北漂“群租热”下的冷思考

随着每年大量毕业生和外来务工人员的不断涌入，北京、上海等大城市房屋租赁市场持续火爆，但高昂的租金成本让不少外来务工人员选择租住“群租房”。然而群租带来的诸多隐患使群租现象日益成为社会管理的顽疾。各地政府虽频频出台措施对群租进行治理，但群租现象仍然屡禁不止，个中原因值得引发思索。

群租危害何其多

群租，顾名思义是指即把房子分割成一个个独立的房间，再以便宜的价格分租给多人。群租具有人员密度大、流动性强、违规使用租赁房屋等问题，实践中存在多方隐患。

一是安全隐患多。群租房屋普遍存在违规改建现象，改建后电路、管线设置难以符合安全标准，且房屋内空间狭小，容易诱发电、气火灾，且一旦发生火灾，严重影响人员的安全疏散、初期火灾扑救等应急工作，给租户及其他房屋业主的人身、财产安全带来严重威胁，存在很大的消防安全隐患。同时，群租房屋内人员密度高，对电器往往超负荷使用且缺乏日常维护，私拉电线、乱改电路等现象也较为严重，这些都易引发因电器损坏而产生触电等安全事故。在今年上半年，朝阳法院就受理了多起在群租房屋内发生的火灾、触电等事故而导致租户死亡的案件，且相关案件数量较往年同期呈明显上升趋势。群租带来的安全隐患问题值得引起重视。

二是易产生纠纷。群租引发的法律纠纷主要有如下几类：1、因群租房内安全事故引发的人身、财产损害赔偿纠纷，频发的群租房火灾、触电等安全事故导致此类案件发案量居高不下，2、在群租房租户间发生的人身、财产损害赔偿纠纷，因群租人员流动性大、密度高，生活空间狭小带来的重合性导致易发生此类纠纷。3、因群租房租户违规使用租赁房屋与其他房屋业主产生的相邻关系纠纷；群租房租户不合理使用房屋的现象较为普遍，易导致与其他房屋业主发生发生邻里矛盾而产生此类纠纷。4、因出租方违规以群租方式出租、转租房屋在房东、转租人及租户之间发生的租赁合同纠纷，在此类案件中，房东往往因转租人违法群租转租而解除租赁关系，从而导致在该三方之间产生纠纷，该类型案件已在法院审理的租赁合同纠纷案件中占有相当的比例。

三是权利救济难。由于群租中普遍转租率高，一间房屋或一处居所往往被多手转租，受害人往往难以明确责任主体；加之群租租户流动性比较大，且难以做到对每个租户的身份进行审慎核实，无法保障法院判决的执行力。从而导致在发生租户权利受到侵害时，无法有效的通过法律手段救济自己的权利。

谁是幕后推手

鉴于群租房存在诸多危害性，自2010年始，住房和城乡建设部出台《商品房屋租赁管理办法》，对群租做出明确限制。北京市更是早在1995年就出台了《北京市房屋租赁管理若干规定》，并在2008年进行了最新一次修改，禁止低于人均租住面积最低标准租赁房屋。近日，北京市住建委又出台了《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准有关问题的通知》，明确限定了每间出租房屋中居住的人口数量及人均最低租住面积。在部委和地方政府频频出台“群租禁令”的情形下， 群租现象为何仍屡禁不止呢？除了租赁市场存在的供需矛盾、高租金与低收入矛盾等客观问题之外，法律制度与监管的缺失也是重要原因。

首先，房屋租赁登记备案制度失之于行，使得群租现象缺乏源头治理。《北京市房屋租赁管理若干规定》中明确规定了出租房屋应到房管部门进行登记备案，但目前该规定在实践中并未得到有效贯彻，实际备案率只占房屋租赁交易总量的少部分。房管部门难以做到对群租房屋的统计，公安、消防、街道有关职能部门也难以做到对群租的源头防治。

其次，中介违规行为缺乏约束，对群租现象推波助澜。部分房地产中介公司在明知群租行为不合法的情况下，出于牟利动机，仍与一些出租群租房屋的人员联手，积极寻找房源和客户，并积极促成租赁关系，损害房东、租户的利益。这些中介及相关从业人员的行为，严重损害了社会公共利益，成为群租现象的推波助澜者。

再次，“群租禁令”效力低，使得群租禁令缺乏强制性。目前，有关群租的禁止性规定仅体现于住建部出台的《商品房屋租赁管理办法》这一部门规章，并散见于各地政府出台的一些规定，尚未明文写入法律、法规。这就导致了群租禁令的效力过低，缺乏明确的法律渊源，直到目前，关于群租禁令的合法性之争仍未平息，既不利于对社会形成良好的示范引导，也不利于执法部门对群租现象的监管与治理。

“群租禁令”的合法性之辩

有一些声音认为，“群租禁令”目前仅体现于住建部的部门规章及各地政府的相关规定，而未在法律、法规中体现，故群租行为并没有违法。笔者认为，这属于对法律的一种僵化理解。从物权法的相关规定来看。群租行为已构成对建筑物区分所有权的侵犯。我国物权法第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”； 第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。这就意味着物权法明确规定了房屋权利人在行使权利时不得危及建筑物的安全，不得侵害其他权利人的共同利益。鉴于 群租一般会给建筑物的安全及相邻业主带来许多负面影响，群租行为应当为物权法禁止行为之列。“群租禁令”当然存在法律效力。

“群租热”需多元治理

在立法层面上，应推动“群租禁令”明文入法，既对社会公众产生更为深刻的规范效应，又使执法、司法部门在治理群租现象、裁判群租纠纷时有“明法”可依。

在司法层面上，司法机关应充分发挥能动司法职能，在以调解、审判解决群租纠纷矛盾的同时，积极通过司法建议等方式，将实践中存在的问题及时向有关职能部门反映，促进政府治理层面的不断完善。应考虑推出房屋租赁合同范本，将群租作为合同禁止条款予以列明，对行业内自觉抵制“群租”行为起到示范作用。

在政府层面上，多部门应联手治理。房管部门应进一步推进房屋租赁登记备案制度，提高房屋租赁登记备案率，公安、消防等部门应配合房管部门，联合做好对群租的监管工作，实现源头治理。有关部门加强对中介行业的规范，对违规介入群租的中介进行严厉制裁，计入诚信档案并予公示，以杜绝中介在群租中的推动作用，实现环节治理。同时，政府还应加大对公租房、廉租房等保障用房的建设力度，解决租房市场供需矛盾，变“堵”为“疏”，推进对群租的根本治理。