楼市回暖昙花一现?专家:首付比例没放开,房企发债难,很难上涨

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2019仅仅过了两个多月,关于楼市的争论就异常激烈。

不同的立场决定了不同的观点,有房一族和炒房客们还期待着“金三银四”的到来,当他们看到房贷利率下降、各地落户、限售、限价有所放松后,无不欢喜雀跃。

无房者和刚需们却是另外一个态度,房企销售额全面下降、除一线城市外绝大部分区域都呈现量价齐跌的状态,这种情况下,更坚定了他们看空后市的信心。

无疑,2019楼市的走向,是近几年以来最让们迷茫的,我们不妨参考一下专家的观点。

近日,国泰君安地产团队负责人谢皓宇发布研报称,近来部分区域市场出现一定程度回暖,但不改整体下行趋势,案场到访量的明显回升,只是居民对政策的预期变化,回暖的区域也仅仅只是环京、珠三角粤港澳地区,这两个区域因为开年政策利好,引起购房者的兴趣也在情理之中。

谢皓宇认为,目前房地产企业发债额度仍然受一定管制,居民首付比例也没有放开,加上高风险偏好的资本市场更容易“吸金”,作为低风险偏好的房地产,表现会相对滞后,也就说,靠部分区域的楼市热度上升,2019年楼市很难再上涨。

专家的观点很有说服力,购房者作为楼市中最盲从的群体,往往看到了“日光盘”、“抢房”等现象就急不可耐要入市,背后的深层次原因却没有考虑到。

环京楼市前两年经历了大起大落,北三县的房价早已跌至低谷,这种情况下出现反弹再正常不过,无需过度解读,粤港澳区域中,无论是广深两大龙头城市,还是东莞、佛山、珠海、中山等地,房价早已提前反应过预期,如今即便有利好加持,未来的高度也必然有限。

更进一步说,房企的资金面压力依旧,融资难、发债难的问题依然存在。

数据显示,2019年2月,万科、恒大、绿地等40家典型上市房企完成融资总额共计552.88亿元,环比1月的881.01亿元大幅下降37.25%,目前上市房企发债的利率动辄就在8%-13%之间,“借新债、还旧债”的特征非常明显,在“缺钱”整体氛围下,楼市很难再启动一波行情。

居民的购房首付比例,也决定了楼市回暖的幅度会很小,回顾过去几轮房价大涨的轨迹,基本都充斥着低首付乃至零首付购房,信用的大幅扩张,叠加居民杠杆的高企,才造就了此前楼市的强势,但在如今动辄3成乃至5成的首付比例下,再乐观的购房者也难以撬动房地产市场。


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