龙岗布吉在售楼盘实探……

本文为深圳看房团原创作品

有人称布吉为“罗湖后花园”、“小香港”，也有人调侃它，说“英雄难过布吉关”、“布吉=不急”。

无论哪一种说法，似乎都有理可依。

布吉曾经辉煌过，2001年，广东省统计局公布的全省农村经济200强镇名单，布吉镇荣获数个第一：年财政收入全省第一，年税收全市第一，商品房规模和销量全市第一，油画市场规模全国第一等等，为深圳的经济发展立下汗马功劳，是名副其实的广东第一经济强镇；

布吉现在落寞了，城市管理混乱、周边环境脏乱差、道路窄而拥挤、交通拥堵，城市更新难度大、成本高，所以异常缓慢。

但对于购房者而言，布吉是不得不关注的重要片区。

被低估的布吉

目前，罗湖区楼市成交均价7-8万，福田区和南山区8-9万，甚至发展比布吉晚的龙华也达到了6-7万，而布吉还能找到4万出头的新盘，这无疑是刚需上车的好机会。

布吉的外部环境确实有些糟糕，居住体验不是很好，但不能否认的是，布吉人口密度高，客流量大，生活配套成熟，像这样的城区，借助城市更新的力量必定会焕发出强大的生命力。

在“十三五”规划中，深圳市政府提出“东进战略”以缓解中西部土地资源紧缺的问题，而布吉作为东部龙岗区的门户，迎来了一大批旧改项目。

这些旧改项目大多由品牌开发企业执行，如华润下李朗改造项目、招商三联村旧改、佳兆业南门墩旧改、京基木棉湾旧改、恒大吉夏城市更新等等，共约700万平的旧改项目，助力布吉片区的腾飞。

在产业格局方面，布吉将重点推进“一圈双廊四区”产业格局，老街、大芬将实现整体开发。

一圈：环深圳东站商圈；

双廊：沿龙岗大道商业走廊和布吉老街商业走廊；

四区：大芬油画产业园区和文博宫文化旅游园区、吉盛昌高端装备创新产业园区和运通高新产业园区。

其中，深圳东站商圈正在抓紧构建，重新提升周边片区的定位、规划，实行大片区统筹开发，目前在规划中，涉及6.8平方公里的范围，外形像一个蝴蝶，寓意布吉化茧成蝶。

在售楼盘实探

1.钧濠MIX Park（均价5.4万，各种折扣优惠4.3-4.4万）

项目地址：布吉街道西环路与南环中路交汇处

占地面积：23631.14㎡

建筑面积：180944.79㎡

总房源：1394（住宅279）

车位比：1：0.8

容积率：4.15

学区：德兴小学、龙园外语实验学校

地铁：草埔站、布吉站

楼评：

钧濠这个盘主打性价比。

中午临近11点到达钧濠的营销中心，远远望去，顿时被热烈的购房氛围所感染，然而走上前一看，原来大部分都是地产中介呀。

这个盘在网上显示均价为5.4万，但现场的置业顾问介绍说，各种折扣优惠、砸金蛋什么的4.3-4.4万就能拿下来，还带精装修，这个价格真的很诱人。

然而学区和地铁都很一般。

项目距离布吉站约1.7公里，距离草埔站约1公里，我认为已经超出了地铁的有效辐射范围。据项目介绍，项目距离规划中的地铁17号线德兴站很近，约300米，预计2020年开建，2024年开通。

项目所在学区是德兴小学和龙园外语实验学校，学校排名中等靠后。

户型设计的还可以，3梯5户，得房率79%，82㎡三房两厅一卫，87㎡ 三房两厅一卫，98㎡三房两厅两卫，139平 五房两厅两卫。

最大的硬伤，是只有20年产权！拿地是1999年，公寓和住宅均只有20年土地使用权，贷款到期日不能超过土地使用的到期年限（这一点，不同的银行规定也不相同），如果只能贷款20年，那么月供压力会很大，贷款年限较短，转手也很难。

