【问答】动迁房提前交易“一女二嫁”,签订的买卖合同有效吗?

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  摘要:动迁安置房限制交易的问题,关键前提在于如何认定在限售期内就动迁安置房签订的房屋买卖合同的效力。

  

  市民刘先生:

  年前我看中了一套房,打算买时,发现这是动迁房,而且几年前业主刚拿到房时,就以140万元卖了出去,双方签订了买卖合同,只是没有过户(也不能过户)。后来,买家做了装修,现在住在里边。业主去年拿到房产证,见房价上涨,就和买家商量,愿意支付20%的违约金解除合同,但买家不同意。然而,业主还是在中介挂牌了。我想咨询:动迁房提前交易,签订的合同有效吗?业主隐瞒信息,如果再签交易合同,是不是违法?两份合同怎么认定?有损失的一方怎么诉求赔偿?如何维权?

  记者调查

  
刘先生看中的动迁房,之前已经签订了买卖合同。如果刘先生再与业主签订交易合同,应视为无效。理由如下:

  根据《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条规定:“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内,不得转让、抵押,但依法发生继承等非交易类行为以及由原安置区、县的住房保障房屋管理局按照有关规定组织回购的除外。”

  另外,根据(沪房管市〔2010〕375号)规定的交易情形:被动迁居民家庭取得房地产权证(小产证)满3年的动迁安置房可以转让、出租。还有一种情况,未取得房地产权证(小产证)或取得房地产权证(小产证)未满3年的,但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证(大产证)满3年,且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的,在办理房地产权证(小产证)后可以转让、出租。

  
购买动迁房存在如下风险:由于动迁安置房3年内不能办理产权变更,时间会比较长,所以比普通的商品房风险要高。尤其是当房价上涨过高,房东会违约不办理产权过户。所以,双方在签订合同时,一定要约定得非常细。合同内容约定得详细规范,将来任何一方违约,可以通过法律途径维护自身利益。

  
限售期动迁房交易,合同是否有效?《合同法》第52条对合同无效的法定情形加以严格限定。合同无效的法定情形限定为:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。非因上述情形,不得被认定为无效合同。因此,限售期内房屋交易亦不存在损害社会公共利益、损害国家利益或第三人等情形,不能由此认定无效。

  
人民法院只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规认定合同是否有效。只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。无论是2005年规定限售期为5年的《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》,还是2010年起出台的将限售期调整为3年的一系列规定,其性质并非法律或行政法规,仅为地方规范性文件。而最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条已明确,确认合同无效,不得以地方法规、政府规章为依据。

  
动迁安置房限制交易的问题,关键前提在于如何认定在限售期内就动迁安置房签订的房屋买卖合同的效力。合同法及相关司法解释对合同无效作出严格的限定,限售期内签订的买卖合同虽违反地方规范性文件,但并不违反法律和行政法规的强制性规定,应当被认定为有效。

  (有关此话题的详细讨论,可收听上海电台FM93.4,上午9时到10时、下午1时到3时播出的《市民政务通-直通990》节目。 编辑邮箱:jfwenda@sina.com)

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