长租公寓暴雷:背锅的租金贷与失控的现金流 | 爱分析访谈

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复基集团重组原寓见公寓


调研 | 黄勇 卢施宇   撰写 | 黄勇

 

2018年的下半年,长租公寓行业很不太平。

 

行业老大自如频频陷入甲醛门等负面新闻,从我爱我家离职的胡景晖反戈炮轰行业,中小运营商暴雷跑路……一时间,曾在风口的长租公寓行业似乎陷入了风雨飘摇之中。

 

曾获顺为资本投资的上海寓见公寓,不幸成为暴雷企业中的一员。而近日,浙江复基集团正式宣布,旗下麦家公寓子公司上海麦悦已初步完成对原寓见公寓部分资产的重组工作。

 

复基集团是谁?为什么会选择在这样一个时间点去为同行“接盘”?长租公寓企业频频暴雷的背后,到底是行业性问题还是另有原因?



01

三位一体

打造住房租赁生态圈


复基集团是一个多元化产业集团,旗下业务板块包括住房租赁、医药化工和投资等,医药上市公司江苏吴中就是其实际控制下的企业。

 

其中,住房租赁业务是复基集团重点发展的板块,旗下包括麦家公寓、磐谷云融、复恒科技三家子公司。麦家公寓是长租公寓运营商,复恒科技为公寓提供软硬件智能解决方案,磐谷云融则提供住房租赁金融服务。

 

目前,麦家公寓以杭州为立足点,公寓运营规模2万多间,分为包租运营和轻资产托管两种模式。在轻资产托管模式下,麦家公寓向业主方输出运营能力,收取租金收入10%左右的运营管理费用。麦家公寓以“麦邻租房”平台为依托,进行招租并提供租客服务,而磐谷云融则配合金融机构,向租客提供租金分期服务。

 

自营公寓是复基集团住房租赁业务的重心,此外,“麦邻租房”和金融服务也对外输出,服务中小公寓运营商。“麦邻租房”平台服务近2000家公寓运营商,接入房源数量80万间,通过流量运营助力中小运营商获客,并收取一定流量费用。磐谷云融则基于SaaS系统掌握的数据,协助金融机构进行风控,从而为规模较小、信用背书不足的中小公寓运营商提供装修贷、租金分期等金融服务。

 

复基集团住房租赁生活产业板块执行总裁蒋中表示,2019年,麦家公寓的公寓运营规模预计拓展到5万间。其中,重组并购原寓见公寓,也是实现规模扩张的方式之一。

 


02

现金流管理不当是暴雷根源

务实稳健方能长久


作为消费金融资深从业者和重组寓见公寓的参与者,蒋中认为,长租公寓企业频频暴雷的原因,还是在于企业自身在规模扩张过程中现金流管理不当。

 

长租公寓的运营,从物业获取、装修改造到招租,涉及到大量现金流出,而租金收入有一定滞后性。一旦扩张节奏过快,或者前端空置率上升影响租金收入,现金流储备无法跟上,就容易导致资金链断裂。此外,租金贷产品为有需求的租客提供了便利,但由于给公寓企业带来了正向现金流,加大了杠杆率,会进一步刺激企业的规模扩张。

 

归根结底,长租公寓企业暴雷的背后,更多是部分企业自身运营能力的问题,而资本市场助推下规模为王的非理性扩张节奏加速了这一趋势。而租金贷产品本身,实际上被妖魔化了。

 

相比之下,麦家公寓在扩张节奏和金融工具使用方面更加务实稳健。例如,对于租金分期产品,麦家公寓只提供给有实际需求的租客,目前的渗透率在20%左右,处于行业偏低的水平。在现金流管理上,麦家公寓根据短中长期的支付需求建立财务警戒线,在确保现金流储备的前提下进行规模扩张。

 

近期,爱分析对复基集团住房租赁生活产业板块执行总裁蒋中进行了访谈,他分享了复基集团住房租赁业务的布局思路和运营状况,并畅谈了长租公寓的行业前景与风险等问题,现将部分内容分享如下。

 

蒋中曾先后担任建设银行、北京银行省分行部门管理层、国内首家消费金融公司省级分公司总经理职务,对消费金融领域业务创新和风险控制有独到的理解。2017年12月加入复基集团,曾任磐谷分期CEO。

 

爱分析:目前麦家公寓的运营规模有多大?

 

蒋中:我们目前运营规模2万间多一点,今年的目标是做到5万间。里面轻资产委托占的比例在50%以上。

 

爱分析:麦邻租房平台的房源规模多大? 如何进行流量运营?

