品牌溢价能力不足、轻资产战略受阻,朗诗地产发展放缓

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  朗诗绿色集团董事长(HK:00106,下简称“朗诗”)田明曾希望借轻资产之路带领朗诗实现扩张,如今看来,这似乎有点儿悬。

  开年伊始,朗诗先后将两项目的股权予以德宁基金、百瑞信托。自转型轻资产以来,此举已是朗诗地产的常态,然而值得注意的是,这两个项目均位于西安。事实上,早在2017年,朗诗就已进入了西安市场,但直至今日其仍未有项目入市。对此,有专家向蓝鲸房产分析认为,这样的节奏确实缓慢,可能地块本身存在复杂的因素导致其迟迟未能入市。

  西安市场发展缓慢就像一个“放大镜”,将朗诗轻资产之路的艰辛暴露出来。公开资料显示,除了代建之外,小股操盘也是朗诗轻资产之路的一个重要倚仗,这可以从朗诗不断走低的权益销售占比中一探究竟,而朗诗轻资产之路所仰仗的绿色科技,目前市场接受度也不高。在专家看来,这导致朗诗的品牌溢价空间有限,更注定了朗诗无法像金地集团(SH:600383,下简称“金地”)、旭辉控股(HK:00884,下简称“旭辉”)般借助小股操盘实现快速扩张。

  朗诗西安发力迟缓

  2月21日,朗诗发布公告称,其全资附属公司南京朗铭、西安朗诗铭、项目公司西安嘉鹏房地产开发有限公司(下称“项目公司”)与德宁基金订立协议,德宁基金拟通过收购项目公司70%的股权以投资项目公司持有的标的项目,销售股份代价为人民币1400万元。

  据悉,标的项目为项目公司持有的陕西省西安市未央区西户铁路以东、昆明路以北,宗地编号FD2-14-32的房地产开发项目。土地性质为住宅及商业用地,宗地面积约2.26万平方米,总建筑面积约8.96万平方米。

  此外,德宁基金有条件同意向项目公司提供不超过1.26亿元的股东贷款。在满足约定条件下,西安朗诗铭同意对销售股份及德宁基金股东贷款进行回购,最高金额上限为2.8亿元。

  2019年来,这已是朗诗第二次出售项目股权。2019年2月15日,朗诗将西安未央区另一宗项目49%的股权售予了百瑞信托。一般情况下,频繁出售股权的背后都剑指企业的资金状况,而这对于走轻资产路线的朗诗而言,却已是常态。

  只是,朗诗开年的这两起动作都发生在西安,这背后透露出的讯号无法让人忽视。有西安当地业内人士对蓝鲸房产透露道:“2019年,朗诗在西安的项目应该会陆续亮相。”但即便如此,朗诗仍无法回避西安市场发展缓慢的问题。

  2017年5月,朗诗发布公告称,收购陕西长泰房地产开发有限公司全部股权,虽然该笔交易最终于2018年12月宣布终止,但朗诗借此撬开了西安市场的大门。是年7月,朗诗公开披露朗诗地产西安公司目前已经在西三环、西部大道储备了两个地块。而蓝鲸房产据公开资料不完全统计,截至目前,朗诗在西安拥有至少4幅地块。

  然而,包括搜狐焦点、房天下等在内的房产交易平台都找不到朗诗的项目,也就是说,至今为止,朗诗在西安仍未有项目入市。这一点,蓝鲸房产亦从当地业内人士的口中得到了证实。而与其同一年进入西安市场的房企或多或少都有收获。如旭辉目前在西安共有4盘在售,中南置地在西安市场的项目更是达到了7个。

  朗诗西安项目迟迟未入市的原因是什么?这样的销售节奏是否符合集团整体的步调?对此,朗诗回复蓝鲸房产表示:“西安项目尚未入市,是基于地产业务的整体考量,很谨慎。”

  对于朗诗在西安的发展节奏,58安居客研究院首席分析师张波对蓝鲸房产分析认为:“企业2017年地块至今一直未入市,相对来说节奏已经偏慢,但房企放慢入市节奏的原因较多,除了资金压力层面,放慢工期等待更高利润也可能是原因之一。”除此之外,张波分析道:“若地块是通过收购而来,原因可能更复杂,如股权问题、地块本身的问题、证照等问题。”

