20万套二手房背后，藏着一个无比真实的上海楼市

上海至今差不多有780万套房子，这个数字你对比上海2400万常驻人口，按照一套房子2.5人的比例来测算，你会发现其实在总量上来说，上海其实不缺房子，经过20年的房地产发展，这个城市已经整体解决了基本的居住问题。
说实话，这样的数据样本已经不小了，几乎可以描绘出相对清晰的上海居住生活蓝图了。只是比较遗憾的是，以前对于二手房的数据实在是太少太少了。
但是幸运的是，如今贝壳研究院、链家等机构都在试着还原一些房产数据，而这些数据的背后，都在揭露上海楼市过往不曾被发现的真相。
今天结合一些和大家聊几个观点，如果大家感兴趣，我愿意做更深度的分析。
01、大部分有房者都十年不换房

从上海的大数据来看，接近75%的用户持有一套房子的时间超过10年以上，只有不到5%的用户在两年内把房产卖掉。
这说明几个问题，第一上海楼市确实比较健康，大家买房都以居住为主导，短期买卖的比例很低。
但是从另外一个维度来看，大部分人十年不会换房，可能是已经适应了这样的生活，当然也可能没有置换第二套的能力。
所以特别是首套用户的朋友，咱们梦想归梦想，情怀归情怀，我们有没有想过迫不得已在一套房子里住时间。请把这个问题放在你买房的前置条件里，毕竟我们都是普通人。
当然住十年不是说你一定要买大房子，反而我觉得一个人对空间的忍受能力是极强的，香港的千尺户型都已经能够算豪宅了，所以在这十年里房子大不大是其次的，你需要关注的是你所从事的行业和你房子之间的时间成本。
比如拿我来说，我买房子永远只会选上海的西边，因为我看了下上海70%的开发商的办公室都在西边，所以哪怕我在一个地方要住十年，只要在西边我就都还可以接受。
另外我们看到，一套房子住两年就要置换的人在上海的比例是5%，什么概念，上海平均每年有20万套的二手房置换，只有1万户的家庭能力可以支撑的起两年置换。
这些人，是真正意义上的小众。
所以如果有自知之明的购房者，我们都要做好十年不换房的可能，这不是想不想的问题，而是能不能的问题。
02、买房赚不赚钱，可能是一个伪命题
可能你很快会反驳我，这不是废话么，买房当然赚钱，但是我们来看真实的数据。

我们来看，在如今的市场里，持有2年就抛售上海房产的，买卖的价差已经非常非常低了，扣除各种税费以及贷款的成本，几乎就不赚钱了。
而长持有房子的人，差价空间都在130万以上。之前分析过一个数字，只有不到5%的人2年之内就卖房了。所以大部分人在房产领域里都还是赚的，只是少赚多赚而已。
这个增值转换成数字是多少呢，12.8%。
但是别着急下结论，在卖房的这一批客群中，有超过60%的客户最后选择了置换，换句话来说套现出来的现金又回到了房市里面，换句话来说赚钱不赚钱其实都是心理感受，你的口袋不会因此鼓起来，日常消费也不能升级。
同时这个信号也给到2016年2017年买房的朋友一个建议，不论你买的是二手房还是一手房，最近几年不要卖房子了，一定是赔本的，做好长持有的打算和准备。
当然，最惨的还是2016年2017年买一手房的各位，最高的价格买的最差的产品。
03、学区房具有客观存在的价值和意义
谈论了如今的上海市场有这么多置换的需求，那么置换的关键点是什么。
所有置换客中有 53.72% 的客户选择在同环线内置换，27.89% 在同板块内置换，8.12% 在同小区内置换。言下之意，其实大部分人不是因为对地段不满意而换房子。其实这一点也很容易理解，因为上海在发展，地段一定是越来越好。
那么大家置换的驱动因素是什么。

第一个，毫无疑问就是小房换大房，伴随着家庭成员的增长以及自己需求的细分，“不够住”成为客观存在的问题，这也成为了置换用户的第一驱动力。
除此之外我们还发现一个有趣的数字。

