龙头房企问题频发，高周转苦了房企，透支了刚需，得益的是谁？

周转率高，这是每个住房企业都要面对的道路。这条路充满了诱惑。虽然它需要克服困难，但对于开发人员来说，它是一种神奇的武器，可以快速扩展并容纳大量资源。

2018年，碧桂园内部的一则公告将“高营业额”这个词公之于众。事实上，几乎所有的住房企业都遵循这种模式，而不仅仅是少数几家龙头企业。

早在10年前，万科就提出了所谓的“5986”快速周转模式，即“五个月开工建设，九个月销售，第一个月销售80%，产品必须是60%的住宅”，碧桂园在此基础上进一步加快，在许多小城市的三四线实施了“456”模式，因为在占用土地时间短、建设进度快的情况下，“四个月开市，五个月积极投入资金。”“六个月撤资”显示出一种激进的速度。

一些简单的数字变化显示了房地产市场多年来的深刻背景。尽管出现了几十亿巨人，房地产市场的规模已经扩大到15万亿元人民币。领先开发商引领的快速成交趋势最终使房地产市场所需的购买力透支，也损害了房地产行业的同行。

其原因是高周转率可以使企业迅速扩张，但同时又牺牲了利润率水平，从征地到销售时间都很短，即使地价上涨可以忽略不计，规范的建设过程，超高的销售成本投资，无论是毛利率还是净利率都有更大规模的撤军。

最终，交易量确实上升了，但债务和杠杆越来越高，欠银行和债权人的利息越来越重。这是目前几乎所有开发人员的常见错误。从这个角度看，房地产项目的快速周转，已经使房地产企业感受到了自身的苦果。

这对那些只需要住房的人来说尤其如此。在过去的三年里，房价飞涨背后的重要驱动力是不断下沉的房地产企业。他们承担了超高的杠杆作用，实现了极快的施工速度。在棚改货币化、房主化的东风的帮助下，三四线房地产市场已成为一个有价值的主角。房地产的迅速推出和变化也迫使那些没有住房的人和那些只需要住房的人加速购买。在购房过程中，普通家庭在加速房价上涨的同时，也不可避免地会透支自己的财力。

数据显示，近年来，中国居民的杠杆率已升至近50%的水平。虽然与国际水平相比不算特别高，但也应该引起我们的警惕。房地产市场的透支和购买力的下降必然会对未来的顺利发展产生影响。事实上，当这些快速周转模式拖累房地产企业和购房者时，房地产市场也受到影响。是时候改变了。