一手房和二手房什么关系?从储值到变现的思维转换

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  闻东最近和闻哥收到不少朋友的来信,问究竟买不买房。

  之前闻东在专栏中,曾经详细对比股市走向和楼市政策的转向。有兴趣的朋友可以回去看看。

  今天这篇文章说说楼市的最新变化。

  之前,闻东对楼市的态度,一直是强调:

  第一,房地产市场会出现分化。普涨不在。

  一线和强一线城市将会继续维持现在的高位房价不变,但三四线城市将会出现深度回调。

  第二,分化之后要对不同房产区别对待。一线城市,够首付就可以买买买;二线城市,看情况;三四线城市,如果买房,必须是刚需。除一线城市外,如果是投资性质,放弃买房,观望。

  第三,年轻人,不要轻易动家人的“六个钱包”。房产逻辑已经变化。你们现在如果行业对,已经有跑赢首付的能力。

  但是,到2019年3月份,闻东的想法有了新的变化。

  坚持第一点和第三点不变。

  对第二点进行修正。现在不但不应该持有房产,在保证需求的情况下,现在已经是下车的最佳时机!手中的海景房、各种类型投资房已经到了该出手时就出手的时间段。

  不但2019年要克制自己买房的冲动,随后的两年时间也应该专心跑赢GDP。

  支撑闻东这个逻辑的有以下几个原因:

  还是观察房地产宏观市场基本逻辑,长期看人口,中期看政策,短期看金融,买入看区位。

  第一,国家统计局公布的人口数据,已经显示支撑房地产价格上涨预期的不足。

  国家统计局显示,新出生人口从2017年的1723万减少到2018年的1523万人,创单年度出生人口降幅历史记录!

  

  有朋友可能会说,这关我们什么事?2017年出生的人口,到22年之后才会影响房价!

  这么说的朋友显然是对房地产,对金融不了解。闻东强调,现代社会,地根连着银根。房地产就是一个彻头彻尾的金融产品。既然是金融产品,房地产就带有金融产品的属性。金融产品之中最重要的一个表现,就是买卖预期!

  举个简单的例子,你想买一套学区房,预计自己孩子三年之后能够“依据学区政策”顺利升学。你交易的是房子么?显然不是。你交易的是未来一段时间孩子能够顺利升学的预期!

  再举个老黄历:郁金香狂热。历史上最著名的金融泡沫案例。在郁金香泡沫成长、破裂的时候。荷兰人交易的是郁金香花朵的观赏价值么?显然不是!荷兰人交易的是郁金香的上涨预期。

  最终戳破泡沫的,并不是买卖双方的交易,而是交易背后对郁金香供大于求,不再值钱的预期!

  第二,宏观方面货币政策放水行情不在

  今年帝都会议上,决策层的工作报告说的相当清楚,大水漫灌式的增长已经没有了可能。

  那么,工作报告里都说了什么呢?

  货币增速被定调为“与名义GDP增速相匹配”,这句话是什么意思呢,也就是货币供应的增长,大约与GDP和物价水平变动之和相近。可以近似理解为,货币供应的增速大约等于实际GDP+适量的通货膨胀率(2%附近)。

  那么,这个政策被执行了么?看下边这张图:

  

  为什么今年会第一次对货币增速定这样的目标?而不是像往常一样,对M2定一个具体的数字,比如10%-12%?这是因为目前宏观杠杆率还是过高,和政策目标相违背。

  现在的政策目标,依然还是在保持宏观杠杆率稳定(不超发货币)的情况下,让实体经济为主的生产率要素快速转换,提升社会全要素生产率,从而将过去吹起来的泡泡“填满”。

  难么?难!难,更要做。否则只有郁金香和南海危机的下场!

