断货3年等来新盘！一边是二手4万，一边是总价百万买四房

刚需最大的悲剧就是，没等到房价下降，却等来库存告急。

番禺：2019以来“零新货”

根据广州中原研究发展部数据，由于去年第四季度集中消耗，踏入2019年，广州部分区域新货出现“结构性紧张”。刚刚过去的2月份，各区网签全面下跌，与供应的锐减不无关系。其中荔湾、天河和番禺0供应，而番禺更是自2019年以来都在吃“鸭蛋”。

南浦：近3年来“无新盘”

近年来，由于新货稀缺，番禺在一手市场上的风头，已经完全被后来居上的黄埔和南沙盖过，而如果要说番禺哪个板块的新房楼市最为饥渴，答案肯定是南浦板块。

▲南浦岛区位图

南浦岛位于番禺西北角，与荔湾对望，和海珠相隔仅2个地铁站，从距离来看，去哪里都不算远，而且早在2006年就通了地铁，目前岛内有2号线南浦站，可直达广州南站。享受地段利好，南浦岛曾经也算是番禺楼市崛起的发源地，聚集了丽江花园、广州碧桂园等多个超级大盘。

但回顾过去5年，南浦岛仅在2015年由丽江花园推出“如英居”组团，此后再无新货面市，至今断供长达3年！然而，数据显示，2018年番禺二手房成交1.4万套，稳居广州头把交椅。而南浦岛的丽江花园和广州碧桂园，长期是全市二手成交活跃盘的TOP10。

也就是说，市场对板块的价值依然认可，但一手新货的“断档”，逼着买家只能在板块里挑二手。在这种背景下，如果南浦岛出现全新盘，买家会如何选择？而在板块内已经有二手卖到4万的情况下，新货又要卖多少钱呢？

老树开花 大盘20年再推新

本期要说的就是广州碧桂园的全新组团——碧桂园·樾时光。

▲南浦岛主要大型小区分布图

▲南浦地铁站D出口

想要了解碧桂园·樾时光，首先要清楚广州碧桂园。

在南浦岛3个主要大型小区中，广州碧桂园是最靠近地铁2号线南浦站的楼盘。小区大门出来，步行450米，就是2号线南浦站D出口，如果想接驳3号线，可以坐公交专线4、专线3去到厦滘站。

▲南浦地铁站周边商业分布

▲地铁站周边商业成熟

目前南浦地铁站各出口，覆盖了尚岛国际、汇南广场和浦东商业广场等多个商业中心，超市、餐饮和连锁酒店一个不缺，已经形成了成熟的商业氛围。比挤在岛尖的锦绣半岛方便N倍，又不像主要依赖小区内部沿街商铺的丽江花园那么嘈杂。

▲广州碧桂园小区大门

整个小区占地800亩，总户数约5000户，1999年开盘，分2期开发，全部是6-7层高的小高层。虽然是20年楼龄的楼梯楼，但目前二手放盘已经去到3万/平。

除了近地铁，学位也是让购房者买单的关键。广州碧桂园对口公立的番禺区实验小学，还可以读华南碧桂园配套的幼儿园和小学，校车接送，同时与锦绣半岛共享私立的恒润实验学校学位。

可以说，除了楼龄老和楼梯楼之外，广州碧桂园在交通、商业和学位上都基本满足了刚需的要求。而新组团一手电梯楼的出现，刚好就填补了广州碧桂园目前的短板。

▲浦华路已插满广州碧桂园·樾时光旗帜

一张图起底碧桂园樾时光

买买君踩盘发现，目前广州碧桂园大门口已经立起“广州碧桂园·樾时光”的宣传旗，暂时还没有开放销售中心，临时展点位于大门右转100米左右的社区增值服务中心。

从政府网站可以查到，广州碧桂园·樾时光分为1号楼、2号楼、3号楼和1所幼儿园，买买君根据公示的各楼栋规划，拼接出该组团完整的区位分布平面图。

▲广州碧桂园·樾时光平面分布图

可以看到，广州碧桂园·樾时光实际上分为两个地块开发，总建筑面积13万平，容积率1.57，绿化率36.9%。地块一靠近广州碧桂园的大门，由3号楼和1所幼儿园组成，地块二位于小区的东南角，由1号楼和2号楼组成。

