沙步村260亿帷幕 唐激扬旧村成绩与广万土储沉浮

观点地产网 2019年1月，随着万科一纸调令，唐激扬从广州调任深圳万科总经理。

3月1日，广州万科沙步村旧改项目启动，这是目前广州黄埔区面积最大的“城中村改造”项目，万科预计投资总额将超过260亿元。

据观点地产新媒体了解，该项目总占地面积163.14万平米，计容面积约403.85万平米。从2011年沙步旧村改造规划获得通过，至今，旧改工作已进行8年。

回溯过往，同样是在2011年，唐激扬担起广州万科大旗，此后他为广州万科签下不少旧改项目，沙步村就是其中之一。

现在，拉开沙步村帷幕的，就是唐激扬担任总经理八年成绩单与其任期内广万土储起伏的见证。

沙步村帷幕

回顾唐激扬的广万成绩单，最近一次重大功绩是2017年底，带领广州万科以551亿元竞得广信房产资产包，夺得221万平米权益建面的土地储备。而沙步村旧改是则其任期中另一重要发力对象。

3月1日，广州黄埔区沙步村城市更新项目举行启动首期拆迁复建仪式。据了解，该项目将采取全面改造与合作改造模式，万科全程参与，预计投资总额将超过260亿元。

资料显示，沙步村城市更新项目总占地面积163.14万平米，计容面积约403.85万平米，地理环境优越，位于地铁13号线夏园站和南岗站之间，由鹿步、沙涌、塘头三条村组成。

粗略计算，沙步村项目的体量约为杨箕、猎德的六倍，是目前黄埔区面积最大的“城中村改造”项目。

除去交通的优势，黄埔区未来的发展规划也一定程度提升了沙步村的价值，周边房价最高已涨至3.3万元/平米。

在黄埔区十三五规划中，沙步村改造正作为黄埔临港经济区升级改造的试点，将在居住环境和公配设施优化提升的同时，同步建设与产业链、创新链相对接的综合性配套服务基地，强化村民的就业培训等利民措施。

因此，沙步村旧改含有一定的配套要求，预计公配总建筑面积30.84万平米，共计新建配套174处，包括学校、幼儿园、公交首末站等。

观点地产新媒体了解到，这个大体量旧改进程过往推进较为缓慢，仅拆迁补偿方案的通过，已历经8年之久。

2010年12月，沙步村村民股东代表表决通过改造方案，采取全面改造、村自主开发的模式进行改造。随后，2011年11月广州市规委会上，沙步旧村改造规划获通过。

不过后来，由于广州城市更新政策调整，2013年沙步旧村改造项目审批暂停。直到2018年，方才有了新进展。

2018年6月28日，经济社股东代表的分组表决同意率达92.5%，2018年6月30日经联社股东代表的集体表决同意率达95.92%。两次表决同意率均超过市城市更新政策80%同意率的要求。7月10日，广州市黄埔区城市更新局公布沙步村旧改拆迁补偿方案通过。

2019年1月，沙步城中村改造工作获得90.26%通过率，两个月后，万科广州沙步村旧改项目正式启动。

广万土储沉浮

在广州城市更新进程中，受到增量土地减少的掣肘，借道旧改提高市场份额是房企的重要操作，万科也不例外。

有800年历史的文冲村是万科在广州的第一个旧改项目，文冲村改造后的项目名为万科悦城，项目推出的首期公寓单位，均价约为在3万元/平米。随后，万科拿下荔湾区葵蓬村、白云田心村......

与此同时，保利冼村、东漖村、小新塘村；富力茅岗村、简村、吉山村、笔村；珠光集团沥滘村、潭村、火村；升龙集团金洲村亦是这一时期，万科同行房企们获得的大体量城市更新项目。

现在，沙步村如此大体量的旧村改造项目启动，意味着广州万科未来土地储备资源获得大幅度提升。

与之对比的就是，在2015年与2016年，曾与保利争夺头把交椅的广州万科，2017年起则因土地储备不足，而业绩表现相对疲软。

据观点指数统计数据显示，在2016年广州楼市TOP10榜单中，保利以201亿元位居榜首，广州万科以183亿元位居第二；2017年，保利300亿元连冠，万科则因推货节奏上稍有差距，加之商办项目受到限购影响，以150亿排在第三，差距逐渐拉大。

在刚刚过去的2018年，广州万科归属的万科南方区域亦表现平淡。其中2018上半年，仅录得销售585亿元；而2017全年，万科在南方区域的销售为1515.15亿元。

数据来源：企业公告，观点指数整理

据观点地产新媒体当时了解，2018上半年，万科在南方区域结算面积为146.51万平米，占比20.89%，销售面积为297.5万平米，占比14.61%，数据为万科国内四个主要区域最低。

对此，CFO张旭曾于万科中期业绩会中解释，南方区域上半年结算占比较小，与前两年供应节奏有关，在上半年和下半年供应节奏的影响下，南方区域在2018下半年的结算会上升。

而万科董秘朱旭也谈到，2018年万科拿地的区域分布上，上海区域最多，其次是北方区域，再次是中西部区域，南方区域同比较少。