美亚置业：美国买房如何用租金指数衡量房产价值？

现在很多高净值客户都在做各种海外资产配置，以达到资产最佳化，获取更多的投资回报。房地产作为当下热门的投资领域，凭借其稳健增值，高回报率也越来越受到追捧。而作为房产投资，最重要的一个指标就是租金回报率。

今天小编将和大家分享一个干货：如何通过租金指数来衡量房产交易市场前景与趋势。

买家时常利用多组交易数据来横向比较投资利弊。常以同等物业价格与和房屋销售周期为主。据美亚置业投资专家指出，利用区域租赁数据，包括租金价格与签约效率，对买家而言也有较大参考价值。

据统计，美国59%的人口所在地区的房租可负担性高于房价可负担性。在美国人口最多的18个县，以及人口超过百万的40个县中的37个县，租房比买房更实惠。

什么是收益法？

这是房地产门户网站Redfin首席经济学家达里尔?费尔韦瑟推荐使用的一种方法，主要用来评估房屋价值。

举例来说，对于一处售价100万美元的住房，租金可能为每月3500美元。如果按30年计算，租金总收入将接近130万美元，所以卖方在制定销售价格时可将投资者的潜在收益考虑在内。

当你发现一处同等面积的房屋每月租金高于按揭贷款，那么你可以把房屋卖给打算购房出租的投资者，从而谋求更高的利润。相反，如果租金低于每月贷款额，就不会有太多的投资型买家对你的房产感兴趣。

这里小编主要讲下奥兰多这个城市。

2017年，奥兰多获得《金融时报》旗下杂志《外国直接投资》（fDi Magazine）评选的“美国未来城市”（American Cities of the Future）的殊荣。许多国际公司选择奥兰多作为其美国总部，奥兰多位列最适合房产投资城市 No.1，且连续四年成为国际买家的首选。

同时，奥兰多也是个旅游城市，来自奥兰多旅游局官方的数据显示，2017年，奥兰多成为美国第一个年游客量超过7000万的旅游目的地，达到7200万，当之无愧成为美国最受欢迎旅游目的地称号。

再加上基建的发展，每年不断涌入的非本地工作者和游客极大推动了当地房价和租金上涨，也吸引不少期望从中获利的房地产投资者。

租金也能成为楼市主要指标

收益法可能适用于一个拥有大量度假住宅且租房相对容易的社区。然而，在以自住业主居多、出租房源十分有限的地区，这种方法便难以发挥作用。

除此之外，这种方法在吸引大批非本地工作者的城市也能奏效，外来从业人员通常选择先租房后买房。

在这种情况下，房价不再是预示市场变化第一指标。更具实时性的租金数据却可以很好地衡量市场动态。

相比于房价，租金的响应速度要快得多，而且能更好地反映当地经济状况。租金是衡量市场总体形势的先行指标。

如果一个地区的租金下跌，很有可能房价也在下跌或即将下跌。这是我们很多房产投资者一直以来形成的固有判断思维。

小编以奥兰多地区一个独栋别墅社区项目租金回报率来具体说明下。

奥兰多豪华独栋别墅：湖畔名苑

项目位于奥兰多以南地区，距离奥兰多市约50分钟车程，项目周边有各大企业、医院、学校等，CSX国际物流中心总部即位于此，为当地提供了超过8500个就业岗位。

项目为全新独栋别墅，4-5房户型为主，土地面积464-529平米，室内面积210-285平米，目前售价252,900 -279,630美金起，可贷款50%-60%，同时开发商提供2年包租，每年6%净租金回报。

下面小编通过租金收益法，按项目最低售价为例来为大家仔细分析下，见下表：

湖畔名苑投资回报率分析表，详细请咨询美亚投资顾问

通过上表可发现，无论是在包租期内，还是包租期后委托管理公司出租，租金收益都可完全覆盖掉月供，而且还有多余。

很多人可能回问了，为什么包租期后租金回报会变高？

很简单，这完全取决于当地市场。因为租赁市场需求旺盛，供不应求了，租金自然水涨船高，相信生活在国内北京，上海，广州，深圳的朋友会更有体会。

由此可见，在美国买房，利用租金趋势来衡量投资风险是对买卖双方的又一大保障，更多海外购房资讯尽在美亚置业，欢迎来电咨询。