花样年控股(1777.HK):大湾区利好持续发酵 三因素转变引重估

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  最近A股市场与港股市场走牛,同时,内地房地产板块迎来两大利好:

  1、千呼万唤的《粤港澳大湾区发展规划纲要》终于正式发布,港澳和广东在科创、文化、环境、交通、就业等等方面的合作将会再进一步。而规划纲要对二级市场的影响也正在发酵升级。

  2、房地产企业的融资集中回暖,短期债务高峰带来的资金风险迅速缓和。特别2019年年初开始,境内和境外的公司债都加速上市。

  

  一个是利好盈利端,一个是稳定风险端。正是如此,市场的预期开始反转,部分内房股走出了持续十分强的上涨行情。我们锁定涉及大湾区的企业可以发现,目前花样年控股的反弹幅度最高。

  

  如今花样年的行情在未来是否有望持续呢?粤港澳大湾区是未来地产行业至关重要的核心区域,那么我们先从近期大湾区的角度切入分析花样年的发展与未来。

  一、大湾区之机遇

  随着粤港澳大湾区规划的重磅出台,一个全新的世界级都市群呼之欲出。作为早期孕育房地产业的土壤,向来是房企"必争之地"的珠三角地区,又迎来新的发展机遇。

  房地产企业的嗅觉向来灵敏,早在粤港澳大湾区概念刚出现之际,房企对这片热土的争夺战就已打响。对于他们而言,布局大湾区,不仅是立足当下的战略之举,更是押注未来的重要之措。

  主因就是粤港澳大湾区具有得天独厚的优势。

  首先,粤港澳大湾区科技发展要素更全面,既有传统的制造业、服务业,更有强劲的高科技,2017年,广东R&D经费投入2343.63亿元,总量连续两年全国首位;R&D人员87.99万人,全国第一。

  仅仅5.6万平方公里的粤港澳大湾区,云集了广深港三大国际性都市,造就了以东莞、佛山为代表的世界工厂,其城镇化水平、人口规模、GDP总量和产业竞争力,都堪与世界一流城市群匹敌。

  

  发达的经济和高度互补的产业,让粤港澳大湾区的地理边界逐渐模糊,广佛、深莞、珠澳基本已经连成一体。经济、产业的溢出效应,让整个大湾区都为之起舞。

  而对于房地产行业而言,最重要的核心指标离不开人口。

  

  对比其他世界级湾区,大多数聚集的人口占比在全国举足轻重。目前,港澳人口今年变化稳定,香港稳定在600万人,而广州和深圳的常住人口均已经超过1000万人。

  目前粤港澳大湾区人口已经接近7000万人,且随着越来越多的政策和规划出台,港澳台居民流入大湾区工作生活的意愿也将持续增加。

  因此,粤港澳大湾区房地产市场未来的发展变化可总结为两点:

  1、全国市场结构化加速,资金、人才向区域集中,大湾区内市场将迸发更大的潜力。因此未来该地区的物业仍然保持稀缺,住宅价格和商业地产的价值都仍有很大空间。

  2、随着经济与科技进一步提升,区域内消费升级也将加速,因此物业的质量、环境以及服务等要求急速上升。同时,科技对行业的赋能也将给产品和服务带来颠覆性的提升。

  显而易见的是,未来长期持有优质地段和商业物业的综合型开发商价值将持续提升,同时注重品质、注重运营服务的城市运营类发展商也将受到市场欢迎,品牌溢价将明显分化。

  而花样年多年的发展战略和积累正好符合目前行业的转变,因其业务发展路径切合大湾区及全国的发展方向,公司的长期价值正被市场认可,并快速释放。下面来看看公司具体发展情况。