地块一：全建配套

▲地块一工程概况

根据规划公示，地块一的幼儿园为地上4层，建筑面积4724平；3号楼是公建配套，地上17层，地下2层，停车位400个。

▲地块一幼儿园建设进度

3号楼的配套项目包括：肉菜市场、体育设施（保龄球室、壁球室、乒乓球室、台球室、排球室、羽毛球室、健身房），文娱场所（游戏厅、阅览室）、健康养老（卫生站、托老所和老人服务站），以及行政办公点（出租屋管理、物业管理、社区居委、邮政电信点）。

地块二：全卖住宅

也就是说，真正能卖的只有地块二的1号楼和2号楼，这两栋均为住宅，地上18层，其中1号楼有地下2层，车位604个，两栋楼加起来的建筑面积为5.3万平。

▲地块二工程概况

▲地块二目前地面还没建起来

▲地块二紧临广州碧桂园1期丽苑组团

▲地块二东侧为待开发地块

产品：88-141平三四房

买买君也跟楼盘的销售了解到，住宅部分的户型为88-141平三四房，具体包括88平三房，99平三房、105平三房、120平三房和141平四房，预计总货量为497套，从这个货量和层数估算，1号楼和2号楼应该各自由2栋拼在一起。

目前，广州碧桂园·樾时光临时展点还没有户型图单张，买买君向内部人员了解，对方表示物料正在筹备印制，预计近期会出街，具体的开售时间待定，但肯定是在今年内。

周边：近南浦三桥无遮挡

踩盘当天，买买君从南浦地铁站D出口步行到住宅地块，距离约为800米，耗时12分钟。

地块往东是南浦三桥，直接通往番禺大石，住宅地块旁目前是干枯的河涌，往东有1条小路与待开发的土地隔开，未来视野开阔，采光无遮挡。

▲住宅地块周边配套分布

▲马路对面的肉菜市场

除了上文提到的地铁口商业广场外，地块对面也有部分生活配套，满足日常生活所需没有问题。

而地块西侧紧临广州碧桂园1期丽苑、美苑和华苑3个组团，均为楼梯楼，按照链家的数据，目前丽苑二手均价2.5万/平，华苑要去到2.7万/平，美苑最贵，卖到2.9万/平，最便宜的1套是69平两房，总价190万。樾时光建成后，估计会影响到丽苑部分楼栋的采光。

房价：电梯二手房卖到4万

由于整个广州碧桂园都没有电梯楼，小区内的二手房价对樾时光没有参考意义。

距离最近的电梯楼在丽江花园，而丽江花园2000年以后的电梯组团，目前二手已经卖到3.5-4万/平，其中靠江的左岸组团，甚至一度叫价去到4.5万/平。

南浦岛上另1个大型小区锦绣半岛，地段和配套都比广州碧桂园差，但胜在楼龄新，原装电梯楼，最新的南区建于2013年，目前二手报价在3.3-3.5万/平左右，最便宜的93平三房，总价去到340万。

因此，以广州碧桂园·樾时光的条件，卖4字头估计是跑不掉了。

买买君保守估计，如果按4万/平计算，新货最小户型是88平的小三房，也就是总价要去到350万，首套首付超过百万，贷30年，基准利率上浮10%，月供要去到1.4万。当然，这只是买买君不负责任的猜测，到底开盘有没有惊喜，还是未知数。

延伸

周边小产权单价1字头 月租8千

虽然整个南浦岛都没有一手房在售，但是距离广州碧桂园600米，南浦地铁站上盖，目前有个小产权盘正在“长租”。

▲南浦时代公馆位于南浦站上盖

这个叫南浦时代公馆的小产权盘，产品包括33到47平的平层，30到66平的复式公寓，4梯28户，带装修，价格在1.2-2.1万/平不等，最贵的是30平的复式，均价2.1万/平，最便宜的是47平的平层，均价1.2万/平，最大面积66平复式做到四房，均价1.7万/平，总价才110多万。

▲南浦时代公馆共2栋楼

但这个盘没有产权，签的是33年的租约，不能贷款，明年5月份收楼前必须付清全款。销售称33年到期后可以续租，但是地块跟村里的承包期只有33年，到时候能不能续租，谁也不能保证。小区物业管理费6.5元/月·平，接煤气管道，可使用明火，水费4.5元/吨，电费1.1元/度。

▲南浦时代公馆底层商业

值得注意的是，销售表示，目前已经交楼的单位中，53平的平层大单间租到3500-4000元/月，而66平的复式四房，分开两层出租，每个月可以收8000元。

买买君就想问，如果你有100万在手，你是拿去买广州碧桂园·樾时光的三房，坐等房价上涨转手，还是一次性付款买套复式四房，每个月收8000元租金呢？