三四线城市也成了大房地产开发商的天下，中小开发商现倒闭潮

2013年以前，三线以下城市还少有全国大型开发商的身影，当时的中西部省会城市和地级市开发主体以地方性的中小房地产开发企业为主，2013年以后，随着全国大型房地产开发商进入大举进入三四城市，全国的房地产行业的发展出现了深度的洗牌，中小型的地方开发企业的生存空间日益缩小，正在逐步退出市场。

出现这种情况的主要原因是多方面的，既反映出房地产行业的龙头效应日益显现，优质企业市场份额越来越大，也说明市场行情发生了深刻的变化。

首先我们来看大城市，北上广深等一二线城市中，城市规模已经非常大，房价涨幅也非常高，而城市扩大后带来的交通堵塞、教育资源不足、城市管理成本大增等城市病，使得一线城市大多在限制城市扩大的速度，也就是说不可能无限扩大，因此出让土地的供应就达不到众多房地产企业的需求，众多企业出现了开发项目吃不饱的情况，只有向三四线城市延伸发展。

对于大型品牌开发商的到来，三四线城市是十分欢迎的，因为本地开发商的资金实力不足、开发理念落后、管理水平不足，使得三四线城市的房地产开发普遍存在产品质量不高、城市品味不足的情况，而且地方企业拿地往往价格不高，土地出让的价格大打折扣，而大品牌开发企业到来后，不仅能带动地价增值，而且开发周期短、遗留问题少、产品质量有保证。

房地产行业经过多年的发展后，企业品牌也成为消费者置业的重要衡量指标，行业龙头从融资、拿地、产品设计、建筑安装等方面已经形成了成熟的体系，市场认同度非常高，中小型地方开发企业的市场认同度则日益弱化，竞争力明显不足。

龙头房企来到三四线城市后，地方政府在土地规划时，项目的体量也发生了根本变化，以前规划项目过大，本地开发商资金难以承受，只好小块小块出让，所以小区一般都很小，小区的环境和品味较低，而大开发商的实力雄厚，大宗土地出让就成为了主流，高额的土地出让金把中小开发企业挡在了门外，众多中小型企业就出现了无项目可做的情况。

实际上，压缩中小房地产企业生存空间的最主要因素是资金问题，在房地产开发的早期，银行对房地产开发的贷款政策是十分宽松的，有地有项目就可以贷款，利息也不高，中小型的地方开发企业以信贷为杠杆，可以轻松撬动项目，而现在银行对房地产开发贷款的限制已经十分严格，中小企业难以获得银行的信贷资金，而品牌开发企业则受到银行的青睐，而且很多大型开发企业都是上市公司，融资渠道和资金成本具有十分明显的优势。

在此情况下，全国性的房地产行业洗牌在所难免。蓝鲸房产数据显示，从2018年1月份-10月份全国已经有数十家房企因为资金链断裂而宣告破产，另外有7家房企因为转型开始慢慢淡出纯房地产市场，洗牌正在房企中迅速蔓延开来，在百强房企销售排行榜中，有近51%的房企排名出现了不同程度的下滑，而今年陆续有国内大型房企开始转型其他领域，更遑论中小企业了。