干货,教你找出评估报告的违法点!

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导读:

房屋土地征收,免不了评估环节。评估公司对被征收人房屋土地价格进行估价,作出评估报告后,征收部门依照评估报告的价格对被征收人进行补偿。房屋征收过程中的评估经常存在评估价格过低,不能填补被征收人的实际损失的情况。对于明显不公平的评估结果,被征收人应当如何维护自身的权益呢?我们将逐一介绍房屋土地征收过程中的相关评估程序,并教您找出违法点。

评估机构的确定

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,评估机构应当由被征收人协商选定;协商不成的,房屋征收部门可以通过组织逐户征询意见、集中投票、或者采取抽签、摇号的方式来确定。上述规定是为了保证评估机构选定的客观性、独立性、民主性,但很多地方征收部门没有遵循这一规定。征收部门通常直接指定对自己有利的评估机构进行评估,评估价格严重缩水。这种被指定的评估机构不具有法定主体资格,其作出的评估报告应当无效。

评估报告的内容

中华人民共和国住房和城乡建设部为了规范房地产估价,同意估价程序和方法,于2015年出台了GB/T50291-2015《房地产估价规范》,各评估机构作出的评估报告都应符合这一规范。估价报告应当包括:封面、致估价委托人函、目录、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果和报告、估价技术和报告、附件几部分,并且每一项还有细分的要求,例如《致估价委托人函》这一部分,应当包括:致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、特别提示、致函日期几项内容。其他部分的细分由于过多在此不一一列举。被征收人收到评估报告后,可以对照一下《房地产估价规范》,看看评估报告是否完整,如果缺失了某些部分,与规范的要求不相符,则该评估报告是不符合规范的,被征收人可以申请对评估报告进行复核。


估价时点

1995年建造的房屋,到2019年被征收,那么确定房屋价值是按照1995年的市场价格还是按照2019年的市场价格?这涉及到一个估价时点的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。若评估机构按照征收决定公告之前的价值进行计算,是违法的。


评估方法

对被评估财产进行评估有多种方法,对于不同的情形评估机构应当采用最适合的评估方法,各类评估方法在《房地产估价规范》中有进行说明,这里列举几种最为常见的。


1.市场法

市场法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较,通过对这些已经成交的类似房地产的成交价格做一定幅度内额修正和调整,以此求取估价对象的客观合理价格的一种资产评估方法。

适用市场法的对象是特定的,常见于具有交易性的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。市场法的使用的条件,需同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发展规模较小或者房地产交易较少的地区,就不适合采用市场法估价。


2.收益法

收益法,是指通过对被评估资产未来一段时间内可能取得的收益进行估算并将其折算成一定数值,以此求取被评估资产价格在一定时点、一定产权状态下体现的一种资产评估办法。采用收益法估价求得的价格称为收益价格。收益法的理论依据是经济学中的预期原理。


被评估资产的效用越大,获取利益的能力越强,评估得出的价值也越大。收益法适用于有收益或有潜在收益,并且收益和风险都能够量化的房地产:如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产;而对于收益或潜在收益难以量化的房地产则不适用收益法,例如政府办公楼、学校公园、图书馆、博物馆等具有公益而非盈利性质房地产。


3.成本法

成本法,是求取被评估房地产在估价时点的重新构建价格,扣除折旧,从而估算被评估房地产的客观合理价格或价值的一种资产评估方法。成本法可以从买卖两方的角度进行分析。从买方角度考虑,成本法的理论依据是替代原理,即买方愿意支付的最高价格,不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价;从卖方角度考虑,成本法的理论依据是生产费用价值论,即卖方能够接受卖出的最低价格不能低于其开发或建造该房地产已花费的成本。


4.假设开发法

假设开发法(剩余法),它指估算开发完成后在不动产正常交易价格基础上扣除不动产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用后,剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。采用此种方法需要正确判断房地产的最佳开发利用方式,并且根据当地房地产市场行情或供求状况,正确预测了未来开发完成后的房地产价值。


针对不同类型的房屋,采取不同的估价方法得出的结果出入较大,评估公司在选用方法时,应当充分阐述选用以及补选用的理由。具体选用哪种对被征收人最为有利,应当咨询专业的征地拆迁律师。但无论采用哪一种方法,被征收人房屋的价值补偿都不得低于房屋征收公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,同时,被征收人的生活水平在征收后不能降低。如果您的房地评估价格不合理,又苦于解决。欢迎咨询我们帮您排忧解难。


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