  二、花样年(1777.hk)的布局优势

  花样年控股主营业务是地产开发,总部位于深圳,起步于 1998 年,经过近二十年的发展,公司业务除了主营业务地产开发,还涉及物业投资、物业服务等业务。

  从目前花样年的土地储备来看,花样年重点布局了粤港澳大湾区、成渝经济区、长江三角洲、京津都市圈以及中部地区,其中粤港澳大湾区无疑是投资和货值的重中之重。

  而从大湾区的布局城市上看,第一梯队为大本营深圳;第二梯队为东莞、广佛及惠州,目前已经有项目进入;其他大湾区城市为第三梯队,是未来的潜在拓展目标。

  截至2018年6月30日,花样年在深圳拥有超过210万平土地储备,包含7个深圳稀缺旧改项目,均位于城市和区域的中心地段,储备货值超过1000亿人民币。

  

  除了主营的开发业务,花样年作为地产公司中转型的先锋,完成了移动互联网和客户大数据的战略布局,业务延伸至社区金融服务、社区养老和教育产业等。花样年的多元产业布局也将随着大湾区的发展建设进一步夯实,将在大湾区的项目拓展中展现更大的优势。

  因此公司业务上有望把握三个风口:1、旧改;2、物业运营及管理;3、产品升级。

  1、花样年旧改业务前景

  在详细的项目中,花样年在深圳拥有7个旧改项目,十分有吸引力。深圳的旧改土储面积超210万平,储备货值超过1000亿。其中坪山项目已经完成拆迁,预计今年推向市场,其他旧改项目计划将在未来2-3年分批推出市场。

  

  再以最近关注的梅林越华项目为例,该项目位于福田区彩田路与北环大道的交汇处,区位优势显著。项目抓住梅林-彩田片区纳入深圳重点开发建设区域的机遇,作为福田区梅林-彩田深圳中部发展轴的重要支点,打造成为以服务于社区的人工智能产业为鲜明特色、支撑福田区北部"智能科技产业带"建设的人工智能全产业链示范基地。

  花样年在全国有多个产业园项目,例如ICPARK产业园、北京助剂二厂、美年广场、乐年广场等的开发,积累了丰富的产业园区开发经验,之后也可发挥这一优势在大湾区大有作为。另外,由于房地产行业进入存量阶段,越来越多的地产项目将来源于城市更新。未来花样年可以通过复制以往的城市更新成功模式获取大湾区各地丰富的旧改资源。

  2、花样年的物业管理及运营

  未来大湾区必定迅速崛起,规划中有大量人才吸引政策,未来有大量新型人才持续流入,随着区域成为世界级城市群,物业管理业务和物业价值也会有质的飞跃。

  公司除了住宅开发,同样持有大量优质的商业物业,其中如深圳的香年广场、福年广场、喜年广场等。这些物业随着大湾区的发展未来租金及估值也将水涨船高。

  同时,花样年通过轻重并举布局产业的模式,把持了物业运营和管理两大线下入口

  轻资产方面,公司旗下的彩生活是中国社区服务运营第一股,早已在香港上市,专注于住宅社区管理, 旗下另一平台美易家主要为城市综合体、写字楼、度假式物业等提供物业管理、资产营运等相关服务。

  

  3、花样年的产品升级

  随着湾区的经济加速发展,消费升级也将加速,因此在产品竞争过程中,品质变得至关重要。而这方面,花样年在2018年成功完成蜕变。

  

  可以看到,目前公司的产品结构中,精品高档住宅占比已经迅速从30-40%上升到超过80%。这体现了花样年在产品上一直以来十分注重产品迭代和创新,这十分切合大湾区发展的要求。

  花样年的产品升级除了体现在产品品质的提升和迭代上面,公司注重科技创新业务的发展也是其产品升级乃至产业升级的一大体现。

  《粤港澳大湾区发展规划纲要》指出,推进新型智慧城市试点示范和珠三角国家大数据综合试验区建设,加强粤港澳智慧城市合作,探索建立统一标准,开放数据端口,建设互通的公共应用平台,建设全面覆盖、泛在互联的智能感知网络以及智慧城市时空信息云平台、空间信息服务平台等信息基础设施,大力发展智能交通、智能能源、智能市政、智能社区。

  花样年在智慧城市以及智慧社区方面的耕耘一直是被市场所忽视与低估的。

  其中,"家天下"是花样年智能小区的住宅产品线,整合了智能安防、智能照明、智能门窗、智能家电控制、智能影音及睡眠系统等诸多前沿科技,为客户提供更智能、更美好的居住体验,目前已在深圳、天津、成都等地陆续推出家天下系列产品。

