蓝光商业：瞄准公募REITs的确定性机会

“一个成熟的资产管理公司，在以全面预算管理为导向的管控体系下，无论是单个项目还是多个项目，其成本和收益预算跟最后的决算偏差不会超过10%。”

近日，蓝光商业集团总裁张刚在成都总部接受凤凰网房产专访时，提出自己对资产管理公司的严苛要求。

张刚 接受凤凰网房产专访

资产证券化是必由之路

张刚认为 ，资产证券化是以自持物业为主的商业地产公司进一步发展的必由之路。年初，证监会主导推进的公募REITs试点，对房地产行业，特别是商业地产，有着重大的影响。

蓝光商业，作为中国最早的商业地产企业，对此有着怎样的看法呢？

凤凰网房产：今年1月，深交所债券监管发展业务座谈会，提出加大力度推进房地产信托投资基金（公募REITs）规则出台及业务试点。这对房地产行业，特别是商业地产，有怎样的影响？您觉得企业该如何抓住契机？

张刚：对于商业地产的资产价值管理，有效实现资产的证券化，是作为自持商业物业全周期资产管理所需要破题的必经之路。

从国际上来看，目前不管公募REITs，还是CMBS、CMBN，或者其它的证券化途径，相对都比较成熟。国内在经历了前几年类REITs的试水之后，近期证监会从北京、上海、广州、深圳、海南，以及雄安新区，推进公募REITs试点。目前正在对优质资产进行筛选，我们（蓝光商业）也在积极地做这方面的准备。

公募REITs的试点对传统的以住宅销售为主要途径，通过销售盈利覆盖自持商业资产开发成本，而后通过资产抵押回笼资金的房地产公司而言，又多了一个更好的选择。不仅可以重新对业务结构，产品结构进行更多维度的设计，也能更好的降低公司负债率。传统房地产公司是基于“高周转，快去化”为导向的。而自持类经营性物业，开发周期长，市场培育周期长，回报周期长是其固有属性。对于持有这一类物业的企业，在长周期的价值管理过程当中，如何有效的实现资金的快速回笼，来支撑企业发展？其中最为核心的便是聚焦运营，通过运营的收益体现资产的价值才是王道。

目前来看，国内的类REITs，从成交量到交易的类型，均呈现快速增长和多样化的态势。全周期资产价值管理是蓝光商业集团在未来着重要发力的方向之一。

凤凰网房产：现在来看，资产证券化已经到了一个新的阶段，蓝光商业做了这么几年，有哪些经验可以分享？

张刚：关于资产价值管理有几层境界。第一维度通常是资源溢价型，比如说很多的城投公司拥有大量的土地储备，只做一级的土地开发整理或直接溢价转让即可以获得收益。

第二个维度则需要通过产品打造，在产品力上产生溢价，比如说现在很多房地产公司，做住宅、做办公、做酒店、做文旅等，不同的产品线的收益不同，是不是绿色建筑对应的价值也不同。

第三类是管理溢价，不同的项目，不同的产品线，都要匹配专业性的管理，管理的好坏直接影响到项目的价值高低。

第四个维度需要上升到品牌的管理溢价，品牌的创建是系统性的，标杆性的，好的品牌自然有好的溢价。

第五个维度是创新管理溢价，现在已不单单是物理管理，更是空间的管理。线上线下相融合，更多的要体现互联网+，尤其实体如何能够跟互联网有效的结合。

蓝光商业提出“做实资管，运营为王”。并进行了深入的探索与实践。第一是“做实资管”，是资产的金融管理属性。资产管理这个概念在金融公司或者基金公司应用比较多，但如果涉及到具体的资产本身，则更多的是要看资产如何有效的去盘活，通过运营创造出该资产本该发挥的最大价值。所以我们在资产管理的基础上提出了“运营为王”。

在运营层面，蓝光有很多的有益的实践，在原有多年的商业标杆项目的基础上新打造了四大产品线；建立和完善了很多专业化的管理法则。其中不仅仅包含专业化的管理系统，还有与之相匹配的专业化管理的工具，在大数据管理和应用方面，我们也走在了行业前沿，比如我们已研发并投入使用的“智慧云”服务管理平台 。它不仅仅是一个服务的平台，管理平台，更多的还是一个数据的平台和金融服务的这种平台。

定义全生命周期价值管理

要做一流的资产管理公司，蓝光商业围绕资产管理，定义做“全生命周期的价值管理”。

张刚表示，“既然国家层面已经推进公募REITs试点，那么我们肯定也要抓住这个机会，把这个业务快速的做大做强。”

