房价蹿升超南沙!大湾区规划广州被“钦点”区域竟还有TA

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  2019楼市第一波彩蛋,非粤港澳大湾区莫属,那么,谁又是砸中彩蛋的幸运儿呢?

  在刷爆屏的《粤港澳大湾区发展规划纲要》一文中,2.7万字正文中提及广州41次,深圳39次,珠海20次……

  而在更细致的规划区域上,深圳“前海”被提及15次、“南沙”被提及14次之外,广州也还有一个被单独重点提及的区域——那就是中新广州知识城!

  

  在《粤港澳大湾区发展规划纲要》第四章“建设国际科技创新中心”,第二节“打造高水平科技创新载体和平台”中,原文这样写道:

  “支持港深创新及科技园、中新广州知识城、南沙庆盛科技创新产业基地、横琴粤澳合作中医药科技产业园等重大创新载体建设。”

  从内容中看到,中新知识城与南沙庆盛并列,均被定义大湾区的“重大创新载体”,这也是《纲要》中,广州仅有的两个被单独提及的区域,其意义不言而喻。

  实际上,知识城、南沙这一东、一南两大区域规划,称之为广州规划起点最高、砸钱最凶的区域也并不为过!

  知识城高速地铁今年动工?!

  首先,在2018年11月,知识城已正式上升为国家级双边合作项目,当月,知识城十四个项目集中动工,总投资近200亿元,产值近800亿元。

  作为一个以知识经济为核心产业,集专利申请机构、国际高校合作平台、科创企业等资源为一体的平台,目前知识城拥有8大支柱产业集群、数10所国际顶尖科研机构和1382家企业,累计注册资本约1294亿元,预计到2020年将突破2000家。

  

  

  阿里云互联网总部、GE生物科技园、西门子、宝洁、中国移动华南研发基地等多家“500强”企业均落址于此,此外,中兴、滴滴、京东、奥飞动漫等知名企业也竞相进驻。

  湾区规划出台后,知识城在教育上也有望持续发力。据悉,广州今年将积极争取香港大学、香港理工大学、澳门大学在黄埔区、广州开发区设立分校或研究院等研发平台,据业内推测,土地储备最丰富的知识城显然最符合高校的落户需求。

  

  交通方面,知识城离广州市区直线距离超过30公里,解决市内通勤与大湾区城际连通的问题迫在眉睫。

  2018年底,广州地铁14号线、21号线开通,知识城地铁支线宣告正式“脱单”,目前从知识城南起步区何棠下站出发,向北搭乘快线车2个站约40分钟可直达嘉禾望岗,向南距镇龙交通枢纽则则有4个站,在这里可以换乘21号线与施工中的新白广城际铁路。

  值得欣喜的是,最新消息显示,地铁21号线剩余路段预计提前至9月28日开通,届时从镇龙站出发,快线6个站可到天河员村站,地铁40分钟进市区不再是梦。

  

  远处施工的花莞高速有望明年通车,届时知识城去机场只需15分钟

  更劲爆的是,知识城有望在今年迎来高速地铁的动工,这恐怕才是引爆知识城未来的金线!

  包括广州“两会”工作报告在内,政府多次提及2019年,知识城到白云机场、广州东站、南沙等地的高速地铁“广中珠澳高铁”将动工建设。黄埔区也争取将知识城站纳入大湾区城际铁路等国家和省级规划,争取广河高铁在知识城设站,并加快知识城到白云机场、广州东站、南沙的3条高速地铁规划建设。

  知识城楼价蹿升速度比肩南沙

  面对如此宏伟的蓝图,知识城楼市现状如何呢?在粤港澳大湾区规划正式出台后,小编也实地走访了目前板块内主力在售的三大楼盘一探究竟。

  与偏远洼地这个传统印象不同,知识城经过近10年发展后初具规模,加上天然宜居属性,区域内最高价已破4万/㎡。小编实探后发现,目前整体板块价格与去年下半年基本持平,并未因大湾区规划出现明显涨幅。

  要知道,2016年知识城楼价基本在8000-12000元/㎡之间,仅仅2年多,整个板块最低已要20000元/㎡起,最高破40000/㎡,蹿升速度与热度堪比南沙。

  知识城三大主力盘怎么选?

  目前在售主力三大楼盘时代天韵、龙湖双珑原著、招商雍景湾,均聚集在知识城南起步区地铁何棠下站周边,洋房售价范围则从2-4万/㎡不等。

  其中离地铁口最近的时代天韵,位于南起步区,是知识城动工最早、配套最完善的区域,距地铁14号线知识城支线“何棠下站”仅1分钟步行距离,项目二期组团离地铁口最近,且项目将建风雨连廊与地铁口相连。

  

  二期北门5万㎡知识城邻里中心配套(地面三层,地下两层),包含政务中心、肉菜市场、商业配套等,预计今年6月即可开业。

  

  知识城首座邻里中心有望6月份开业

  由于地铁上盖、南向望凤凰湖、临近邻里中心、市二中会元学校等优质资源环绕,时代天韵也自然成为知识城内卖得最贵的楼盘,目前一二期已经售完,在售三期南向望湖组团。

  其中5-10栋北向单位全部卖完,剩下南向大户型为主,另有1-4栋南向一线望湖单位暂未正式开卖,目前在售的北向115㎡大三房,南向128㎡四房,均价25000-26000元/㎡,南向单位25000-32000元㎡。

