美国经济增速下滑致美联储政策大转向，香港楼市迎来喘息机会！

1、美国经济增速下滑，经济增速触顶特征明显。华泰宏观李超发布的最新报告认为，美国四季度GDP增速呈现出了明显的顶部特征。此前，李超便预计美国经济大概率在2018年四季度至2019年一季度见顶。美国四季度美国GDP同比为3.1%，高于三季度的3%，已体现顶部特征。2018年四季度美国GDP环比折年率为2.6%，虽然高于2.2%的预期值。但是美国个人消费进一步放缓，环比折年率从18年2季度的3.8%下滑至4季度的2.8%。美国私人固投略超预期，这主要源于非住宅投资项下设备投资和知识产权投资的反弹。而住宅投资成为投资增速的最大拖累，环比连续四个季度负增长。

2、美联储政策大转向，美联储释放“强鸽”信号。2019年1月31日凌晨3点，以鲍威尔任主席的美联储公布1月利率决议：维持联邦基金目标利率区间2.25％-2.50％不变，维持每月缩表上限500亿美元不变，删除“进一步逐步加息”和“经济前景风险大致平衡”的表述，新增“鉴于全球经济和金融形势的发展，以及通胀压力的减弱，在决定未来如何调整联邦基金目标利率时，委员会将保持耐心”的表述。鉴于当前美国经济已出现放缓迹象，但放缓的速度和幅度仍存在较大的不确定性，且美国政府长时间的停摆导致经济数据延后公布，也会造成近期数据存在干扰，预计美联储将暂停加息一段时间，未来是否会继续加息取决于最近数月的经济数据。美联储年内仍有加息一次的可能（2018年12月的加息点整图预期2019年加息次数为三次），市场预期最可能的时点在年中。

3、美联储主席鲍威尔：预计美联储将在今年晚些时候停止缩表。2019年1月29日，《华尔街日报》报道称，美联储官员们即将决定，他们将维持比两年前开始所表示预期更大的国债投资组合，这意味着美联储即将结束缩表计划。美联储主席鲍威尔于当地时间2月27日在美国国会众议院金融服务委员会发表证词并接受议员们的质询，鲍威尔表示，美联储即将宣布有关该行将在何时停止其缩减资产负债表计划的时间表。自美联储缩减资产负债表的程序从2017年10月份启动以来，美联储已经将其持有的美国国债和抵押贷款支持债券缩减了4480亿美元左右，至3.8万亿美元。与此同时，银行准备金的金额则已经从2.8万亿美元缩减到了1.6万亿美元。当2017年10月美联储宣布缩表计划时，多位官员曾预计，当时约4.5万亿美元的投资组合可能会被缩减至1.5万亿美元~3万亿美元之间。2017年4月，时任旧金山联储行长的约翰·威廉姆斯(John Williams)甚至表示，美联储如施行缩表计划，可能会需要五年时间，也就要2022年年底才会结束。

4、美联储政策大转向，香港楼市迎来喘息机会！2019年3月1日，最新一期的表征香港楼市整体价格的CCL指数录的全线上涨，香港一个名为嘉亨湾的楼盘甚至于相比上月同比上涨了19.68%！笔者相信，香港楼市价格继续下跌，仍然是大概率事件，因为香港楼市价格大幅回调的主要原因是周期性力量使然。通常而言，香港楼市一个完整的周期约20-25年，2019年距离上一轮楼市泡沫最高点的1997年已经过去了22年，当前的香港楼市整体价格高达1997年的171%，大部分香港楼市的年租金回报率仅有1.5-2%。季开金融研究院认为，美联储加息只是暂缓，预期2019年和2020年仍然会分别加息一次，香港楼市整体价格仍然会继续回归，直至香港楼市整体年租金回报率达到2.5-3%，也就是在当前的基础上累计下跌30-50%。