两会再提房地产税!大众关心的房产税会出台吗?

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房地产税的每一次官方表态都能拨动人们敏感的神经


继3月5日政府工作报告中明确提出“稳步推进房地产税立法”后,3月8日的十三届全国人大第二次会议上再次提到房地产税法,立刻引起广泛关注。



什么是房地产税? 


理论上,房地产税被认为应该是一个完整的税收体系,其征收对象包括“房产”和“地产”,且涵盖房地产的“交易”和“持有”等环节。 


目前,我国的房地产税收体系包括: 


土地购置环节:契税、城镇土地使用税、耕地占用税 


房地场交易环节:土地增值税、企业所得税、个人所得税、城市建设维护税等…… 


房地产持有环节:【租赁用】增值税、印花税;【自用】房产税 


其中,针对住房持有环节的房产税被认为会对楼市有较大影响。实际上,从1986年9月国务院正式发布《中华人民共和国房产税暂行条例》起,以房产为征税对象,房产产权所有人负责缴纳的房产税就一直在我国征收。但该条例同时规定,个人所有非营业用的房产免征房产税。 


作为长效机制的一部分,房地产税对认为对调节(资产)收入分配和财富差距、培育地方主体税源、抑制房价上涨等均有积极作用。专家分析,其中可能包括对现有少数涉及房地产的税费进行合并,增加持有环节的税收,减少交易环节的税收等。 



这次提法有何新意?


从这次完整的表述看,房地产税法并没有被单独说明,而是包括在众多立法事项之内。


中原地产首席分析师张大伟认为,文后跟的这些法律都会立法调研、起草,都要加紧工作,确保如期完成,而且从文字语法上,并没有立法完成的内容。“房地产税法已经在总理的工作报告中明确说是‘稳步推进’,稳步是指有把握地按一定步骤进行,与之前的‘稳妥’即稳当可靠的意思相比,代表房地产税逐渐进入制定程序中,房地产税落地的速度预期在加快”。


上海易居房地产研究院副院长杨红旭对证券时报记者表示,2019制定房地产税法,是指形成文本,但不一定进入一审环节。上述一堆立法,去年已进入本届(十三届)人大立法现划,从这次表述看,口径无变化。


一位房地产税法专家也对证券时报记者说:“这次表述没看出有新提法”。


不过,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,房地产税的立法具有积极的信号。2018年这个工作明显是受到了干扰,尤其是贸易摩擦,但推进的思路不变,到了2019年这项工作会加快,尤其是会与长效机制进行结合。



房地产税对购房人有何影响?


房地产税是一个综合性概念,一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。


房地产税与老百姓关系密切,很多有房人对此比较担心。


不过,严跃进认为,老百姓不需要对房地产税有太多的担心,这主要有三点考虑:


第一,房地产税立法和推进是财税体系方面的改革内容,而不能简单理解为房地产市场要打压要课税。这是利好财税体系的建立,尤其是从房地产角度看,交易环节未来会减税,类似近期的增值税附加税和印花税等,而持有环节会增税,这是结构性的大转变。


第二,房地产税即便是征收,对于刚需购房者本身没有太多关系。比如上海人均60平方米以下的住房本身也不征税,面积基本考虑到了刚需和改善型需求,所以对于这部分人来说影响不大。而即便是征税,粗略估计,税款额估计是房价款的0.1%,也不是很大的成本,或者说征税会比较谨慎,也会考虑很多减税免税的概念。


第三,对于房地产税,老百姓会问两个问题,即还要不要买房?房价会不会下跌?对于是否要买房,从自住角度看,宜早不宜迟;而从房价本身来说,房地产税若是真的执行到位,会倒逼部分房东将房子进行出租,这是利好房价去泡沫和鼓励租赁市场发展的。



房地产税对房地产市场有何影响?


今日尾盘,港股内房股全线大跌,截至收盘,恒生中国内地地产指数跌5.17%,融创中国跌10.89%,龙湖集团跌5.35%,碧桂园跌5.18%。


对于今日多只香港内房股尾盘大跌,有人将其与房地产税的新消息联系到一起。对此,严跃进认为,房地产税立法,略对楼市有利空影响,这一次地产股下跌,和大盘近期冲高后市场信心不足有关,同时也体现了一点,即宏观经济基本面还没完全改善,大盘难以持续强劲,而房地产税的消息出现,更容易加剧地产股下跌。


对于房企来说,房地产税政策容易影响销售,进而影响拿地。严跃进认为,短期看房地产税对市场的影响还不会太大,都还处于讨论阶段,房企还是应该有自己的投资路线。


不过,张大伟认为,房地产税是综合概念,只是工具,并不是万能的,房地产税只是包括了存量交易等房地产多环节的综合概念,未来影响到底如何,还是要看落地的政策内容,包括豁免、税率、税基等。



房地产税何时出台? 


大家最关心的还是房地产税的出台时间。 作为扩展地方税源、调控房地产市场、优化收入分配等具有重要作用的房地产税,其立法与落地是大势所趋。但是今年,从立法程序、立法难点和逆周期调控等方面来看,落地的可能性都不太大。


全国两会,全国政协委员、房天下董事长莫天全在提案中表示:“房产税迟早要推出,而且应该要推出,这是大势所趋。”


莫天全还称,目前经济下行压力较大,同时兼顾去杠杆、供给侧结构性改革的关键时候,仍需持续提振市场信心,所有对国民信心和经济发展可能产生负面影响的政策在这样一个关键节点都应暂缓出台。


莫天全建议税务部门谨慎把握开征房产税的时间节点,确保市场信心不受影响,在市场向好、信心充足的前提下进行房产税的征收,由点及面逐渐推行。


张大伟认为,稳步推进下的房地产税,还需要一定时间。立法过程较长,3年内落地可能性不大,房地产税目前在积极准备草案阶段,短期出台可能性不大。



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