 

蒋中:麦邻平台的房源应该有80万间,对应B端公寓运营商接近2000家。

 

房源进来之后,我们会做一些C端流量推广服务。 B端赋能我们是不收费的,流量成交方面会收一定费用,但不是主营。

 

爱分析:磐谷云融如何对外输出服务?

 

蒋中:这块业务跟租房平台是一样的,行业里有些公寓运营商规模比较小,它有金融需求,但是由于规模较小,不足以得到银行的支持。磐谷会以助贷的模式去做一些这方面的业务,主要发挥协助风控的作用。

 

我们因为有这么一个平台,有公寓运营商相关的一些交易数据,可以在获得授权的前提下提供给金融机构。金融机构基于这些数据,给租客或者给运营商提供金融支持。

 

爱分析:复基集团重组寓见公寓,是基于哪些考虑?

 

蒋中:首先是基于我们在市场波动情况下,对住房租赁市场前景的坚定看好,所以我们还是要进一步发展这块业务,进一步扩大市场份额,这是我们核心的考虑点。

 

第二,并购是企业发展扩张的手段之一,也很正常,而且并购有能相对比较快速地实现规模和团队的扩张。

 

第三,我们此前就和寓见比较熟悉,是有业务合作关系的。出现这个问题之后,从行业正能量的角度,也算同业之间的一种互助。

 

爱分析:长租公寓企业暴雷背后,主要的原因是什么?

 

蒋中:一个重要的因素,就是银行等金融机构的租金贷产品进入之后,对公寓企业带来了一个正向现金流,杠杆率是加大的,有利于企业去扩大规模。

 

但是,规模扩张和现金流管理之间是个匹配关系。如果把所有的新增现金流都拿去做扩张,那么在现金流出端,一旦碰到一些问题,就会遇到资金链断裂。所以核心在一家企业对现金流的管理。

 

麦家公寓在运营当中使用类似租金贷这样的金融工具,还是比较谨慎的,不会把杠杆加得太大,基本上按照租客的实际需求办理。同时,租金贷获得的现金流,我们内部会设置资金的安全线。在短期中期长期有哪些支付需求,都会建立一些财务上的警戒线,确保企业经营有比较安全的储备资金。

 

爱分析:为什么租金贷承担风险的是公寓运营商,而不是银行?

 

蒋中:从理论上理解,确实应该属于银行的不良资产风险。但是,因为长租公寓行业比较年轻,银行出于保护资产的考虑,一般在做业务的时候,都会要求企业做一定的运营安全担保。虽然不是金融意义上的担保,但要做实际上意义上的兜底。银行把这个风险转嫁给企业了。

 

爱分析:麦家公寓的租金分期渗透率在行业里是什么水平?

 

蒋中:我们基本上在20%左右,在行业里属于比较低的水平,我们比较稳健。

 

出现暴雷的运营商,可能租金贷的比例都会过高。租金贷本身是一个好产品,不是一个妖魔化的东西,在于运营商怎么把握好现金流。现金流绷得太紧,万一出现预料不到的情况,现金流就跟不上了。

 

爱分析:麦家公寓的出租率在什么水平?

 

蒋中:我们的出租率还是比较稳定的,全年平均在95%以上,高峰期会到99%,年前这种低谷期会到90%左右。

 

爱分析:重组寓见公寓后,整体运营规模会有多大增长?

 

蒋中:寓见之前存量的规模有1万多间,我们也是重组方之一,重组是一个逐步推进的过程,现在的进度超过30%了,具体并购规模还存在不确定性。

 

爱分析:持续看好长租公寓,主要是基于哪些判断?

 

蒋中:首先,这是国家的大政方针所在。国家不断强调要培育租赁市场,租购并举,保障多主体的供应,这是国家住房制度改革的一个大方向。

 

第二点,从市场本身看,现在核心一二线城市组成的都市圈,包括长三角都市圈、粤港澳都市圈、成渝都市圈、京津冀都市圈等等,人口都是处于净流入的状态。在人口聚集的过程中,对住房租赁的需求是不断增长的。

 

爱分析:但实际上,很多长租公寓企业的发展遇到了瓶颈?

 

蒋中:我们这个行业有很多创业型企业,他们以一种互联网的思维去打造这个行业。互联网的思维是先占规模,以亏损的方式,通过融资去拿房,可能也不计成本。这种模式在住房租赁行业可能不是一个最好的策略,目前出现问题的大部分也是这一类。没法盈利,又碰到了资本寒冬,在融资各方面可能会受到一些障碍,现金流就变得越来越紧张。




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