最高法院:仅办理网签备案的房屋买受人能否排除对该房屋的强制执行?

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最高人民法院

网签备案的房屋买受人并未取得房屋所有权，不能排除对该房屋的强制执行

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编者按：围绕财产保全与强制执行领域的疑难复杂的实务问题，结合相关典型案例的分析和解读，我们已完成百余篇系列文章及书稿。同时，不少读者朋友反映，对保全与执行领域杂乱复杂的法律、司法解释及相关规范性文件和争议问题，仍缺乏系统的掌握。为此，我们开启了本系列文章的写作，将通过对相关核心、重要、关键的规定和条文进行系统梳理，并辅以相应争议问题典型判例及裁判观点，力求用通俗易懂的文字，帮助读者朋友掌握真正有用的实务“干货”。

阅读提示：

在商品房预售交易中，买卖合同签订后网签备案是重要的程序之一。在网签备案完成后，房屋预告登记、抵押贷款等后续事宜方可进行。网签备案是房地产行业的行政主管部门为监管区域内房地产交易情况而进行的一种监管措施，在一定程度上能够防止一房二卖等情况的方式，增强了房屋买卖合同的“公信力”。但办理了房屋买卖合同网签备案的当事人是否取得了物权呢？能否排除第三人对该房屋的强制执行呢？

裁判要旨：

不动产物权变动，除法律另有规定外，以登记为生效要件。商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力。已办理网签备案的房屋买受人向法院提起的执行异议之诉，要求排除强制执行的，人民法院不予支持。

案情简介：

一、德州中院（2013）德中商初字第43号民事判决认定，判决三沅公司应向天翔公司应返还货款647万元，赔偿损失1072918元。

二、德州中院在执行（2013）德中商初字第43号民事判决时，查封了刘希波、邓杰向三沅公司购买办理了商品房网签备案的房屋一套，该房屋刘希波、邓杰并未实际占有，也仅支付了一小部分房款。

三、刘希波、邓杰提出执行异议，德州中院于2016年3月4日作出（2015）德中法执异字第9号执行裁定书予以驳回。

四、2016年3月12日，刘希波、邓杰向德州中院提起诉讼，请求撤销（2015）德中法执异字第9号执行裁定书；确认被查封房屋归原告所有；判决不得对原告房屋予以执行。德州中院一审判决支持了刘希波、邓杰的诉请。

五、天翔公司不服，上诉至山东高院，主张网签备案并不能发生物权变动，刘希波、邓杰为取得案渉房屋所有权，不能排除强制执行。山东高院二审判决驳回刘希波、邓杰的诉讼请求。

六、刘希波、邓杰不服，向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回再审申请。

裁判思路分析：

本案属于房屋买卖领域常见多发的问题之一，焦点问题在于商品房网签备案后，买受人能否排除他人对该房屋的强制执行。本案一审法院德州中院认为，被查封房屋的所有权问题及是否应予执行该房屋，刘希波、邓杰在购买涉案房屋并办理了网签，说明该房屋归刘希波、邓杰所有，故认定刘希波、邓杰有排除强制执行的权利。

但山东高院及最高法院均认为，从《物权法》的规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。结合本案相关事实，案涉房屋并未登记在刘希波、邓杰名下，刘希波、邓杰仅进行了商品房网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。故本案中刘希波、邓杰对涉案房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。故刘希波、邓杰并不享有足以排除强制执行的民事权益。

实务经验总结：

1、不动产物权变动以登记为生效要件。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，不动产物权登记，是指不动产登记机关依据当事人的申请或者人民法院的嘱托，将不动产物权设立、变更、转让、消灭的事实记载于不动产登记簿上的过程。根据《物权法》第十六条，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，除法律有规定外，记载于不动产登记之上是不动产物权变动的生效要件。商品房网签备案，是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质。因此，仅办理网签备案的房屋买受人主张排除强制执行的，不符合物权变动的公示原则，没有法律依据。