  除此之外,花样年的互联网社区板块也"瓜熟落地"。

  伴随平台服务面积的扩张,截止2018年6月30日,彩生活线上平台彩之云的注册用户突破1,450万,活跃用户达到380万,上半年彩之云平台成交金额达到人民币44亿元,同比增长82.1%。

  总体而言,未来公司随着大湾区规划的推动,将受到持续利好,未来公司的估值也将被进一步激发。

  三、债务担忧扭转引发重估

  谈到估值,花样年的估值一直处于低估状态。

  

  从PB上看,公司2018年年末最低的PB达到0.2x,这意味着公司的净资产被打了2折。即使如今,估值获得重估,但是保持在0.5的区间依然远远低于同行。

  过去低估主要有三个原因:1、公司市值目前70亿,虽然进入港股通,但整体成交并不活跃;2、公司近年业务逐渐多元化,而在重拾地产开发业务后,进一步引起市场在估值上打折;3、行业融资环境恶化,近期到达偿债高峰,市场对房地产企业负债问题过度悲观。

  而这三个因素如今都一一发生逆转。

  第一点,成交量方面,近期由于A股市场与港股市场走牛,港股通流入持续增加。同时随着大湾区的规划持续推进,香港作为国际金融中心,拥有得天独厚的优势,未来南北互联互通必定进一步加强。

  

  从格隆汇APP港股通持仓数据中可查,花样年从去年年末开始,一直被南下资金增持。随着这一趋势持续,花样年的成交量也有望进一步被激活。

  第二点,多元化布局方面。过去市场一直以来就有个不成文的规定,那就是在给综合类公司估值时,要给予一定的折价。 主要逻辑是,一家公司业务种类太多,会导致不能聚焦主要业务,分散精力到不同业务上,结果可能就是样样都会,但样样不精,导致市场占有率降低,失去定价权等,所以给予业务多元的集团折价。

  但是随着大湾区规划提出,房地产企业集中转型,公司持有的物业管理资产和互联网平台逐渐成熟对公司主营的开发业务产生极大的协同效应,近年这些资产也快速在资本市场上得到认可。因此,如上文所言,公司这些前瞻性的布局都将花样年推向未来地产行业的新一轮风口之中,而过往估值体系需要被重审。

  第三点,就是公司的债务风险。由于对公司的偿债风险过度担忧而产生了折价。但是,这里存在投资者2018年以来过度悲观的情绪,以及行业政策限制带来的叠加影响。随着公司融资渠道保持通畅,这一悲观情绪会被轻易逆转。

  财务状况保持稳健,公司健康的债务结构将推动花样年持续保持融资渠道通畅。

  

  2018年年末以来,花样年加速进行债务置换和偿还,进一步降低负债水平。境外债方面,公司率先赎回了到期的3亿美元外债,以及将2019年6月到期的1亿美元债券延长一年。

  境内债方面,花样年于近期也完成了人民币10亿元的三年期国内债券发行。目前,国内债券市场剩余约人民币19亿元的公募债额度,并获得人民币27亿元的境内私募债额度。充裕的现金流将为公司未来的发展保驾护航。

  在上述三大预期逆转情况下,公司的估值成功进入重估周期。

  结尾:

  充沛的现金保证了企业持续的派息。公司自上市以来,连续9年均有现金派息。投资价值越来越明显。

  

  目前花样年控股市值71亿港元,PE5.4x,PB0.48x,考虑公司重仓一二线城市及粤港澳大湾区的土储布局,销售规模加速增长,未来企业潜力将进一步释放,加上旗下物业管理业务处于行业领先地位,增速超预期,我们认为花样年估值处于低估状态。在港股通持续刺激下,未来预计市值有望再创新高。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

跟贴 跟贴 0 参与 3
© 1997-2020 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

格隆汇

中国领先的全球投资研究平台

头像

格隆汇

中国领先的全球投资研究平台

20434

篇文章

52497

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码