“清退房、团购房、内部房” 北京开发商限竞房去化大战 | 楼市炮

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  文 | 张心梦

  “新盘,清退出一套低面积、低总价的热销房源,9层,面积135.63平米,三居室,一口价1399万,其他房源都是1600万以上。”这样的消息在最近的北京房产中介朋友圈时有出现。

  市场下行期,“清退房源”总是格外多。

  房源清退,本意是原本购入房源的客户、因资金短缺无法正常交易,此时,开发商就会把房源拿出来,正常销售给有需求的客户。

  如今在北京楼市,“清退房源”被开发商和各个渠道销售赋予了另一种含义——降价走量。“类似说法还有团购房源、内部房源”,一位业内人士介绍。

  实际上,在限竞房持续供应的助力下,加上严格的限购、限贷政策,一向被认为不愁卖的北京新房库存高企。

  合硕机构首席分析师郭毅透露,从库存去化周期来看,限竞房在8个月销售周期中的签约总面积为73万平方米,已供应未成交的面积达到249万平方米,按此推算,目前库存限竞房的静态去化周期长达82个月。

  

  此外,有11宗限竞房地块出让于2017年,时间最早的一宗地块拿地迄今已有两年,但仍未上市销售。

  甚至,有媒体由此得出结论,“刚需友好型房产,限竞房都不好卖了,说明北京没有刚需了。”

  北京限竞房市场的现状,是楼市调控下整体房地产市场的缩影。

  从恒大降价到众多房企被曝裁员,万科的“活下去”到“收敛聚焦”,市场的收缩直接影响到房企战略。

  不过一个值得关注的现象是,与民企的“捉襟见肘,危机四伏”相比,央企的步伐就显得从容的多。

  2月25日,北京土地市场迎来了春节后的“首拍”,中海壕掷44.4亿元,竞得大兴瀛海镇限竞房地块。有媒体统计,2018年,北京市场的中海限竞房项目已经揽金百亿元。

  签约率低 “新词”背后的尴尬遇冷

  在“2018年度中国媒体十大新词语”榜单中,限竞房榜上有名。

  官方对其的解释是,通过“限房价,竞地价”的土地出让方式产生的商品房被称为限竞房,这是防止开发商炒地进而推高房价的一种调控举措。

  2017年,北京市开始推出“限竞房”,通过限竞房出让的地块,未来新房的最高售价和销售均价已有明确规定。

  近两年,受土地持续供应的推动,限竞房在北京新房市场迅速成为主流。中原地产研究中心统计数据显示,过去3年,北京合计出让95宗商品房住宅地块。

  其中,限竞房地块达92宗(截止2月下旬),合计规划的商品房建筑面积851万平方米,累计投资约5000亿元。

  截至目前,按照土地面积计算,北京限竞房已供应300万平方米,还有590万平方米等待入市。

  预计2019年全年入市的限竞房有望超过6万套。

  

  (图为限竞房地块大全 )

  数据支持-严肃买房报告

  公号ID:yansumaifang

  自入市以来,限竞房多被外界贴以“面积小、价格低”的标签,但大量的供应并没有带来可观的销量,此外,产品的同质化进一步加剧了市场竞争的激烈程度。

  数据显示,经过3年的土地出让,目前已供应限竞房约300万平方米,预计2019年约6万套限竞房入市。从签约情况看,目前网签率整体不足20%。

  中原地产首席分析师张大伟表示,即使有个别(限竞房)项目热销,但整体市场依然萧条,限竞房项目已经普遍性降价10%左右;开盘能去化30%-40%就已经是及格,如果能卖掉一半,就可谓优秀。可以预见的是,其中大多数项目将面临亏损。

  “限竞房一般拿到房本5年后才能卖出,而且交房时间一般比普通商品房晚一年,换房时间成本太高了。”一位北京购房者说出了限竞房面临的另一个“尴尬”局面。

  不过,也不是所有限竞房都处境艰难,位置优越,价格较低的限竞房项目依旧受到购房人的追捧。

  大兴瀛海府开盘当天194套房源售罄、万科七橡墅,即使远在房山周口店,远离市区,但凭借两万多均价,开盘仅用了一小时就被抢光。

  

  (图片来源:严肃买房报告)

  去化大战 开发商贴身肉搏

  土地供应决定新房供应,由于城市发展和土地规划,北京土地市场供应呈现极强地域性,因此新房销售也出现了不同开发商之间,甚至同一开发商、不同项目之间的“贴身肉搏”。

  数据显示,从区域供应看,大兴区限竞房项目数量最多,其次为房山,海淀区位居第三。

  以海淀山后区域为例,即将入市的限房价项目有四个,山屿湖、翡翠云图、西山锦绣府、和紫郡蘭园。

  另外大兴黄村板块也拥有颐璟万和、金地悦风华和金悦府项目。

  万科曾对其北京限竞房项目区位特点进行概括,基本可分为,城区洼地、环境资源型、别墅区、城市科技区。

  在产品设计雷同,开盘时间接近的背景下,房企运用各类“降价抢跑”的手段就不足为奇了。

  “当天选房,1%折扣优惠”、“赠送精装修”、有的直接在政府规定的最高价格基础上宣布降价。甚至有媒体预测,北京市限竞房项目已经普遍性降价10%左右。

  另外,在共有产权房、二手房的夹击下,甚至有“购房专家”给出建议“今年限竞房竞争会非常激烈,大家可以慢慢挑,不用着急。”

  

  (图片来自网络)

  对于开发商的去化策略,郭毅指出,有限的市场需求下,开发商现阶段若想加快销售,或需尝试用价格和产品杠杆去撬动需求。

  “首先从产品上下功夫,把产品做到位,根据需求进行差异化竞争;其次看价格松动空间,要让客户感到项目价值可期。如果这两方面没有空间,开发商将面临被动的市场局面。”

  ·End·

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