买房遭违约,20万定金vs100万违约金,怎么选我能拿到更多钱?

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  张先生联系我时,是晚上。

  “事情急,贸然打扰了。”电话那边,他有些不好意思。

  我笑说:“没事,这是律师的工作常态。”

  寒暄过后,张先生开始讲起他的买房遭遇。

  原来,去年11月,张先生在通州区购买了一套房。

  事情开始进展很顺利,很快他便与一位卖主签订了购房合同,他也向卖主交了20万元的定金。

  “但之后就没之后了。今天他通知我,房子不卖了!”张先生有些气愤。

  “为了履约,我卖掉了之前的房子。现在他违约,这不是摆我一道吗?”

  “李律师,我想请教下您,我们合同里既约定了定金,也约定了违约金。违约金大概是200万元,我该怎么要求对方赔偿损失?”张先生说。

  显然,张先生遇上了房屋违约求偿的问题。

  在北京房地产交易市场,由于政策、房价上涨下跌等原因,买卖双方出现违约是一种普发现象。

  

  来源:网络

  在二手房买卖交易中,双方签订的合同往往会约定定金违约金。这出现了一个有意思的法律问题:

  面对主张赔偿,选违约金还是定金?

  这里解释一下,违约金和定金是不能一起主张的,只能择其一行使追偿。

  在这种情况下,我建议根据损失的大小来选择是主张定金还是违约金。

  01选定金

  如果守约方的损失很小,应选择主张定金。

  因为如果主张违约金,且损失与违约金差距明显,法院一般会根据损失的大小自由裁量进行调整,可能最终判决的违约金数额会少于定金;恰恰相反,关于定金,法院则是不能进行调整的。

  

  来源:网络

  在我曾接受咨询的一个案例中,买卖双方约定了10万元的定金和20%购房款的违约金(约100万元)。

  签约后的一周,买方违约,卖方向法院主张了违约金,最终只拿到了4万元的违约金,因此错失了10万元定金的赔偿。

  02选违约金

  如果守约方的损失很大,定金的数额已经远远不能弥补损失,则适合主张违约金。

  当面临巨大的损失时,虽然在主张定金的同时,守约方还可以主张损失赔偿。

  但是在办案实务中,若主张损失赔偿,所需要向法院提供的证据需要充分,难度比较大。

  所以,这时主张违约金更合适。

  主张违约金的情况下,约定的违约金若低于造成的损失,法院会依据完全赔偿原则予以追加,最高增加到实际损失;同时,若约定的违约金大于且不明显大于损失(一般小于30%的差距),法院一般也会按约定的违约金判决损失赔偿。

  

  来源:网络

  举个例子,约定了10万元的定金,约定的违约金则是为100万元,实际损失是120万元。

  这种情况下主张定金肯定是不划算的,就要增加违约金的数额,主张120万元的违约金。

  再比如,主张违约金的情况下,约定的违约金是100万元,实际损失是90万元,两者差距小于等于30%,法院一般也会按100万元判决赔偿损失。

  最终,张先生根据我的建议,选择了主张违约金,并实现了自己损失赔偿的最大化。

  关于定金和违约金,你还有什么疑问?欢迎留言与我互动。

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 3 参与 3
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

北京房产律师李松

专业房产律师团队

头像

北京房产律师李松

专业房产律师团队

29

篇文章

12

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码