凤凰网房产：资产证券化这一块进来这么多资金，如何去保障它起到的是良性效果，不会增加更多库存？

张刚：中国房地产经过十多年快速的发展后，我们看到政府的调控力度是逐步加强的。并且从原来的大水漫灌到现在因城施策，再到具体的结构性的优化和调整。

在前几年，房地产公司自持物业更多是属于被动的。因为在政府的规划中，虽有规划商业，但是具体是什么商业类型，没有明确的规定。那么，对大部分房地产公司而言，前期为了住宅快速去化，被动持有商业。但这些商业拿了以后，第一没想明白怎么干；第二个建完以后，没想明白怎么去运营；第三运营得不成功。

这也造成了现在国内有大量的商业地产，出现了闲置，或者搁置，甚至于烂尾等。针对这种现象，我们才提出做专业的商业地产的资产管理。作为蓝光商业来讲，我们希望要做一流的商业资产管理公司，围绕着资产管理，我们定义是要做“全生命周期的价值管理”。

“全生命周期的价值管理”是蓝光商业目前正在施行的资产管理策略。我们来剖析“投、融、建、管、退”这五个维度。

第一，从项目前期的获取当中，我们就需要去很清晰的界定，到底这个项目是要做什么，投入多少，收益多少。第二，投融一体化对项目前期的资金使用安排作充分的考量。第三是后续的管理和退出，这两个维度是实现资产证券化的必备手段。在管理这方面，刚才提到运营为王，那么按照REITs设置的规则，一定是以项目在未来的经营过程中的收益，来支付投资者的股息。所以这必然对经营提出更高的要求。最后一个维度是退出，这对怎么从资产变成资本，是一个华丽的转变。

目前国内有很多企业在做这方面的一些的探索和尝试，既然国家层面已经推进公募REITs试点，那么我们肯定也要抓住这个机会，把这个业务快速的做大做强。

凤凰网房产：刚刚讲的全生命周期价值管理，目前蓝光商业有没有落地的项目案例？

张刚：蓝光以商业起家，在行业深耕了30年。我们现在运营大概有800多万方的成熟的商业物业。

其中，比较有代表性有四条产品线。第一条产品线是商 住类的。比如蓝光在北京的海悦城为代表，打造高端服务式公寓。第二类是商办综合体。第三类是社区商业，包括传统的购物中心、街区等。第四类，家居类、批发市场类的产品线。

在这四条不同的产品中，我们会根据项目的实际的情况，有计划和针对的先推进一部分进行公募REITs的试点。

凤凰网房产：您觉得商业资产管理的本质是什么？如何去把控？

张刚：商业资产管理的本质，首先是价值管理。价值管理是围绕着商业地产全生命周期，从项目的获取，项目的建设，项目的管理，一直到最后的项目的退出。最核心的两个字就是价值。

价值其实是有几个不同的定义的。在商业地产中，首先我们是来判断这个项目未来所有的价值，它一定是相对的价值，取决于前期我们对项目初始的判断。对于项目，不管是地段位置，包括我们未来准备使用的用途，和对它未来在运营当中的预期的收益，我们都要做前期的可能性的研究和可落地的论证。

同时，作为一个成熟的资产管理公司，它在前期的预算和后续的决算，以及在最后的经营过程当中，在以全面预算管理为导向的这样一个管控体系下，预算跟最后的决算基本偏差不会超过10%。

这个是评定一个资产管理公司是否能够作为一个优秀的资产管理公司的一个非常有益的参考依据。

看好一二线和快速上升的城市群

2018年，蓝光正式进入千亿俱乐部。张刚告诉记者，蓝光商业将聚焦国内一线城市，准一线和强二线、强三线城市，同时亦非常看好上升中的新兴城市群。

凤凰网房产：在战略层面，蓝光商业具体布局是怎样的？

张刚：2018年，蓝光已踏入了千亿俱乐部。未来的发展，蓝光商业肯定是与集团发展保持一致的。

目前，蓝光商业也已经实现了这样的战略布局。刚才介绍到我们有四大产品线，这四大产品线当中，我们都有一些项目在经营或在筹备，在前期的建设，在不同的阶段都有去做这种较快速的布局和调整。

那么，围绕新的市场变化，蓝光商业也在聚焦国内的一线、准一线和强二线，到强三线的优质区域，一些核心的、有竞争力的城市，我们也会去做重点的深耕。

凤凰网房产：最近两年，蓝光商业在重点布局，有怎样的战略考虑？最看好的是哪里？

张刚：第一个是一、二线城市核心成熟区域，另外还有一些是新兴的、但是快速上升的城市群，比如说现在这种围绕着以大区域产业协同带动的，像京津冀、像环沪，像大湾区域，这些区域呈现出的经济活跃度会日渐增强，都是蓝光商业要在未来深耕和加码的一些重点的区域。