泰禾集团、富力地产的时间赛跑,除了钱还缺什么?

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  导 读

  地产行业,或迎来这两年的最好时刻,先有央行开年降准,后有两会“因城施策”,多地楼市限购松绑,对于房企来说,行业又一个春天似乎即将到来。

  不过,乍暖还寒的时节,也最难熬。特别是2018年留下后遗症的房企,仍手忙脚乱的到处找钱,何时能够度过现金流紧张阶段,并没有确切时间表。同时,倒春寒也会随时发生,比如今日爆出的落实房地产税法消息,就引发了地产股的大跌。

  如此微妙的环境,该如何应对呢?开盘降价去化、回归老本行、多业务并举、布局大湾区热点板块……会是房企的发展新逻辑吗?

  3月5日,第十三届全国人民代表大会第二次会议隆重开幕。此次政府工作报告,在提到房地产时,指出要“更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。”

  铑财注意到,报告并未提及“房住不炒”,更多强调“一城一策”,落实各个城市的主体责任。从国家层面来看,通过不断推进对各地楼市调控的考核,来实现行业管理;从地方政府来看,则有了更多的自主权。

  全国人大代表、禹洲集团董事局主席林龙安认为,市场越单方面管控,可能越背离市场发展需求。根据市场环境,因地制宜地管控与平衡,是更为明智的管理机制。“因城施策”是让城市的调控更灵活,有的城市能通过控制房地产的过大波动,保证经济稳定,获取良性发展;有的城市也可以鼓励房地产与当地经济结合而上,促进城市整体发展。此外,目前许多二线和新一线城市,抓住机遇,加大人才公寓的建设投入,为城市的长期发展储备人才,这是值得提倡的。

  总体来看,这被认为是房地产行业利好消息。

  目前北京、广州、杭州、青岛等17个城市从限价、限售等多方面对楼市调控政策进行不同程度的“微调”。这也预示着,历时三年,“因城施策”终于从2016年的两会政府工作报告中,走到了现实中来。

  这也使去年遭遇现金寒流、融资困难的各家房企松了口气,看到了命运转向的希望。不过,也有专家表示,政策还有待市场传导,多久时间能缓过劲来,有待进一步观察。房企还有一段苦日子过,尤其是问题较严重的一些企业。比如泰禾集团、富力地产。

  

  图片来自网络

  资金链紧张仍未缓解

  2018年,对很多中小型房企来说,是伤筋动骨的一年。

  一向以现金流密集著称的房地产企业,受到收紧融资渠道等因素影响,在发展上进退维谷,甚至出现资金链断裂事件。

  数据显示,在2018年1月到10月间,全国有数十家房企倒闭破产,还有数家房企剥离了房地产开发业务,而在百强房企销售排行榜中,半数以上排名出现下滑。

  其中,最为著名的是万达,从2018年开始,彻底剥离房地产业务,王健林甚至喊出“一平方的房产开发都不要!”

  二线房企中,泰禾集团也遭到沉重打击。

  资料显示,泰禾集团是一家从事住宅地产和商业地产开发的大型知名上市公司,创建于1996年,2010年成功上市,是当年国内唯一上市的地产企业。

  泰禾院子系是泰禾匠心打造的产品IP。短短几年来,泰禾院子已布局北京、上海、深圳、苏州、杭州、南京、江阴、厦门、福州、佛山、南昌、济南、合肥、郑州、武汉、漳州、石家庄、肇庆、天津、广州、长沙、镇江,“二十二城四十四院”名动中国。其中泰禾中国院子四次上榜“亚洲十大超级豪宅”。

  只不过,以院子系列奠定行业地位的泰禾,2018年陷入持续尴尬中。先后传出高管离职、股权质押殆尽、负债率高企、股价暴跌、裁撤事业部、转让子公司股权的消息,直到今天,后遗症还在持续影响。

  “目前公司资金链非常紧张,本来10号发上个月工资,晚了2天了还没发出来,据说公司正在想办法筹钱发工资”。

  这是泰禾集团员工2月13日在网上曝出的消息。一个公司连工资都发不出了,企业的糟糕处境可见一斑。

  

  内外交困

  一方面是手中没钱,另一方面是债台高筑。

  据泰禾集团2018年三季报显示,其负债总额已高达2052亿,资产负债率高达84.7%,有息资产负债率69.92%,逼近融资监管红线(85%)。

  那么开源方面呢?

  众所周知,泰禾集团以激进并购发展扬名,有数据显示,截止2017年末,泰禾通过并购拿地等低成本手段,获得土地储备792.8万平米,新增计容建筑面积为1069.21万平方米,土地投资金额达552.4亿元。

  2018年,泰禾集团仍延续了上述打法。通过收并购方式,在北京、武汉、南昌等多个一二线核心城市获取房地产开发项目。

  如此高速扩张,产品上市回血有多少?

