失效的“地王抢救手册”

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  先说个故事。

  2015年,一个朋友要买房子,相中了深圳龙岗大运新城的一个新盘。

  我也很好奇,我这朋友又不缺钱,为啥大老远跑到龙岗去买?直到他把户型发给我的时候,我倒吸了一口凉气……

  

  98平复式单位,被丧心病狂地做到了7房3厅3卫,赠送达到54平,赠送率达55%-60%,可以直奔吉尼斯纪录了。

  只能对开发商说一句:你牛!

  不过,这种“偷面积”的操作手法,玩得最溜的,其实不是这种刚需盘,而是豪宅和地王项目们。

  但是,住建部不久前发布的《项目住宅规范》征求意见稿,其中明确规定,“住宅建筑应该套内面积进行交易”。

  

  如果真的以套内面积计价,真正要凉凉的,可能并不是购房者深恶痛绝的“高公摊”,而恰恰是购房者喜闻乐见的“高赠送”——这其中首当其冲的,就是豪宅和地王项目。

  NO. 1|壹

  半年多前的2018年8月,位于南京鼓楼滨江的当代万国府摇号结果出炉,首推130套房源,共计185名买房人参与摇号,中签率高达70%。

  

  这是南京自2017年开始摇号以来,中签率最高的楼盘。

  要知道,这可是总价1000万起的豪宅——此前,位于江心洲的升龙桃花源著一期开盘,成为河西唯一一个没卖完的项目,当时剩下的就是顶楼千万级别的房源。

  这么贵还能卖得这么好,一个重要的秘密就在于“增送面积”。

  据《现代快报》报道,当代万国府销许均价43799元/平,主力户型220-250平,总价1000万起。由于不同楼层有不同的露台和院子赠送,最大赠送露台面积多达100平,得房率达到90%以上。

  当代万国府并不是个案。

  事实上,在南京,“送面积”已经成了豪宅项目的促销利器;对南京数十个被套的地王们来说,“偷面积”更是《地王抢救手册》中重点推荐的必备良药。

  比如下面这个盘。

  2016年9月,经过128轮举牌,融信最终从27家房企中杀出了一条血路,拿下了南京仙林湖G58地块,总价达58.20亿,溢价率79%,成交楼面价24957元/平,刷新仙林湖最高地价。据业内人士测算,售价要达到4万以上才有利可图。

  根据融信世纪东方小程序,开发商给出的开盘时间是预计2018年6-7月,当年年底交付。但因为遭遇限价,这个项目迟迟难以开盘,甚至一度传出被割肉转让的消息。

  

  直到最近,这个盘才终于熬不住了,在今年2月开放了样板间,预计于3月中下旬开盘,而当地媒体预测价格仍将控制在区域限价3万/平以内,即使能突破限价也才3.3—3.4万/平。

  更让购房者感动的是,虽然利润空间已经极其有限,但据《腾讯房产南京站》报道,开发商仍然“大方”地给每个户型都赠送了一个小房间,得房率竟然高达86%!

  你可能会好奇,为什么这些豪宅和地王要用“偷面积”来做营销呢?老老实实卖房不好吗?

  豪宅、地王们之所以宁愿亏本也要这么做,也是有自己的难言之隐。

  先给你看一组数据。

  据克而瑞统计,2018年,北上广深四城豪宅成交均创近五年新低,甚至达不到2014年成交水平。北上广三城降幅最为突出,全年豪宅成交套数分别为2156套、3610套和503套,约为2016年豪宅成交套数的三成。

  豪宅项目越来越难卖了。

  至于原因可能有很多,但“价格”是其中非常重要的因素之一。

  近两年,因为严厉的限价,诸多豪宅和地王项目因为定价过高拿不到预售证,迟迟不能入市。

  据统计,2016年南京住宅和商住用地共成交63宗,其中50宗楼面价超万元,23宗楼面价超2万元,地王遍地开花、面包贵过面粉是当时的常态。但如今,数十个即将入市的地王项目集体陷入“入市即亏”的尴尬局面。

  陷入两难中的开发商,往往只有“硬着头皮捂盘”和“硬着头皮降价”两个选项。要是硬捂着不卖,可能就只能当炮灰了。

  2016年4月,京奥港摘得南京麒麟板块的G09地块,楼面价高达22353元/平。

  但2017年9月,京奥港未来墅首批房源开盘均价为25884元/平,只比楼面地价高出3500元/平——卖一套就得亏一套。

  去年6月,作为南京第一个亏本地王,京奥港未来墅贱卖给蓝光操盘,拉开了南京众地王集体被套的序幕。

  

