李宇嘉:住房租金税新政助力中小微企业降成本

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  中新经纬客户端3月5日电 题:《李宇嘉:住房租金税新政助力中小微企业降成本》

  作者 李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员,中山大学银行研究中心研究员)

  近日,针对个人出租房屋,广州发布了适用普惠性税收减免的政策。自2019年1月1日起,月租金收入未达到2000元的,综合征收率由4%降至2%,降幅高达50%。月租金收入2000元以上(含)、30000元以下(含)的,综合征收率由6%降为4%。除广州外,今年以来京沪深均相继启动个人出租住房税收减免模式,综合征收率全线下调。比如,对月租金不超过10万元的,北京、深圳的综合征收率均减半,分别从5%和4.5%一致降到2.5%;上海尽管未调整税率,但分别按3.5%、5%的税率征收的应纳税月租金收入分档界限,从过去的3万元升至10万元。

  “楼市版”结构性减税

  2016年底启动调控以来,楼市一直处于“加税”通道中。个人出租住房降租金税,再加上租金抵扣个税,彰显楼市供给侧导向的“结构性减税”、活跃租赁供求的国家政策意图。

  2019年“新个税法”实施以后,广大“租房一族”寄予厚望的“租房抵个税”在实践中遇到了“落地难”的尴尬。原因是,租客以房租抵扣个税时,需要房东及房屋信息,但房东担心提交信息后或被征税而拒绝配合。按个人所得税法、房产税暂行条例,租金收入须缴税,但缴税或变相抬高租金,而公共服务与租赁基本不挂钩,私人散租占80%导致征管难,租房不缴税“存在但不合法”。该收的税收不上来,该减的税减不掉。怎么办?就要设计一个机制,即便租客最后承担租金税,也要比租客享受的抵扣红利少,这样租客还是受益者。

  从北上广深租金税新政看,不管是税率还是起征点,调整幅度都很大,事实上在向社会传达一个信号,政府大幅降低租金税,意在降低租赁成本,特别是以“低税率、高起点”打消出租方顾虑,鼓励他们出租住房。因为,即便由出租方承担缴税,税负也很低。由承租方承担税负,考虑到个税前抵扣,承租方也受益,社会整体税负降低。

  从调研来看,如果承租租赁企业的房屋,租客可以公司房东的名义顺利申报个税抵扣。这是因为,机构租赁服务收益纳税与个人抵扣完全隔离。笔者认为,结合租金税新政和租房抵个税,政策从税收角度培育和壮大机构租赁。进一步,机构租赁基于缴税和服务租客的诉求,向辖区政府申报租客在教育、医疗、就业保障等公共服务上的基本权利诉求,这或许是践行“租购并举”住房新制度的可行路径。目前,住建部确定的18个租赁试点城市,机构租赁的渗透率还不足20%,私人房东仍是租赁供给主体。看来,税收优惠来的很及时。

  作为中国新住房制度核心的“租购并举”,一揽子政策和措施将相继“落地”和实施。再加上,“租购同享”(公共服务)是租赁崛起的关键,租赁供应附加的基本公共服务将渐进完善起来。未来,除了抵扣个税需要开具租赁备案证明外,承租方子女接受教育、住房公积金提取、居住证办理、申请最低收入保障、创业注册合法地址,或公司报销租金等等,也都要开具相关证明。因此,租金不缴税“存在但不合法”的现象将渐趋减少,个税新政和租金税新政,都意在引导大家往这个方向走。

  “个人出租房屋”减税 中小企业也受益

  此次减税,还有一个重要的背景,就是今年以来,针对中小企业和小微企业减税的各项政策开始落地。1月9日,国家推出一批针对小微企业的普惠性减税措施。其中,小微企业、个体工商户和其他个人的小规模纳税人,增值税起征点由月销售额3万元提高到10万元,月销售额10万元以下(含)的增值税小规模纳税人,免征增值税。1月17日,财政部、国家税务总局发布《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》,对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内,减征城市维护建设税、房产税等“六税两费”,个人出租房屋所有人也因此受惠。

  国家税务总局信息显示,目前全国31个省、自治区、直辖市均已明确小微企业“六税两费”按50%幅度顶格减征。因此,北京和深圳对于月租金10万元以下的综合征收率,从5%降至2.5%,适用的就是上述小微企业税费减半的政策。事实上,随着“大众创业、万众创新”的推进,互联网、创意文化等相关新兴行业蓬勃兴起,办公空间需求相对灵活,远程办公也开始兴起。为了降低租赁成本,租房(住房)创业很普遍。所以,此次“个人出租房屋”减税,受益的也将是一大批中小企业,特别是初创型的中小企业,租金等前期投入成本的降低至关重要。

  另外,员工住房成本的降低,某种程度上也是企业用工成本的降低,这是“降成本”改革最接地气的体现。毕竟,现在租房成本是年轻员工、刚入职员工的最大成本支出。在热点城市,房租超出居民可支配收入30%的案例很多。租住成本降低了,不仅有助于城市和企业招录和留住更多的员工,而且员工涨薪、跳槽的诉求也低一些,解决居住的顾虑后,倾全力投入工作的热情也高很多。因此,连同之前解决“融资难题”、减税降费、降低网费、公租房建设、打造创业空间等,出租住房“减税”也是这一揽子“降成本”的组成部分,并合力推进“降成本”结构性改革。(中新经纬APP)

  

  李宇嘉

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