  

  南向一线凤凰湖湖景

  其中王牌产品当属南向一线望凤凰湖的138㎡四房,均价高达36000元/㎡,最贵破4万/㎡无悬念,项目整体则预计8月份清盘。尽管单价较高,楼盘也称提供了知识城更高的装修标准——层高2.95米,赠送全屋空调,带双层隔音玻璃角标、带空调6米高大堂等。

  隔湖相望,南向则是龙湖双珑原著,该项目北望凤凰湖公园,西望帽峰山,距离14号线知识城支线旺村站约600米。

  据销售介绍,330新政至今很多人社保已快满5年,这释放了一大批需求,所以整个片区刚需户型受到了追捧,加上如今变单合同给很多购房者“减负”,首付压力减小,因此项目小户型去化速度也最快。

  

  而知识城小户型整体供应不足,这也促进了刚需产品的销量。当然这个所谓“小户型”最低也接近100㎡大小起步,可见知识城产品路线也更注重舒适度。

  目前项目在售13、14栋洋房,两梯六户,26层高,在售98、126㎡单位,户型方正,均价21000元/㎡起,带精装修,性价比颇高;另有176套联排别墅,毛坯交付,套内使用率400-600㎡不等,总价则在700-1100万/套之间。

  同样小户型货量充足的则是招商雍景湾,项目近期新推12号楼王洋房,两梯六户,23层高,拥有北向89㎡三房一房,南向92㎡三房两卫,南北通透101㎡四房,相比此前两个项目,产品更加紧凑,预计均价则要23000元/㎡,带装修交付。

  参考过往,现场部分特价单位可低至21000元/㎡,可以说,项目对真正的刚需客而言选择更加丰富。

  除了洋房,招商雍景湾近期有望新推27、28、30三栋小高层单位,总高6层(有地下室),一梯两户,户型分别是106㎡三房、130㎡四房,单价约22000-30000元/平米,毛坯交付。

  纵观知识城当前楼市格局,众多大利好当前,但兑现仍需假以时日;仅有三大主力销售盘则各有千秋,产品、面积、价格都有一定的选择空间,虽无南沙百盘争艳的热闹,但客观上也导致区域库存不至于泛滥,考虑到黄埔仍属于限购区域,因此知识城板块的价格、销量都能维持在一个稳定的状态。

  朱村板块拿什么挑战知识城?

  当然,知识城也面临激烈的外部竞争,其中,隔壁的21号线不限购的朱村板块就是最大劲敌!

  朱村板块主力位于21号线凤岗站(快线站),1站可到镇龙站换乘14号线,快线7站可达天河员村站,预计半个小时,远期规划接驳27号线;商业配套方面,未来地铁15分钟车程内有两个万达广场配套(萝岗/增城万达广场)。

  

  地铁21号线凤岗站出口

  实际上,朱村板块交通条件与目前的知识城板块非常接近,随着富士康科技小镇的加入,也给朱村板块注入了新的活力。

  

  凤岗站出口在售主力是两大项目——保利中航城、科慧花园。其中,科慧花园乘着大湾区东风在上周末开盘,推出最后一栋两梯四户单位,面积涵盖105㎡-140㎡三至四房,单价约1.9-2.2/㎡,单日业绩宣告破1.5亿。

  目前科慧花园已预告将在3月11日上调价格,实际上自去年9月15日第一次开盘以来,科慧花园销量一直不错,后续,项目还有4栋小户型值得期待,涵盖39㎡、66㎡、69㎡,2梯8户,具体推出时间待定。

  据悉,这4栋小户型离地铁口最近的组团,背靠富士康科技小镇产业,具体卖多少大家可以掂量掂量,地铁口+小户型+不限购,相信会受到投资客的热捧。

  此外,售二期尾货的保利中航城也有新进展。

  中航城目前在售不足100套复式洋房,94㎡三房和108㎡四房均价2.2-2.3万/㎡;110㎡四房、126㎡四房均价2.4-2.6万/㎡,南北通透,带装修交付。

  重点是,中航城旁的三期地块有望在今年3月中旬正式亮相,该地块为联合拿地,由保利、招商、远洋联合开发,保利地产具体操盘。三期将是全新的独立项目,有望命名为“东湾”,一共规划8栋单位,其中1、2栋是复式产品,剩余产品待定。

  

  中航城三期规划沙盘

  价格方面,销售预计将超过目前保利中航城售价,毕竟三期拿地价成本已高达15134元/㎡,据悉,三期东湾1、2栋户型包括有复式97㎡三房、113平㎡房,两梯八户设计。

  总体而言,朱村板块规划起点远不如中新知识城高大上,但在性价比上朱村显得更为极致,凭借足够硬核的21号线与不限购条件,对刚需客、投资客也有充分的吸引力。

  那么,读完这篇长文,拥有美好蓝图的中新知识城和性价比足够性感的朱村,你会Pick哪位呢?

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