  品牌溢价有限致轻资产之路不畅

  事实上,就朗诗整体发展来看,西安之外的其他城市发展进程亦不甚乐观。据朗诗公告显示,2018年朗诗签约销售额(包括委托开发管理项目)约为359.49亿元,签约建筑面积约为184.66万平方米,同比分别增长26.53%、31.3%。在销售增长的同时,朗诗也发布了正面盈利预告称,2018年集团利润约为13.34亿元,同比增幅超85%。

  然而,在2017年朗诗集团业绩发布会上朗诗董事长田明将2018年业绩目标设定为460亿元,这一年度目标并未完成。与此同时,根据克而瑞发布的房企销售金额排行榜,朗诗2016年排名53名,2017年到了64位,2018年则排到了68位。

  田明所倚重的轻资产并没有为朗诗带来预想中的速度。2015年,朗诗开始转型,其主要方向是“变轻”,彼时,田明表示,“未来,朗诗将转型,侧重开展技术服务、定制、代建、委托开发、小股操盘、合作开发等轻资产业务模式,将房地产传统重资产模式变轻,以更加轻盈灵巧的姿态应对行业的变化。”

  在此战略定位下,朗诗的股东权益占比不断走低。朗诗地产曾公开表示,2015年年底,朗诗操盘的所有项目里朗诗的股东权益大概占到70%,2016年年底降到40%,2017年年底是23%,2018年则维持在了20%之间。

  

  但小股操盘的优势在于能加快扩张速度,如金地、旭辉等企业都曾借此实现了规模的迅速扩张。然而,朗诗却是一个例外,如上图,朗诗自2016年实现爆发式增长后,此后两年其增长率均维持在20%以下。

  对此,朗诗对蓝鲸房产表示:“朗诗判断,在2019年或未来几年内,房地产很可能出现拐点。随着金融监管从严、房企资金面普遍承压,朗诗的绿色差异化竞争优势和品牌效应将日益突显,从而给公司带来更多机会。”

  张波分析认为:“朗诗的标签是绿色住宅,但目前国内购房者对此的重视度还没有形成足够的溢价空间。”他进一步指出:“品牌溢价小的情况下,小股操盘的难度会相对更大一些。”

  这在其大本营长三角的表现尤为明显。以苏州为例,据苏州媒体报道,进入苏州11年来,朗诗累计打造了9个项目(不含代建、商业及苏州周边城市),但这些项目还是主要集中在2010-2015年的5年时间里,如今朗诗苏州公司早已不复存在,据朗诗集团官网显示,目前苏州、无锡、上海三地地产项目已合并至朗诗上海地产公司名下。另一方面,朗诗在苏州的份额几乎可以忽略不计,目前苏州在售项目有蔚蓝广场、朗诗玻纤路588号及代建项目朗诗新郡,据房天下网站信息显示,前两者尚未入市,朗诗新郡目前在售房源仅余130套。

  伴随着其长三角大本营市场份额的不断下滑,2018年上半年,朗诗在长三角区域贡献的权益销售额占比下降至52%。

  对于销售不达标的问题,朗诗在回复中表示:“朗诗的发展目标和考核目标也因此具备更加多元化的衡量标准。”

  

  图片来源:上交所网站 标红部分发行人非朗诗

  企业规模发展放缓之下,确在影响着其的融资计划。上交所网站显示,2018年,朗诗作为发行人共计提交4个发债申请(如上图),其中仅有2宗小规模申请被通过,合计发行规模约16.95亿元,通过率为50%。一位不愿具名的证券公司人士表示,公司债项目被终止通常缘于政策、信用、合规、信披等四方面问题。

  值得注意的是,2018年12月24日,朗诗集团共有2笔发债信息,分别为“中山证券-东兴企融-朗诗寓长租公寓一期资产支持专项计划”、平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划,前者被中止,而后者则获得通过。对此,上述证券公司人士分析道,根本原因在于“发行人不同”。其进一步指出,发行人的业绩表现或将直接影响企业融资结果。

  绿色科技一直被视为朗诗轻资产之路的基础,也被田明视为朗诗轻资产的重要砝码,但倘若置业者对此反响平平,其他房企又凭何接受?其轻资产之下的扩张梦想该如何实现?这些问题需要认真考虑。(蓝鲸房产 王洁 shiqingling@lanjinger.com)

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