  很遗憾,在年报、三季报中,铑君并未发现产品销售数字,只注意到泰禾集团在经营成果描述中,这样说道:“在区域布局方面,公司一直坚持贯彻‘扎根福建本土,深耕一线城市’的房地产战略布局,主要围绕以北京为中心的‘京津冀’地区、以上海为中心的长三角地区、以广深为中心的珠三角地区以及以福厦为中心的海西经济区、以武汉为中心的中部地区进行市场开拓。

  报告期内,泰禾集团通过收购方式首进河北廊坊以及广东中山,进一步深化了全国版图。目前,公司业务分布在以一二线核心城市为主的32座城市,一二线核心城市市场需求大,抗风险能力强的特点,加上公司充足的优质土地储备,保障了公司业务规模持续稳定地扩张。”

  据克而瑞数据显示,2018年泰禾仅实现1303.4亿元销售额,目标完成率65%,在TOP50强房企中处于较低水平。

  由此来看,2018年泰禾集团并没有在产品销售上有效回血,更糟糕的是,此前并购的项目,多次卷入麻烦之中。

  比如,泰禾集团句容鹿山院子项目,因为股权纠纷与原股东对簿公堂。日前,泰禾集团将鹿山院子项目原股东江苏沃得集团诉至江苏省高级人民法院,后者也同时起诉了泰禾集团。

  位于南京的江宁院子项目,因涉及青龙湖生态园及高铁规划等原因,在2018年中停工。

  据媒体报道,泰禾的茅山项目也正计划转让。

  “泰禾的资产都是好的,只是短期失去了流动性,给我们一些时间,钱的事情根本不是问题”。

  这样的自信之下,影响了泰禾战略的及时调整。

  据了解,在形势危急时刻,碧桂园叫停了三四五线全覆盖战略,用规模换现金,并且在2018年6月份开始暂缓拿地。绿城集团要求全面加速资金回笼,保证现金流,坚决执行“早销、多销、快销”的策略。

  对比之下,泰禾似乎睡着了。泰禾集团的这个“短期失去流动性”,已经持续半年以上时间了,丝毫没有看到缓解迹象。

  

  被采取负面行动

  墙倒众人推。

  1月19日,联合资信将泰禾集团列入信用评级观察名单。

  由此,泰禾集团创造了行业先例——在房地产行业,泰禾成为首个被境内评级公司采取负面行动的TOP20地产商。

  联合资信在报告中称,泰禾集团近期出现三名高管离职,包括两位副总经理和一位财务总监。此外,2018年以来,公司高管人员变动频繁,对公司经营稳定性或将产生一定影响。

  此外,截至2018年9月底,公司债务规模继续保持较大规模,存在一定集中兑付压力。

  2月14日,泰禾优债被列入评级观察级别。

  此外,国际著名评级机构穆迪早已经将泰禾从B1下调至B3,而B3级别以下的房企仅有一家。

  迫不得已,泰禾集团采取了降价去化策略,这或许是看得见的、符合当下局势的发展新逻辑。

  有报道称,近期,泰禾集团北京公司发起了“泰禾1号抢收计划”,即公司将北京泰禾金尊府、北京泰禾金府大院、泰禾西府大院和泰禾北京院子二期四个高端项目降价销售。

  以泰禾金府大院为例,在300平方米以上叠加的房屋有几套特价房,原价2500万元,现在1600万元,降价幅度达到900万元。

  上述产品,一举拿下15亿销售业绩,泰禾借此成为北京首周别墅市场销冠。

  此外,泰禾福州、南昌院子、桂山院子等产品销售见了起色,相关数据显示,今年2月泰禾已经取得近100亿的销售业绩。

  泰禾集团还求助于银行授信。2019年1月,泰禾从建行福建分行取得100亿元授信支持。此前还拿到了上海银行、光大信托各200亿元的综合授信额度。

  但是业内人士表示,授信额度和放款是两个截然不同的概念。由于现在房企符合贷款标准的项目太有限,所以把额度变成贷款还是存在较大难度。这也是现在很多房企有不少尚未使用的银行授信额度,但都缺钱的原因。这更像是两家金融机构象征性的声援。

  对于更多的发展逻辑,铑财以“在现金流承压下,2019年贵公司是否仍将继续采取收购政策发展业务?您对2019年房地产市场走势如何看?有哪些利好泰禾集团的因素?2月13日,有泰禾集团员工在网上曝出:“目前公司资金链非常紧张,本来10号发上个月工资,晚了2天了还没发出来,据说公司正在想办法筹钱发工资”。请问目前公司是如何解决筹钱问题的?从公司发展上来说,2019年,贵公司有哪些发展新逻辑?战略发展重点是什么?”等问题询问泰禾集团,截止发稿并未收到回复。

  

  富力现金流告急

  与泰禾集团同样面临困难局势的,还有“华南五虎”之称的富力集团。

  富力集团成立于1994年,总部位于广州,经过20余年高速发展,已成为以房地产开发为主营业务,同时在酒店发展、商业运营、文体旅游、互联网产贸、医养健康、物业服务、设计建造、创新服务平台等领域多元发展的综合性集团。

  2005年,富力集团于香港联交所主板上市,成为首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。

  今天的富力,危机是什么呢?

