可喜的是,土地终于没有流拍了!

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  阳春三月,暖风和煦,刚刚经历了寒冬的万木开始吐露点点春意。

  “竹外桃花三两枝,春江水暖鸭先知。”

  而对于楼市,开发商更知冷暖。

  土拍不仅影响着项目未来的售价,更代表着开发商对城市和板块的信心。

  经过2018年的土拍凉凉的疲软期,土拍小木槌又返工了,敲得是利落干脆,终于不差钱的开发商又开始揣着银

  子到处买地了。

  我们挑最近火热的杭州广州苏州土拍来说一下。

  1.杭州土拍

  

  2019年2月27日,猪年第一拍——杭州郊区良渚街道储运路东的勾庄地块。

  经过20多家开发商90轮的激烈争夺,德信以总价222187万元竞得勾庄地块,楼面价20327元/平方米,溢价率达到了30.55%。

  这也是该板块地价首破2万/㎡,是一大突破。

  2019年3月4日,主城区土拍,18家开发商激烈鏖战,争夺7宗地块。

  

  其中争夺最激烈的是本轮土拍唯一的住宅地块——艮北新城的牛田地块。

  该地块要求容积率不大于2.3,配建10%公租房,容积率不大于2.3。相比杭州主城区住宅地块的建筑密度和绿地率的要求更高,但是阻挡不了开发商的拿地热情。

  经过104轮激战,僵持3小时,中南以总价42亿元斩获该地块,成交楼面价27531元/㎡,折算配建10%公租房配建成本后,实际地价约30923元/㎡。

  杭州多盘突破限价,开发商已经不用被限价按在地上摩擦,补仓节奏加快,拿地预期显著提高。

  2.广州土拍

  

  《粤港澳大湾区规划纲要》公布后,2月28日,广州首场土拍吸引了12家开发商争夺,出让位于南沙、天河黄埔金融城3宗地块,总占地面积29.4万平,起拍总价超104亿元。

  南沙庆盛枢纽板块商服+交通地块,被新鸿基以底价11.90亿元拿下,楼面价4530元/平米。

  星河控股以总价66.78亿元拿下南沙黄阁镇东湾村的地块,折合楼面价10291元/平方米,该地块涉及东湾村旧村改造。

  最受瞩目的是金融城的一线江景住宅地块——天河区黄埔大道646号地块,这是4年来天河出让的唯一住宅地块。

  经过90分钟竞价,在49轮举牌后,合景泰富以总价37亿元+55%自持夺下,溢价率超45%,折合楼面价3.75万/㎡。

  

  其实目前的广州,和杭州一样,已经突破了限价,去年广州取消双合同被误解为”放开限价,而这回真是实锤了,而且广州总算是学聪明了,悄悄进村,打枪的不要,没有发文件昭告天下。

  作为《粤港澳大湾区规划纲要》点名的国际大都市,显然是开发商加快湾区囤地的首选。

  深圳没有住宅用地可出让,而东莞佛山珠海等城的经济和政治地位不如广州高,广州自然成了开发商布局湾区的最佳选择。

  广州是大量供地,而南沙的地价和房价都算得上是洼地,预计接下来南沙的土拍竞争会更加激烈。

  相比2018年广州土拍,被圈内人称之为“破罐破摔“,多个地块以低价卖出,而对于滞销地块,干脆就佛系流拍。

  而规划近期至2022年,远期展望到2035年。

  ——到2022年,综合实力显著增强,世界级城市群框架基本形成。

  ——到2035年,形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式,国际一流湾区全面建成。

  2019-2022年,湾区经济框架搭建期的这3年,不仅是投资者布局湾区的最好3年,也是开发商加快在湾区囤地开发的最好3年,因为2022-2035年之后,属于湾区红利的兑现期,到时的门槛更高、预期更高。

  可见今年广州的土拍,时势不一样了,注定不会平静。

  3.苏州土拍

  

