拍到了六万八,农展馆地块冲到七万五,随便四五环内一块地,楼面价都要五万起。

  这直接导致了这些高地价地块后来成长为的住宅产品的特征:为了把房子卖出去,利润赚回来,而迅速实现资金周转,几乎所有的这些高地价地块都选择了把户型做小,严控总价,250㎡似乎成了一条不可逾越之线。

  而这也无可厚非,营销策划人想的都是扩大销售的客户基数,只有把总价控住了,才能快速去化,实现利润。但在高地价导致的高单价下,控总价必然导致的是把户型面积做小,于是市场上出现了很多150㎡、180㎡的小四居,240㎡甚至是220㎡都可能是一个所谓豪宅项目的最顶级户型。

  即使所谓的拉高排低的高低配——叠拼产品,虽然号称使用面积300㎡,甚至500㎡,事实上其地上真正使用面积尺度也如同150㎡的三居基础改善产品。据科学统计,一个人在家中停留时间90%以上仍主要集中于客、餐、卧,因此无论是购买还是赠送的地下空间、院子、露台又有多少真正的使用价值也可想而知!本质上说,无论是控总价的轻奢户型,还是伪别墅的叠拼产品,都已经基本放弃了真正金字塔顶端的客户需求,试问,谁见过哪个真正的掌管成百上千员工的企业老总、高管,住200㎡甚至以下的所谓豪宅?

  更不用说自2016年末开始的限竞房政策,自此开始北京所有的地块皆为“非限竞既共产权”,并且所有的限竞地块基本都执行了90/70的限制(项目总建筑面积70%要用于建设90㎡以内的户型),户型面积基本被框住;价格也被提前锁定,基本没有利润空间做产品力打造,更谈何提供顶峰阶层的居住需求产品。

  据统计2017年北京四环内共供地五块,其中丰台西局的西城天铸,周庄子的金融街融府、菜户营的佑安府已经上市且临近售罄,90/70限定下,纯粹的高端社区已经无望,即使剩余的30%面积,平层户型也保守的控制在200㎡以内。另外两个项目(永定门与四道口)除了依然的90/70外,因为限价优惠较大,基本很难对外销售。真正的大平层豪宅零供应!而2018年,北京四环内是零供地!

  于是,北京的土地市场面临这样的局面:核心优质地段地块不限竞,高地价却户型尺度缩水,限竞则更没有豪宅生存余地。可以预见,接下来只有北京豪宅断档引发的价格狂飙风潮,再反吸开发商为逐利追加该类产品,这种局面才会改变,而这个周期预计是五年!

  针对这种稀缺资产,对近几年上市的几百个项目进行逐一筛选,就可以盘点出到底还有哪些硕果仅存的大平层豪宅项目。业内对豪宅定义本来就是一个宽泛的概念,没有统一标准,从满足本质需求和稀缺性上讲,我们将城市型平层豪宅的基本素质归结为以下必备的四点:

  

  1、区位须在四环内。北京未来将发展为一个国际化大都市,城市经济活力和商圈分布是依照环线向外扩散了,在北京的真正的事业成功者想要拥有便于工作和生活的大平层豪宅,到哪都方便,四环是必备的基本条件。

  2、非纯南城地段。虽然近几年随着北部区域饱和与地块供应的严重不足,豪宅已经无可避免的向南发展。因为从历史原因上来说,南城相对发展落后,城市配套和环境素质都相对较差,处于绝对大南城的所谓豪宅项目有的也只能空论价格了。

  3、面积至少250㎡,甚至300㎡起,这才是金字塔顶端成功人士对住宅使用性的最基本的要求。

  4、具备较大规模的社区园林和会所配套。区别于单体商务型公寓豪宅,房子毕竟是用来住的,优美且具有尺度的外环境,以及内部完善的配套服务无疑是豪宅社区的基本素质。

  

  仅就这四个条件,盘点了北京目前所有在售住宅项目,令人惊讶的是,我们发现目前及未来可见的范围内(已供应地块),仅有三个在售项目具备以上四点。

  

  首先是东部的霄云路8号,这个历史久远的项目占据朝阳公园和东四环优势,其楼盘每年限量供应,已经卖了七八年。百万平米的原生森林、堪称五星级酒店的合生汇会所以及36套千平空中四合院,是这个项目在市场上留给人们最深的印象。更重要的是这里只供应450和520㎡两种户型,真正面向顶奢需求层级,与市面上普遍的200㎡左右的轻奢户型相比,显然有明显的客户层阶梯区分。

  

  西北部的万柳书院光地处“万柳”这个宇宙中心,就注定了贵族血统。颐和园、圆明园、中关村三小、人大附。。。这些全北京最优质的资源集结于此,很早就铸就了万柳成为北京西部高知财富人群聚集区。该项目在规划设计理念上与这片土地的特性进行了最完美的契合,无论是学院派的立面造型还是四米高的围墙营造出来的深宅大院的私密性,都彰显这个项目遗世独立的非凡气质。据悉该项目剩余产品只有几十套,总价4600万起到近亿不等,实为这个区域卖一套少一套的绝品之作。

  

  最后一个是紫辰院项目,虽然位于四环长安街略微偏南,距离五棵松约2公里的位置,但项目正好位于海淀与丰台的交界处,周边炮兵大院、海军大院、后勤大院等军区大院及301医院 、302医院、武警医院,五一小学、十一学校等生活配套环绕,地域气韵深厚。该项目以6万平米的古典中式园林和2万多平米的商务、运动、餐饮全配套会所在北京地产项目中独树一帜,目前该项目平层仅剩最后的楼王266㎡与345㎡的宽敞四到五居,以及数量不多的独栋和联排别墅产品在售。

  前几年流行的豪宅段子:“霄8的顶,万柳的墙,紫辰院的树”,淋漓尽致地概况了这三个项目的特点,霄8代表的北京东部的极致奢华,万柳代表的北部高知新贵无限的财富创造力,紫辰院代表的西贵之地深厚古朴的底蕴,从三个层面勾勒了北京这样一座城市的豪宅独特画像。自从三足鼎立的局面形成之后,北京再无真正的大平层豪宅出现,更谈何撼动他们的位置。

  在北京这样一个一线大都市,企业与财富云集,顶级的居住需求永远不会消失,而这种情况却在近几年的高地价和快周转中被甩出,缺口正越来越大,而年岁已久的二手豪宅又因设计、风格、装修、科技、智能、配套、物业等理念无法满足更新换代需求,新的太少了,旧的更差强人意。

  对于具有购买力的客户来说,都认为户型面积小,总价低更有投资价值,但却忽视了价值的真谛——因稀缺而价值。这也是一个轮回,在不受投资青睐下,市场供应减少,稀缺性凸显,供不应求,投资价值又被追回,而现在的北京无疑就处于这样一个档口。

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