  2018年,有统计数据显示,富力一共发债至少26次,加上此前的2863亿元总负债,2018年全年总负债大概率超过3000亿!

  体现在财报上,富力地产2018年三季度报的数据显示,公司的有息负债高达1556亿元,账面资金约63亿元,不足以支付未来一年的财务成本,经营性现金流净额-27.73亿元。

  进入2019年,短短2个多月时间,富力已完成了多笔融资券。

  1月4日,富力发布了新的发债公告,实际发行总额为70.2亿元,票面利率7%。

  1月7日,富力地产公告披露,已于2018年12月29日完成2018年度第九期超短期融资券的发行,实际发行10亿元。

  1月18日,广州富力地产股份有限公司发布公告称,间接全资附属公司怡略有限公司拟发行一笔优先票据。该票据本金额3亿美元,利率9.125%,期限为2022年到期。

  富力缺钱程度可见一斑。

  主营业务收入减少是富力缺钱的重要原因,2月17日,富力地产发布最新盈利警告,截至2018年12月31日,富力地产的合并利润较2017年同期减少约60%。

  富力地产称,主要因为公司在2017年收购酒店资产带来大额的非经常性议价收购收益,而2018年此类非经常性交易相对较少。

  可以说,富力有今天的处境,与万达不无关系。正是万达对77家的酒店资产进行甩卖,富力才有机会花费了199.06亿元将之收入囊中,以当时市价6折来看,富力似乎捡了个便宜,谁知却是一个烫手山芋,短时间内给公司现金流带来极大压力,不得不依靠举债发展。

  

  与时间赛跑

  在2月18日举办的亚布力论坛上,万通控股董事长冯仑表示,对于中国来说,房地产市场虽已经进入居住属性的时代,但是房地产企业不能只把目光聚焦在住宅地产之上。

  也就是说,房企要找到属于自身发展的新逻辑,不仅能破解当前的负债率高、现金流紧张等难题,还能找出未来十年发展的快车道。

  对于富力来说,鉴于2019年到2022年,富力地产偿债将出现高峰期。富力要找到的这套行之有效的发展新逻辑,已是迫在眉睫。

  3月4日,全国政协委员、富力地产联席董事长张力表示,当前融资情况已经好了很多,利率也较前几个月有明显下降。看好二三线城市,富力地产2019年销售额准备做到1600亿。

  这是否意味着,2019年富力仍将以产品销售为战略重点?而富力地产旗下酒店业务是否能够为富力营收增加助力?铑财就此询问富力集团,截止发稿并未收到正面回复。

  据富力集团董事长助理兼互联网事业部总经理陈志濠介绍,酒店、商业地产、旅游/养生地产、物流地产、城市综合体、医疗等领域,都是富力今后发力的重点。此外,随着大湾区走热,富力在大湾区的规划,主是针对旧城改造和工业场所改造。

  富力地产,恰好是中国做城改项目起家最早的房地产企业之一。其在城改领域有着丰富的经验,或许回到老本行,也是富力快速缓解现金流压力的一个发展新逻辑。

  2019年,战略转型或许是富力地产的一个关键词。

  而对于泰禾集团来说,情况就更复杂了些。即使政策市场环境好转,还是有诸多不确定性。首当其冲的,还是资金。泰禾目前存续的250亿债券(含15亿的ABS),以及接下来半年内到期的80亿债券。

  能否顶得住这几百亿的短期债务,考验着泰禾集团的资金筹措能力。这是一场与时间比拼的赛跑。加速去化、变卖资产、获取授信,泰禾和其当家人黄其森都在筹钱的路上狂奔。

  这样的狂奔着实不易,扎实高效的团队执行是根本保障。面对管理层动荡、员工工资拖欠,如何稳定军心成了泰禾更关键的问题。

  无论是业务转型,还是去化筹资,2019年对于泰禾集团、富力集团来说都是氛围紧张的一年。两者都在与时间赛跑。钱,似乎成了这两个大佬最重要的考量。只是需要注意的是,资金可以救急,却保不了命。

  伴随我国经济进入新常态,房地产行业也步入深度调整期,楼市全面上涨格局不复存在,住房日益回归居住和消费属性,这预示买方市场时代已经到来。房企们需抛弃野蛮生长,进入了精耕细作时期。行业洗牌之下,到了拼实力、拼耐力、拼品质、拼战略的新阶段。房企要想寻求更稳健的、高质量的发展,就要抛弃高负债、低品质、疯狂扩张的传统打法,用品质之心打磨产品,找到正确发展的新逻辑。这个任务很重要也很急迫,考验着富力地产张力、泰禾集团黄其森的经管智慧,也是整个房地产业的一道严肃思考题,铑财也将持续关注。

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