  苏州不同于以上城市的是,在其他城市都在回调时,苏州却在逆势上涨,房子好卖,自然更加拉高了房企的抢地热情。

  2019年2月22日,共计出让6宗住宅地块,总起拍价达80.32亿,其中3宗在姑苏区,另外吴中区、相城区、高新区各1宗。

  根据苏州楼市情报报道:

   1.本次土拍未拍先火!3宗地块自由报价累计9轮,数十家房企争夺多幅地块,房企拿地积极,竞争激烈;

  2.狮山地块近40家房企厮杀,竞价39轮!被大华集团拿下;

  3.44号地块1分钟超出网上中止价,定销房也火热;

  4.新房企首进苏州亮相,老房企拿地拓张版图,信号积极,看好苏州楼市;

  5.园区土拍必火!一商服地块遭竞价133轮!溢价率189%!终被嘉德宝拿下;

  

  

  相比2018年下半年土拍凉凉,拉低预期,拉低房价。而2019年的杭州、广州、苏州土拍都在回暖,还有南京无锡合肥也是,为什么呢?

  1. 最关键的原因是开发商预期稳了

  2019年房价会稳,因城施策,限价突破,也给了开发商很大的信心。既然地价跌到开发商的心理预期,那么补仓时机就到了。

  2. 开发商有钱了。

  2018年是“去杠杆”之年,开发商融资成本上升以及融资渠道收窄,缺钱买地,自然就土拍凉凉。

  而随着近期的多次放水,开发商还是有接到一点水的,而且现在限贷在逐步放松,购房者的房贷利率在降低,开发商的开发贷利率也同步在降低,开发商有钱了,当然得去买地了。

  而2018年土地流拍多,开发商的拿地减少。

  2014年是中国商品房历史中很困难的一年,土地流拍率达到4%,总流拍宗数为345 宗,而2018年宗流拍宗数为1808宗,是2014年总数的5倍之多。

  一线城市流拍土地21宗,二线城市流拍519宗,三四线城市流拍1268宗。

  房地产毕竟是要高周转,不加快拿地,新增货值就会减少,影响规模扩大,毕竟不仅仅是碧桂园万科恒大有千亿房企的梦,这些小开发商也有想争当千亿房企。

  虽然大开发商积极扩张的脚步没有停歇,但值得注意的是——开发商开始挑食了。

  主要专注于在一二线或一线城市周边的都市圈拿地,万科在三四线城市折腾了一年之后又回归一二线城市,虽然碧桂园和恒大还是在三四线城市拿地,但还是相对谨慎。

  3.供给端政府也非常缺钱,需要大量卖地。

  2019年是大基建之年,地铁就是城市的血管,各城市都借着地铁在扩展城市骨架。

  在城市竞争如此重要的这几年,哪个城市能搞来更多钱,就能在未来的城市竞争中把握更多的主动权,所以更要努力规划,把地卖好。

  所以我们看到最近的开年第一场土拍,拿出来的都是好地块,先把热度抬高,诚意满满。

  

  我们常说开发商割购房者的韭菜,其实开发商何尝又不是一颗会被收割的翠绿大韭菜?

  2016年疯狂举债疯抢地王;2017年遭遇史上最强调控;2018年疯狂去杠杆资金紧张。

  2019年,可喜的是,土地终于没有再流拍了!

  开年火热的土拍会延续吗?回暖还是又来一波倒春寒?

  2月25日,万科周刊曝光郁亮的内部邮件。在这封“收敛聚焦,巩固提升基本盘”的内部邮件中,经历了多轮房地产开发商周期的郁亮说:

  不要再寄望于“触底反弹”,经济下行压力加大,‘L’型走势尚未探底,宏观形势不复以往,不是过了今年、明年就会好转,我们需要做好长期准备。

  所以万科选择——谨慎、乐观。共勉。

  期待这几天的两会释放新声音!

  

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