沙步村260亿帷幕 唐激杨旧村成绩与广万土储沉浮

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  观点地产网 2019年1月,随着万科一纸调令,唐激杨从广州调任深圳万科总经理。

  3月1日,广州万科沙步村旧改项目启动,这是目前广州黄埔区面积最大的“城中村改造”项目,万科预计投资总额将超过260亿元。

  据观点地产新媒体了解,该项目总占地面积163.14万平米,计容面积约403.85万平米。从2011年沙步旧村改造规划获得通过,至今,旧改工作已进行8年。

  回溯过往,同样是在2011年,唐激杨担起广州万科大旗,此后他为广州万科签下不少旧改项目,沙步村就是其中之一。

  现在,拉开沙步村帷幕的,就是唐激杨担任总经理八年成绩单与其任期内广万土储起伏的见证。

  沙步村帷幕

  回顾唐激杨的广万成绩单,最近一次重大功绩是2017年底,带领广州万科以551亿元竞得广信房产资产包,夺得221万平米权益建面的土地储备。而沙步村旧改是则其任期中另一重要发力对象。

  3月1日,广州黄埔区沙步村城市更新项目举行启动首期拆迁复建仪式。据了解,该项目将采取全面改造与合作改造模式,万科全程参与,预计投资总额将超过260亿元。

  资料显示,沙步村城市更新项目总占地面积163.14万平米,计容面积约403.85万平米,地理环境优越,位于地铁13号线夏园站和南岗站之间,由鹿步、沙涌、塘头三条村组成。

  粗略计算,沙步村项目的体量约为杨箕、猎德的六倍,是目前黄埔区面积最大的“城中村改造”项目。

  除去交通的优势,黄埔区未来的发展规划也一定程度提升了沙步村的价值,周边房价最高已涨至3.3万元/平米。

  在黄埔区十三五规划中,沙步村改造正作为黄埔临港经济区升级改造的试点,将在居住环境和公配设施优化提升的同时,同步建设与产业链、创新链相对接的综合性配套服务基地,强化村民的就业培训等利民措施。

  因此,沙步村旧改含有一定的配套要求,预计公配总建筑面积30.84万平米,共计新建配套174处,包括学校、幼儿园、公交首末站等。

  观点地产新媒体了解到,这个大体量旧改进程过往推进较为缓慢,仅拆迁补偿方案的通过,已历经8年之久。

  2010年12月,沙步村村民股东代表表决通过改造方案,采取全面改造、村自主开发的模式进行改造。随后,2011年11月广州市规委会上,沙步旧村改造规划获通过。

  不过后来,由于广州城市更新政策调整,2013年沙步旧村改造项目审批暂停。直到2018年,方才有了新进展。

  2018年6月28日,经济社股东代表的分组表决同意率达92.5%,2018年6月30日经联社股东代表的集体表决同意率达95.92%。两次表决同意率均超过市城市更新政策80%同意率的要求。7月10日,广州市黄埔区城市更新局公布沙步村旧改拆迁补偿方案通过。

  2019年1月,沙步城中村改造工作获得90.26%通过率,两个月后,万科广州沙步村旧改项目正式启动。

  广万土储沉浮

  在广州城市更新进程中,受到增量土地减少的掣肘,借道旧改提高市场份额是房企的重要操作,万科也不例外。

  有800年历史的文冲村是万科在广州的第一个旧改项目,文冲村改造后的项目名为万科悦城,项目推出的首期公寓单位,均价约为在3万元/平米。随后,万科拿下荔湾区葵蓬村、白云田心村......

  与此同时,保利冼村、东漖村、小新塘村;富力茅岗村、简村、吉山村、笔村;珠光集团沥滘村、潭村、火村;升龙集团金洲村亦是这一时期,万科同行房企们获得的大体量城市更新项目。

  现在,沙步村如此大体量的旧村改造项目启动,意味着广州万科未来土地储备资源获得大幅度提升。

  与之对比的就是,在2015年与2016年,曾与保利争夺头把交椅的广州万科,2017年起则因土地储备不足,而业绩表现相对疲软。

  据观点指数统计数据显示,在2016年广州楼市TOP10榜单中,保利以201亿元位居榜首,广州万科以183亿元位居第二;2017年,保利300亿元连冠,万科则因推货节奏上稍有差距,加之商办项目受到限购影响,以150亿排在第三,差距逐渐拉大。

  在刚刚过去的2018年,广州万科归属的万科南方区域亦表现平淡。其中2018上半年,仅录得销售585亿元;而2017全年,万科在南方区域的销售为1515.15亿元。

  

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  据观点地产新媒体当时了解,2018上半年,万科在南方区域结算面积为146.51万平米,占比20.89%,销售面积为297.5万平米,占比14.61%,数据为万科国内四个主要区域最低。

  对此,CFO张旭曾于万科中期业绩会中解释,南方区域上半年结算占比较小,与前两年供应节奏有关,在上半年和下半年供应节奏的影响下,南方区域在2018下半年的结算会上升。

  

  而万科董秘朱旭也谈到,2018年万科拿地的区域分布上,上海区域最多,其次是北方区域,再次是中西部区域,南方区域同比较少。

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