3月1日，深圳市规划和自然资源局印发了《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》（以下简称《规定》）。该《规定》 适用于开发建设用地及其农用地转用实施方案的审批工作。其中规定，各区政府负责开发建设用地及其农用地转用实施方案的审批工作。
该《规定》的出台背景为强区放权的形势下做好改革后省、市、区之间的工作衔接。在用地审批职权划分方面，深圳市规划国土主管部门为城市更新业务主管部门，负责开发建设用地及其农用地转用实施方案的政策拟订和业务指导工作，每半年汇总各区审批情况并报告市政府；各区政府负责开发建设用地及其农用地转用实施方案的审批工作；各区城市更新机构负责具体审查及报批工作，相关部门在职责范围内做好配合工作。
《规定》对用地审批范围、用地申请材料和审批条件均做出了详细规定，并对开发建设用地和城市更新单元范围内的各种情形也做出了细致的规定。
一、关于开发建设用地涉及已批未建设用地腾挪的情形
与《深圳市城市更新办法实施细则》和《深圳市拆除重建类城市更新单元规 划编制技术规定》（以下简称《更新单元规划编制技术规定》）相衔接，《规定》从用地审批的角度出发，对该种情形在城市更新单元规划审批、项目实施主体确认、不动产权证注销、用地审批、用地出让等阶段的工作进行了规定。遵循等 面积、等年期、等开发强度、等功能的原则，腾挪用地的面积、用途、容积率、出让年期和起始日期按被腾挪用地土地使用权出让合同的约定执行。
二、关于城市更新单元范围内含架空连廊、跨街建筑物或地下空间的情形
《规定》与《更新单元规划编制技术规定》相衔接，明确了开发建设用地范围外公共架空连廊和公共通道的用地审批申请人、审批部门和审批程序。同时，《规定》明确了架空连廊、跨街建筑物或地下空间的水平投影范围、面积和竖向标高应在建设用地审批时明确。但考虑到用地审批阶段难以明确其具体空间位置，《规定》提出，在建设工程规划许可阶段，可以根据城市更新单元规划和相关标准规范对其水平投影范围、面积和竖向标高进行适当调整，并签订土地使用权出让合同补充协议，无需重新申请建设用地审批。
三、关于分期实施的城市更新单元中存在后期项目拆除范围内合法用地指标不足的情形
城市更新单元规划以城市更新单元为单位进行规划统筹，分期实施的城市更 新单元内可能存在后期项目拆除范围内合法用地指标不足的情形。对于这种情形 ，后期项目合法用地指标不足部分，可使用已签订土地使用权出让合同的项目合法用地指标超出已出让开发建设用地面积的部分。超出的合法用地指标存在多种 用地类别时，按照地价测算次序使用。
四、关于城市更新项目涉及非农建设用地与农村城市化历史遗留违法建筑处理用 地重叠的情形
按照尊重历史，保障原农村集体权益的原则，根据非农建设用地划定的先后 ，《规定》对非农建设用地在农村城市化历史遗留违法建筑处理用地处理完成前 划定和处理完成后调入两种情形，分别规定了不同的处理原则。
五、关于城市更新项目涉及非农建设用地与旧屋村用地重叠的情形
对于非农建设用地与旧屋村用地重叠的，重叠部分按非农建设用地处理的， 旧屋村用地不计入合法用地指标；重叠部分按旧屋村用地处理，非农建设用地可 在拆除范围内另行计入合法用地指标，无需再调整非农建设用地方案。
【记者】李斌
【作者】 李斌
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
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