2、未办理房屋登记的买受人在一定条件下可主张排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，同时满足以下条件时，房屋买受人可排除金钱债权的申请执行人对房屋的强制执行。（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。同时，对于登记在开发商名下的商品房，房屋买受人在以下条件下，也可排除强制执行：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

相关规定：

《物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记

第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

《民事诉讼法》

第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《民诉法解释》

第三百一十二条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

以下为最高法院在再审判决“本院认为”部分就此问题发表的意见：

本案中，刘希波、邓杰为支持其诉讼请求而提供的主要证据为（2013）德中商初字第43号民事判决所确认涉案的房产由刘希波、邓杰自然人购买，并办理网签登记的事实。从《中华人民共和国物权法》的规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。结合本案相关事实，案涉房屋并未登记在刘希波、邓杰名下，刘希波、邓杰仅进行了商品房网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。故本案中刘希波、邓杰对涉案房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。刘希波、邓杰向法院提起的执行异议之诉，并未提供相应的证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益，依法应承担举证不能的法律后果。综上，刘希波、邓杰以涉案房产已网签登记在其名下为由，主张对涉案房产享有所有权的再审事由，缺乏事实和法律依据。

案件来源：

刘希波、邓杰再审审查与审判监督民事裁定书[最高人民法院（2018）最高法民申350号]

延伸阅读：

一、已支付全部房款并以实际占有房屋的买受人可排除出卖人的债权人对房屋的强制执行

案例一：中国农业银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部申请复议案执行裁定书[最高人民法院（2013）执复字第17号]最高法院认为：“本院认为，陈秋和、李春阳、田柳、韩玲与亚鸿公司签订《商品房买卖合同》、完成房屋交付的行为均在新疆高院查封涉案房屋之前，上述四人交清全部房款，并承担了从涉案房屋交付至今的水费、电费、物业管理费等费用，已对房屋实际占用多年。涉案房屋虽未办理过户登记手续，但无相关证据证明上述四人存在过错。本院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条明确规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照该条规定，本案不应继续对位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市解放南路317号1栋6层A户、1栋24层A户、1栋12层A户、1栋21层A户四套房产采取查封措施。”

二、不能提供证据证明已支付房款并实际占有房屋的买受人不能主张排除出卖人的债权人对房屋的强制执行

案例二：云南万恒投资有限公司、中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司二审民事判决书最高人民法院[（2016）最高法民终761号]最高法院认为：“根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在万恒公司不享有所有权的情况下，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，结合万恒公司的上诉理由，具体审查万恒公司是否享有足以排除强制执行的权利。首先，就案涉53套房屋的部分。根据万恒公司提交的《房屋装饰装修管理协议书》《专用收据》《接房申请》《入伙程序表》等证据，结合钥匙实际掌握情况，万恒公司仅能证明其合法占有53套房屋中的5套房屋，不能充分证明亦合法占有其余48套房屋，一审法院就此的认定并无不当。对于房屋价款的支付，万恒公司主张已通过向案外人郭维、卫巍、王均珊支付的方式加以履行，但未提交相应证据加以证明，上述款项支付方式也不符合2010年3月12日《协议书》的约定，万恒公司仅凭收据等证据证明其主张，事实依据不足，一审法院认定其未支付全部价款亦无不当。其次，就案涉60个车位的部分。根据在案证据可知，万恒公司未提交60个车位的书面买卖合同，也无充分证据证明其实际合法占有上述车位；对于车位价款的支付，其主张与房屋款项的支付系同一方式，结合前述对房屋价款支付的分析，亦不能得出万恒公司已支付全部价款的结论。故万恒公司就案涉53套房屋和60个车位的主张，均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之条件，不足以排除强制执行。”

（本文责任编辑：李斌）

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李舒律师 唐青林律师

均从事法律职业多年，实务经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的重大疑难复杂案件中心及专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》《公司并购法律实务精解与百案评析》《企业家刑事法律风险防范》《公司保卫战》《公司法司法解释四裁判综述及诉讼指南》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。

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