置换的这段波动非常贴合整个城市的出生率情况，而且有趣的是，大多数置换都发生在生育后的6年。也就是小孩即将读小学的这个时间点。
这也是为什么学区房存在是有他的道理，虽然学区不是唯一因素，但是因为家庭成员恰好到了这个时间点，所以购买者都会把学区纳入购买的重点考量。
只有学区的学区房可能市场接受度不大，如果一套普通房子能够加上学区，那么在流通市场就会很有竞争力。
04、如果现在你要卖房，什么都不做你就会损失9000块
损失的其实不是钱，而是时间。
根据链家对自己成交房源的时间分析，在如今房源的成交时间已经拉长到115.8天，比楼市好的时候要长了54天，对于置换周期中的房东来说就要承担这54天的控制成本，上海的平均月租金是5000元左右，所以这54天差不多就是9000元的损失。
当然，这还不是全部，如今的二手房的议价空间也确实存在。

可以看到，整个全年基本上挂牌的房源都有接近5%的议价空间，什么意思，你房子挂出去如果诚心要卖，就必须要让买家可以还价，500万就是要让对方还25万，就是这么个道理。
所以在淡市的时候，选择出来卖房是要承担一定的压力的，除了成交时间的未知，房东也必须在金钱上有所退让。
这个退让其实存在两个环节，第一是客观房价的自然下滑，第二个是留给购房者的议价空间。议价空间不留可以的，就是成交周期会拉长，因为总有人着急置换而降价，而市场上的客户又不多。
所以到后面卖房子就是心理战了，你能扛得住多少时间以及你能扛得住多少金钱，二者之间要探寻一个平衡。
05、要明白自己的房子在上海的定位
经过这一轮的调控，其实不同环线之间的分层效应是非常明显的，供需也越发的不对称。

你可以看到，供应最旺盛的外环外，需求的比例反而不多，所以如果你的房子是在外环外，那么本质上你是非常弱势的，因为竞争对手很多，二手房最集中，一手房也在持续不断的入市。
所以在这个板块里你需要明白你的竞争代价是比较大的，所以在定价上以及产品上有什么能和竞争对手打的也请想清楚。我说过，未来的购房者需要越来越像一个操盘手，需要了解的东西实在是太多了。
当然，想不了解可不可以，当然可以，如果你占据了稀缺的地段，房子依然是被热捧的，你在中环内就可以，这里的供应还是稀缺的，所以你的房子不论产品如何还是被认可的。

这是2018年下半年的时候链家统计的不同环线的二手房价格下滑情况，绿色是外环外的楼盘，你可以看到是往下最长的那一条。
06、买卖和租赁从头到尾就是两件事情
在上海怎么样住的会比较好，答案其实挺有趣。
上海市当前挂牌二手房源的中位价为 340 万，月供约为 1.1 万元。经贝壳研究院测算，同等收入水平的家庭，租房的预算可以达到8250 元。
所以当他们把这两个价格标签贴到板块里去寻找的话你会发现。
毫无疑问，租的房子地段会比买的房子要更好。所以如果你不考虑家庭资产的增值部分，花差不多的代价买房和租房，租房会可以给你更好的生活样本。
另外，户型上租赁和销售也呈现不同的格局。
租赁房源大户型比较多，买卖的房子小户型比较多。上海的二手房交易市场里，大部分的客户依然在做底层交易，可能很多人不信，上海70%的二手房都是套均300万以内的房子。
而现在租赁市场大户型开始被热捧，并不是因为大户型会更容易租掉，恰恰相反，租赁市场的主力需求套均面积是17平米，也就是一室户。什么意思，大家租房都是过渡的，租一个房间就可以了。
但是为什么大户型更加被热捧，那是因为大户型现在更加容易被自如蛋壳这样的长租公司收掉转租，通过这样的长租公寓可以通过改装把每个房间分租给不同的人，甚至一些区域可以做N 1，这件事以前房东不愿意做，但是现在已经成为长租公寓的核心来源，所以他们特别愿意收大户型去改造。
所以如果你是投资买房，买的这套房以后准备长期持有还是交易买卖，户型上也需要多多考量。
如今的上海楼市，已经进入到后调控时代，政策维稳，一手房越来越少，仅仅从政策和一手房来看待上海市场已经变得不客观。
二手房的成交，代表着城市的活力、买卖双方的心态以及这个池子里的蓄水能力，而这一切都穿插交织构建了一个真实的上海。
对我而言，了解真实的现在，远比预测虚无的未来，要重要一万倍。