李宇嘉:深圳“高房价”是这样炼成的

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  来源:金融界网站

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  有这样的“父母官”,确实是深圳这个“网红城市”的福气!

  退休4年、14万字,原深圳市委原常委、副市长张思平的《深圳住房制度改革和房价调控》,分三期连载于作为国内财经类刊物“一哥”的《财经上》,反响不小,可见其心系深圳的拳拳之心。以《重启深圳住房制度改革》为题,“两问一答”:《高房价何来?》、《高房价管得住吗?》、《总结四十年得失,警惕房改偏向》。这是近年来少有的剖析深圳楼市的杰作,飨以读者。

  

  溢美之词暂不言,谈谈张市长的逻辑吧,顺着这个逻辑,析深圳“高房价”的真正原因,“二次房改”能否成功,未来深圳楼市走向,最后是投资置业的建议。站在2019年这个时间节点上,大家都很焦虑和迷茫,即便领先多个身位的“千万资产”者,也不例外。捂好自己的钱袋子、筑好资产的“护城河”,需要认识深圳楼市的前世、今生与未来。顺着张市长的逻辑,我也分三篇。

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  大道自然,“今天之果,昨天之祸”,解剖深圳楼市这个“世纪难题”,张市长的分析格局很高远。住房保障制度出了问题,在张市长眼里,这是深圳楼市问题(高房价、住房难)的根源。但问题是,放眼全世界,但凡住房保障做的好的,覆盖率高的,商品住房价也一样高啊拿深圳政府文件中常作为“指明灯”的新加坡和香港来说,二者保障房的占比分别为80%和50%,但历年来,二者房价在国际范围内处在“TOP10”。德国的保障也很好,57%的人租赁,政府还严格限制房价、租金涨幅,炒作被视作犯罪。但近几年柏林、法兰克福房价、租金在欧洲涨的最快。

  根源在哪?发达国家(地区)的保障,目的是低收入人群的基本居住空间保障,这与商品房市场风马牛不相及,这是两个隔离的市场。另外,即便严刑酷法,也挡不住人口流入和避险资金涌入啊!德国柏林、法兰克福房价、租金上涨,本质上是2012年债务危机后,避险资金和人口大量涌入经济“基本面”最好的德国。政策再严厉,也抵不过市场的力量啊!所以,房价碍不着保障房的事!

  

  德国被誉为房产最具投资价格的欧洲国家

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  深圳的问题在哪?思平市长认为,没有把非户籍人群纳入住房保障的范围,这是深圳最大的失误。大错特错!深圳1041万套住房中,占比51%的城中村、占比21.6%的园区集体宿舍,这就是最好的保障。2008年时,租金成本只有市场租金水平的1/3-1/4,国内任何城市都无法媲美。当然,2008-2017年大规模的更新和旧改的这10年,也是消灭低成本空间的10年,租金也涨上来了。

  

  图深圳市各类住房面积占比

  那么,为啥深圳房价暴涨、买房难呢?根本上,深圳尽管特别,也逃不出我国特有的地方行为模式,即经济增长导向下的“官本位”。将增长和政绩放在第一位,就不可能将供地大规模留给保障房

  这就是为什么?张市长说,2005-2015年,深圳保障房建设规模与市场商品房建设的比例大体上在1:9,即商品房建设占深圳住房建设总规模的90%,保障房只有可怜的10%。这也就是为什么,“十一五”(2006-2010年)、“十二五”(2011-2015年),深圳保障房建设的宏图大志(计划建设规模分别为17万套、24万套),最后的业绩(建了多少、分给谁)不好意思拿出来说。“十二五”(2011-2015年),张市长说深圳保障房做得不错,但这是在国家3600万套政治任务下,加上补“十一五”欠账,才获得的业绩。即便如此,也并未完成。

  “十一五”

  “十二五”