  因此,我们看到的货币政策对M2的表述,就成了这样:

  

  以2018年为例,2018年末M2增速为8.1%,社会融资规模增速为9.8%,名义GDP同比增长9.7%,实际GDP增长6.6%。社会融资规模增速与名义GDP增速是大体匹配的,M2增速略低。

  

  不符合看多房价人的预期,但完全符合政策预期。

  总之。现在货币增发的钱,不是用来长肥肉的,而是用来长筋骨的。货币,未来很长时间,不是用来刺激房价,让你炒房的,而是用来搞实体经济产业升级的!

  第三,一线城市二手房交易已经出现回调。

  现在买房的朋友,之所以要慎重,是因为房子是动辄几百万的投资,都是你在透支未来的生活,买入上涨预期(特指现在这个阶段)才能实现,不能简单的只依靠直觉和情绪。多花点时间研究,多看点数据,对个人来说,是性价比最高的一件事情。

  比如,一手房和二手房,看起来都是房子,但实际上这两种房产的属性根本不一样。

  简单说,一手房交易关系到土地财政,和地方税收、公务员工资、地方稳定程度直接挂钩,因此是有保障的。但二手房呢?二手房交易的那点税费和地方不直接挂钩,属于可以高高挂起,只要不出事就没有太大问题的范畴。

  但是二手房交易价格却和房子的变现能力、房抵贷余额(加杠杆能力)有巨大关系。也就是说,二手房交易直接关系到买房人的切身利益。

  总之,一手房价格决定地方财政的口袋;二手房价格决定你的口袋。

  和股票类似,股价上涨多少,和你关系其实不大;只有真正变现的时候,你才知道它的实际价值。

  买入的一手房能否升值,你只有在二手房市场交易的时候才知道。

  那么,二手房交易市场现在是什么情况呢?以北京为例,根据安居客统计的数据,2017年3月,北京二手房交易均价达到历史最高位61613元;随后,二手房交易价格就在57000-58000元徘徊,呈现3-4月冲高,随后全年逐渐下跌的态势。到今年3月,北京二手房价格60696元,均价已经三年横盘。

  

  上海二手房均价,在2017年5月,达到53919元,随后一路横盘整理,到今年三月,均价已经跌到49560元,比高位下降了8%。

  北上两个城市的房价均价,虽然在各种统计数据中,显示环比和同比都在上涨。但是熟悉统计的朋友应该清楚,房价的众数、中位数和平均数就是三个不同的概念!

  而买卖价格从来看的不是环比、同比上涨还是下跌。买卖看的是价格的绝对值!也就是当期价格和最高价之间的差价!

  

  作为两个人口依然保持净流入趋势的超级一线城市,房价尚在横盘,大家有兴趣可以去看看自己家所在城市,房产中介的挂牌价。相信会有不一样的发现。

  第四,各项政策不支持

  房地产税,咱就不多说了。今年提上立法落地日程。

  这里,闻东多说一句,房地产税立法的指导原则是立法先行,充分授权,分步推进。也就是说,在立法的时候会充分给地方分权。因此,各地根据本地税收和房地产发展情况,会在立法之后出台相应的细则。大家没有必要恐慌。

  但更需要指出的是,虽然不恐慌,但这项政策对持有多套房产,或者炒房,或者租房的朋友是不利的,会增加生活成本。

  所以,房产税的提出,税收考量大于对房价影响考量;实际意义小于立法意义。

  总喊“狼来了”,狼真来的时候,大家已经准备好飞机大炮导弹艇了,还怕啥?利空出尽!

  但是,房产税和随后的配套措施的出台,政治意味是不含糊的。随后的房市走向,虽然在地方微观调控上,依然还会有地方政策扶持维稳。但从政策意图上,这都是为了“稳”而不是为了“涨”。

  这与2017年之前决策层对房价上涨的态度迥然不同。

  综上,闻东认为,对于投资来说,今年不是超买房子的年份。今年不会,明年更不会。除非在某个时点,房价开启暴跌模式(一线带跌,半年内下跌20%左右),但这种概率在我国出现的概率,不会超过1%。

  卖出投资型房产最佳的时机,是一年前。其次是现在!

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