物业公司奥园健康今日定价，3月18日正式赴港上市

据相关消息，中国奥园的附属公司奥园健康生活集团有限公司今日将公布定价，3月18日正式登陆港股。本次香港IPO计划发行1.75亿股，占扩大股本后的25%，募资7.53亿港元（合9580万美元），同时设有15%的绿鞋机制。定价区间为每股3.48港元至4.3港元，对应2019年14.19-17.53倍的市盈率。该定价区间使得公司市值达到24亿港元至30亿港元，国泰君安国际和中泰国际是本次发行的联合承销商。

部分房企对分拆物业依然持有谨慎态度，而中国奥园还是决然让物业业务单独上市。

2018年8月31日，中国奥园宣布建议分拆物业管理公司独立上市，3天后，其上市申请版本已迅速现于港交所。至2019年2月28日，奥园健康正式刊发招股书，今日其将公布定价，离3月18日正式上市已是越来越近。

整体毛利率偏低，增长势头犹在

奥园健康的主业分为两大板块，一是物业管理服务，二是商业运营服务。

物业管理方面，奥园健康于2011年开始从事物业管理工作，并与母公司签约管理其开发的多数物业，直至2015年，奥园健康才开始向外生长，承接第三方物业管理工作。

商业运营方面，奥园健康2013年才开始提供商业运营服务，主要服务母公司的奥园广场和奥园城市天地，2016年才开始向独立开发商提供服务。

截至2018年9月30日的前九个月，公司共计为25个商场提供商业运营服务，合同总建筑面积约为130万平方米，其中8个商场处于运营期，合计在管建筑面积约37.7万平方米；同期，公司于全国11个省份、直辖市、自治区的25个城市为61处物业提供物业管理服务，管理总建筑面积约1,040万平方米，未来仍保持快速成长的势头。

根据招股书，2015-2017年及截至2018年9月30日的前九个月，公司总营收分别为人民币1.79亿元、2.65亿元、4.36亿元及4.43亿元，其中物业管理服务营收分别为人民币1.49亿元、2.25亿元、3.18亿元及3.22亿元，占比从2015年的83.2%下滑至72.8%。

由此可以看出，虽然物业管理服务在营收上依旧处于正增长，但商业运营服务营收增长幅度更大，使得物管服务占比有所下滑，商业运营服务2015-2017年复合增长率为97.79%，2018年前九个月同比增长155.41%。

值得注意的是，奥园健康整体的毛利率偏低。2015-2017年及截至2018年9月30日的前九个月，公司毛利率分别为27.8%、31.1%、34.1%及31.8%。商业运营分部毛利率稍高，但不稳定，几年下来，有高达43%的时候，也跌回过30.3%。物业管理服务分部的毛利率则从2015年的24.7%上升至2017年的31%。公告内显示，物管服务毛利率出现上升主要原因是截至2016年12月31日并未开展大型维护项目。因此是否开展大型及长期的维护工作对公司物管服务盈利水平影响显著。

从地理范围来看，截止2018年9月30日，公司业务范围主要集中在珠三角及长三角地区。从覆盖范围来看公司目前可拓展市场仍存巨大空间。

大行业趋于平缓，集中度提高

根据第一太平戴维斯数据，从整个中国在管物业市场来看，中国在管物业总建筑面积从2010年的126.4亿平方米增长到2017年的195.3亿平方米，累计增长54.51%。但是每年的增速一直在不断下滑，未来国内在管物业市场规模发展趋于平缓阶段。

整个市场的集中度也在不断提高，中国百强物业管理公司的集中度从2012年的13.5%上升到了2017年的32.4%，预计2025年预期集中度将达到56.2%。市场集中度的提高使得一些处于行业中下游行列的公司未来经营及盈利状况愈加困难。对于无论是成立时间、发展历程、管理规模还是收入水平来看都略显稚嫩的奥园健康来说，这并不是好事。

但是奥园健康有着自己的优势，相比其他单纯精英住宅物业或叠加写字楼等商业项目的物业公司，奥园健康还经营着购物商场，服务费往往更高。

奥园健康深谙此道，其表示，将通过扩大商业运营服务，把重点放大能够获得更高利润率的中国城市；扩充物业管理服务组合、培育更多多元化产品，开发和升级线上线下平台以提高客户体验和建立大数据平台，开发智能服务系统以提高经营效率。

母公司助力瞄准大健康产业

为了让奥园健康降低对中国奥园的依赖，中国奥园将市场前景广阔的大健康产业注入到了奥园健康，试图打造线上线下相结合的一站式医疗服务平台，为奥园健康寻求差异化竞争提供一定基础。

奥园健康的大健康产业主要涵盖医美、中医和健康养老三大业务板块，其计划未来三年相继在北京、上海、广州等一线和二线城市开设医疗美容机构。招股书的募资用途中也提到，公司拟将部分资金用于收购及投资各类服务供应商，对运营业务进行补充，包括中医服务、医疗美容服务以及养老服务等。

但是，目前大健康产业正处于筹备阶段，通过提高利润和增值服务来寻求竞争优势还尚需时日。在众多有资金实力及丰富资源的大企业早已介入大健康产业的背景下，奥园健康要扭转公司在国内物业服务市场上面临的竞争挤压的颓势，增加差异化的盈利增值空间，还有很长的路要走。