  目标

  完成

  目标

  完成

  16.77万套

  开工

  7.9万套

  24万套

  开工

  17.9万套

  竣工

  2万套

  竣工

  10.2万套

  分配

  0.82万套

  建成

  3.68万套

  2平方公里

  新增

  2.45

  4.1平方公里

  新增

  1.67

  存量

  0

  存量

  2.67

  深圳“十一五”、“十二五”保障房建设和完成情况

  4

  说深圳不依赖“土地财政”,这是世纪大谎言。与其他城市相比,深圳的土地依赖度并不低多少,只不过,相比京沪杭等动辄超过1000亿的土地出让金规模,深圳显性土地出让收入较低罢了(400亿左右)。但事实上,深圳近20%的直接地方税收靠地产,每次税收下滑,地税就苦言,“地产是祸根之一”。

  没有土地,哪有前海开发(前海基建成本就要3000亿)?先卖了地,搞好基建才能搞产业;没有土地,哪有深圳地铁的“东突西进”?地铁在全球都是亏损的,香港地铁之所以能盈利,靠的就是地产。“有样学样”,深圳地铁是深圳最大的“地产商”,就连万科也要“抱着个大腿”;没有土地,哪来招商引资?企业来了,你不给地,不给办公楼,不包揽企业员工的保障房,企业就走了,因为隔壁城市马上给;没有土地(发展空间),估计不会有“任正非之问”(深圳房地产太多,没有大块工业用地了),很多企业也不会走。

  5

  增长和政绩放在第一位,特别是城市空间需求早早地依靠旧改,就必须保持地价和房价稳中有升,至少不能下跌,这事实上就给市场一个“背书”。进一步讲,增长和政绩放在第一位,加上官员任期有限下的考核,“短期化”行为普遍,1041万套住房中77%的保障房(城中村和园区宿舍是事实上的保障房),也逃脱不了被拆迁的命运,因为在官员眼里,这是“价格洼地”、“容积率洼地”、“用途洼地”。腾出来以后,不管是搞商品房开发,还是搞创新园区开发,或者招商引资(知名企业都要地要房),对于固定资产投资、城市形象、税收等等,都是“百利无一害”啊!

  张市长还犯了一个“小错误”,就是“就深圳谈深圳”,没有把深圳的问题放在全国范围内来看待,这是地方官员谈问题普遍犯的错误。比如,张市长说,1990年-2003年原特区内中心区房价大体上在每平方米4000-5000元之间,原特区外的房价每平方米不到2000元,年增长速度通常在5%上下,直到2004年深圳房价才突破了每平方米6000元。但那段时期,上海、北京的房价也相对较稳啊!深圳房价从2005年的6000元暴涨到2015年每平方米5万元以上,但这一时期,北京、上海也同样暴涨到5万左右啊!难道就深圳在住房保障上、调控上,犯了错误不成?

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  原因在哪里?就在于2003年(国家18号文)确立房地产国民经济支柱产业,特别是2008年以后,外需导向的制造业见顶回落,向内需和创新主导的转型困难,经济走上靠货币发行支撑投资增长,地方高负债运行的轨道上。不管是基建投资、制造业投资,都是由房地产带动的,一方面房地产开发投资带动上下游制造业投资;另一方面地产给基建投资输血。“地产+融资”的加速器,完全迎合了这种增长模式和地方诉求,深圳也不例外

  当然,深圳的年轻人口多,承担杠杆意愿强,加上创业氛围浓厚,商品住房供地的“瓶颈”一直突破不了,金融中心的地位能提供更多“杠杆炮弹”,房价上升更快罢了。不过事实上,过去10年(2008-2017),不仅是深圳,其他热点城市房价暴涨,逻辑是完全一样的,只是深圳涨的更快一些。

  这一篇就谈到这里,主要是分析深圳房价暴涨的原因,下一篇就张市长所言的纠正过度市场化的“二次房改”,深入探讨一下,这个“二次房改”制定的出发点,以及能否真正解决深圳高房价、住房难的问题,特别是对深圳楼市未来的影响有多大。最后,第三篇分析一下未来深圳商品房价格走势及置业的策略

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