陈士忠律师—合同相对性原则在处理房屋买卖合同纠纷中的司法适用

摘要

所谓合同相对性是指，合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。合同相对性原则主要包含两个层次的含义：一是除合同当事人外，任何其他人不得请求享有合同权利；二是除合同当事人外，任何人不必承担合同责任及义务。

房屋买卖合同指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。此处的房屋，包括了商品房、经济适用房、房改房、农村房屋等各类合法性质的房屋。那么审理房屋买卖合同纠纷案件应当如何处理呢？今日黄金律洲团队荣幸请到了陈士忠律师解读合同相对性原则在处理商品房买卖合同纠纷中的司法适用问题。

合同相对性原则的内容

合同相对性原则包含了较为复杂的内容，并且广泛体现于合同中的各项制度之中，法学界一般都将其概括为以下三个方面：

1、主体的相对性，即指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。

具体来说，由于合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，因此只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，非合同关系当事人，没有发生合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提出诉讼。另外，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提起诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求及诉讼。

2、内容的相对性，即指除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更无需承担合同中规定的责任及义务。在合同中，还表现为一方的权利就是另一方的义务，权利义务相互对应，互为因果，呈现出“对流状态”，权利人的权利须依赖于义务人履行义务的行为才能实现。

从合同内容的相对性可以引申出几个具体规则。一是合同赋予当事人享有的权利，原则上并不及于第三人，合同规定由当事人承担的义务，一般也不能对第三人产生拘束力。二是合同当事人无权为他人设定合同上的义务。三是合同权利与义务主要对合同当事人产生约束力，法律的特殊规定即为合同的相对性原则的例外。

3、责任的相对性，即指违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不承担违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。

违约责任的相对性的内容包含三个方面：第一，违约当事人应对因自己的过错造成的违约后果承担违约责任，而不能将责任推卸给他人。第二，在因第三人的行为造成债务不能履行的情况下，债务人仍应向债权人承担违约责任。债务人在承担违约责任后，有权向第三人追偿，债务人为第三人的行为负责，既是合同相对性原则的体现，也是保护债权人利益所必须的。第三，债务人只能向债权人承担违约责任，而不应向第三人承担违约责任。

同时，目前法学理论界对该原则内容的表述除了以上三项外，又增加了第四项，效力判断的相对性，即在认定某一合同有效、无效、可撤销或者效力未定时，我们应当基于该合同本身提供的事实作出判断，看该合同本身是否满足了合同法要求的全部要件。但就目前的司法实践，陈士忠律师表示，把效力判断作为合同相对性原则的内容太过牵强，不够严谨。

房屋买卖合同纠纷中预售合同的效力认定

陈士忠律师表示，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”此条规定将商品房预售许可证明是否取得，作为审查合同效力的主要依据，存在相应合理性。

同时，根据上述解释第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”陈士忠律师表示，该条款表明商品房预售合同未依据相关法律法规进行登记备案的，并不会直接导致合同无效。

房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担

夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，陈士忠律师表示，买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖人（登记方）的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查，并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼，买受人不申请的，法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。

陈士忠律师表示，夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的，可以作为有独立请求权第三人参加诉讼；夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的，可以不追加其参加诉讼。

律师评析

随着我国经济结构转型，在我国房屋买卖市场进一步调整的大趋势下，房屋买卖合同需要谨慎对待。陈士忠律师认为，遵循民法所规定的诚实信用原则是能够愈加减少房屋买卖合同纠纷的关键之一。在甲乙双方有任何商业合作的可能时，应当在其谈判、商议、成交的过程中本着“诚信、平等、相互成就”的初衷。

同时在现代市场的环境中，由于交易关系的复杂化，加大了合同当事人的不确定性。为实现一项合同，常常需要多方共同努力，需要建立新的依赖关系或利益关系。若所有案件均按照合同关系中明确的、孤立的相对性原则，就常常不符合社会现实情况了，这就需要创设种种例外规则，以实现真正的公平和正义。