  于是,急于回款的开发商为了快速去化,只好使出一些不能拿到台面上说的手段,“偷面积”就是其中最普遍的方式之一。

  NO. 2|贰

  在不少高端豪宅和地王项目的营销过程中,开发商往往通过赠送面积来增加购房者的购买意愿。

  对开发商来说,营销最重要的不是让你得到实惠,而是让你“感觉”得到实惠。

  举个例子,如果让你花1000万去买一套100平的房子,你可能会嫌贵;但如果告诉你,花100平的钱,实际使用面积却有200平,你是不是就觉得捡到便宜了?

  去年下半年,位于深圳的金亨利二期,就是因为传说中的“高赠送”,还没开盘就成为深圳最火爆的项目,天价“茶水费”的传闻满天飞。

  

  至于地王项目解套的逻辑也是大同小异,都是通过高赠送来实现。

  再举个例子,某开发商以高于市场价一半的价格拿下地块,房子必须要卖到10万以上才有得赚。但在周边同类项目均价只有5万的情况下,想以比别人贵一倍的价格卖出去,任凭你再怎么忽悠,恐怕也没有多少购房者愿意上钩。

  如果有两套房子,一套普通房子建筑面积是100平,单价5万,总价是500万;另一套豪宅建筑面积只有50平,单价10万,总价也是500万。如果你去买房,虽然豪宅的定位和品质胜出一筹,但看在面积大一倍的份儿上,你估计也会选100平的普通房子。

  但是,如果这套50平的豪宅,再赠送你50平,竞争力就会一下子超过那套100平的房子。对购房者来说,实际使用面积是一样的,还可以少交税,何乐而不为呢?

  地价这么贵,卖得这么便宜,还得挖空心思“偷面积”讨好购房者,这些地王的开发商们想想也挺心酸的。

  但作为购房者的你有没有想过,赠送的面积到底来自哪里?

  这其实就是一个“开发商请客,购房者买单”的游戏。

  玩到最后,从安全隐患到邻里纠纷再到法律风险,最终的后果全部都是购房者承担。

  购房者总以为自己赚到了,其实早就被开发商安排得明明白白。

  根据《财经》杂志去年9月的报道,当年的北京地王、位于北京丰台区的项目中国玺,通过违规增加套内面积,要求每位业主补缴26-29万元不等的面积差额款。

  以147平的户型为例,套内实测面积增加了2.5平,业主需要按照套内单价11万元/平的价格补差价。

  通过这样的设计变更,中国玺首期收房的近200户业主需要缴纳近5000万元,对于开发商来说是一笔不小的回款。所以不少业主认为,开发商这是在变相增加利润,从而规避限价带来的损失。

  可以说,偷来的面积隐患重重,但最大的风险,来自于政府愈发严格的监管。

  2016年11月,梅林街道执法队在检查中发现深圳笔架山公馆项目部分赠送建筑涉嫌违建,导致业主们收到的房子大部分“赠送”区域被强行拆除。

  

  这样一来,原本购房时原为三房的户型,交楼时却变成了两房。更让业主无法接受的是,部分户型开发商承诺赠送的面积都位于厨房或卫生间,赠送面积被拆除后,房子的整体功能已经被破坏,严重影响居住体验。

  想想这些业主也够亏的,便宜没占着,还弄得厕所、厨房都没了,这还住个屁?

  还有前面说的金亨利二期就不提了,你自己看图吧。业主们的心情用俩字可以形容:难受!

  

  

  

  但是,豪宅、地王们搞的这些歪门邪道,可能很快就要凉凉了。

  住建部不久前发布的《项目住宅规范》征求意见稿,其中明确规定,“住宅建筑应该套内面积进行交易”,以及“不应擅自改变居住区内规划配套建设的公共建筑和共用设施的用途”

  据《经济观察报》报道,一家香港上市房企的营销总监认为,如果真的以套内面积计价,受影响最大的有两个方面:

  

  第一是高端住宅方面,可能会导致整个产品体系重构;

  第二,对地王项目解套会产生巨大影响。

  

  根据《经济观察报》了解到的数据,目前全国一共有260多个地王,解套的只有100来个,还有150-160个没有解决。

  按照这位上市房企营销总的说法,《项目住宅规范》一旦正式实施,到时候真的要按套内面积计价,这些豪宅肯定会更加难卖,地王解套也会面临巨大的困难,甚至失去解套的希望。

  · END ·

  

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