还有其它的缺点需购房者注意，项目周边商业配套并不发达，交通方面高峰期很堵，旁边还有一个污水处理厂。综上所述，急于上车的朋友可以多多关注，钧濠的性价比还是很高的。

2. 景华·嶺莑（价格待定）

项目地址：龙岗区布吉街道水径社区吉华路中段西

占地面积：13609.93㎡

建筑面积：97824.80㎡

总房源：545

车位比：1：0.7

容积率：6.36

学区：水贝小学、布吉中学

地铁：下水径

楼评：

景华嶺莑的卖点是地铁口物业。

从下水径C出口，过一个马路就到了，非常近。但是这条马路有两个红绿灯，等待总是漫长的。

项目还未拿到预售证，所以楼盘价格还不知道，预计年中开盘的话，年底就能交房。

项目位于吉华路中段西侧，为布吉大众山工业区旧改，由2座高层塔楼住宅组成，其中A栋37层，B栋31层，商品住宅户型为68-98平的2-3房，2梯5户，带装修交房，自带商业，已经确认的有沃尔玛。

很明显，这是一个为刚需族设计的楼盘，适合初次置业的年轻人，主打小户型，临近地铁口，工作通勤十分方便，但是学位较弱，近期没有打算生孩子，或者不着急上学的可以关注。

楼盘的缺点也很明显，距离马路很近，会有噪音粉尘的污染。背靠下水径村，吉华路一路之隔是长龙村，周边主要以农民房和小产权房为主，道路品质很差，人行道仅可容2人并行，基本没有绿化。

与这个项目很近的还有花语馨花园，这两个楼盘的外部环境都很差，周边遍布小产权房，卫生条件也不好，注重生活品质的朋友最好实地感受一下。

随处可见的农民房

3.凯旋TRC（均价5.6万）

项目地址：布吉街道金鹏路与金利路交汇处

占地面积：19400㎡

建筑面积：55000.00㎡

总房源：692

车位比：1：0.5

容积率：10

学区：阳光小学、布吉中学

地铁：长龙站、布吉站

楼评：

凯旋TRC是深圳市面上目前最小平方的住宅，最大的亮点是实用性。

其中住宅共496套，建筑面积区间约为26-87平，超实用1-3房，58平的2房，次卧的墙壁可以移动，变成一房一厅，扩大客厅的面积；87平可以做成3+2户型，最高得房率达90%以上。

地铁的距离不远不近，5号线长龙站500m，3号线布吉站800m。学位比较弱。

周围农民房居多，紧挨着街道会比较吵，项目周围很多旧改，这些旧改也一定程度上影响你的生活质量，如工地废墟、粉尘、水泥车等。

综合来看，凯旋TRC更适合投资，不适合自住。首先，户型设计成超小实用型，更方便租，但是一家人住就很难受；其次，地铁很挤，开车又很堵，所以只是名义上离罗湖很近；最后，从目前布吉的房价来看，凯旋TRC单价略高，透支了未来几年的升值潜力。

4.银领公馆（均价4.9万）

项目地址：龙岗大道与布澜路交汇处

占地面积：5936.00㎡

建筑面积：32147.00㎡

总房源：268

车位比：1：0.8

容积率：3.2

学区：石芽岭学校

地铁：大芬站

楼评：

银领公馆在布吉是比较适合自住的盘，带装修，还送家电。

交通还是比较方便的，距离大芬站700米左右，在建的14号线石芽岭站距离项目1公里左右，项目门口就有公交车站。

楼下自带800㎡底商，满足日常买米买菜，步行15分钟，过一个马路有沃尔玛，在大芬地铁口也有一些商业。

周边有石芽岭公园，建设足球场1个、篮球场7个、网球场1个、乒乓球馆1个、溜冰场1个以及健身路径等体育设施，能够满足日常健身需求。

户型有47.07平米的一房，58.24平米的两房，75.9平米和79.36平米的三房，按均价来算，47平的小户型仅需230万，首付69万。目前小户型已售罄，仅剩76平和79平的户型。户型很方正，南北通透，赠送面积大。

缺点是，所在学区学校是石芽岭学校，这个学校还是很一般的。

总结

整体来看，布吉片区主打刚需盘，各个楼盘都主推小户型，而且小户型也是卖的最好的。这也从侧面反映出，深圳的刚需市场仍有巨大的潜力。

没有十全十美的楼盘，布吉片区楼盘的缺点十分明显，没有什么好学校，居住环境比较恶劣，交通拥堵，没有大型商业综合体等，但是在布吉，可以淘到性价比超高的新盘，对于刚需来说，先上车其它的以后再解决，不要想着一步到位。

布吉片区有没有增值空间？答案是肯定的，随着旧改的推进，城区环境得到改善，房价必然提升，但这也许是一个漫长的过程。