【正山·案例】11平公租房置换3套安置房另50万偿款,讲述承租人背后的维权故事

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  本案主办律师:段福惠律师

  (现为 北京正山律师事务所合伙人、主办律师)

  关键词

  关键词公房承租人拆迁裁决送达程序、北京拆迁案例、段福惠律师胜诉案例

  

   在众多房屋征收拆迁案中,公房承租人是一个数量庞大的弱势群体。和承租人一样,遇征地拆迁,房东可能直接要求承租人腾退,这样,承租人就失去了享受安置条件的资格,尤其对于一些没有额外房产的承租人来说,毕竟房屋被征收了,直接损害的,还是承租人的利益。

   实际上,公租房遇拆迁更应该享受安置补偿条件的不是房屋产权单位。因为这种公房有一定的国家、社会福利性,与私人修建的房屋上形成的租赁关系有本质的区别。考虑到该职工的工龄、对单位做出的贡献等因素,虽然名义上是承租人,但实际上和产权人的地位一样,有的公房获得的补偿甚至比私房还要高。

   所以说,公房承租人理应当争取属于自己的合理合法的补偿。比如北京东城的张先生,原指着拆迁能改善一家四口“蜗居”的窘迫状态,谁曾想被划在拆迁安置补偿利益之外,张先生一家欲哭无泪……时隔两年,张先生终于找到了一条有效的维权之路,并以3套安置房另50万偿款圆满结束,从1套续租房到3套安置房,这巨大差别的背后,隐藏着怎样惊心动魄的维权故事呢?

  案情回放:

   对家住北京市东城区的张先生来说,遭遇拆迁也许是他一辈子最难忘的事情。2012年,张先生承租的坐落于北官园胡同的公房也紧随着城区改造的步伐迎来了拆迁。有拆迁必有补偿,对住在十余平“蜗居”几十年的张先生来说兴许是个改善居住环境的好机会,张先生暗想,两个儿子已成年,院子只有几平米自建房,一家四口人住的实在憋屈。抱着满心期待,张先生开始了与拆迁人的拆迁谈判。无奈,几次三番谈下来,他才知道,承租人不是产权人,他与产权人北京市东城区房屋土地经营管理二中心享有的拆迁待遇竟是云泥之别。他的要求拆迁人不同意,拆迁人的安置补偿方案他也不能接受。

   时间就这样在双方的拉锯战中过去了。直到2012年12月20日,北京市东城区房屋管理局作出了京东房管裁字(2012)第##号《房屋拆迁裁决书》,对双方争议的拆迁补偿安置纠纷进行了行政裁决。裁决作出后,按照法律规定是要送达给各方当事人的,于是就出现了下面一幕:《送达回证》上显示——送达人陈某、李某并未签字,是打印上去的。还做了如下备注:“于2013年1月18日到张先生家,其妻何某某在门口晒太阳,送达何文华”,见证人贺某签名。

   就像大多数普通老百姓一样,张先生也不知道什么是裁决。从法律上说,行政裁决是行政机关作出的一种具体行政行为,就是在拆迁人和被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的情况下,一方申请房屋拆迁管理部门作出裁决,实践当中,往往是拆迁人申请裁决,而被拆迁人则很少申请裁决。本案中,由于张先生和拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议,故拆迁人就向房屋拆迁管理部门东城区房管局提出了裁决申请。

   回到案件中,就是到了这个时候,张先生还不知道怎么回事,裁决书是他爱人接的,他也不知道这一纸裁决书意味着什么。直到2013年3月,拆迁公司的工作人员找到张先生协商拆迁补偿事宜,拆迁员提到裁决书的事情,张先生的爱人才想到那份裁决书,张先生也才意识到这个问题,瞬间有了不好的预感,赶忙找出裁决书来仔细翻看。只见上面写着:被拆迁人北京市东城区房屋土地经营管理二中心自接到裁决书之日起十五日内到祈年大街路西危改土地一级开发项目拆迁办公室与拆迁人办理北京市丰台区南苑北里四区7号楼5层504号两居室产权调换手续,第三人张先生及现居住人搬至上述产权调换房屋内,由张先生继续承租。自建房自行拆除。

   本案当中,由于张先生是公房的承租人,所以裁决中没有直接把张先生作为被申请人,而是将其作为裁决的第三人,公房产权人北京市东城区房屋土地经营管理二中心作为裁决的被申请人。实际上,拆迁和该中心没有多大关系,因为在拆迁过程中,像这种公房承租关系,产权单位往往放弃产权,或者由产权单位把该公房出售给房屋承租人,那么这样房屋承租人就变成了房屋的产权人,基本价格就是一两万元甚至几千元。为什么这么便宜呢?因为承租该公房时,国家还没有实行商品房政策,有的是承租的房管所的,叫直管公房,有的是职工承租的本单位的房屋,叫自管公房这种承租公房考虑到该职工的工龄、对单位做出的贡献等因素,虽然名义上是承租人,但实际上和产权人的地位一样,有的公房获得的补偿甚至比私房还要高。这种公房有一定的国家、社会福利性,与私人修建的房屋上形成的租赁关系有本质的区别。

  律师说案:

   办案唯一辑

  紧抓送达漏洞,中止裁决执行

   看到这样的裁决内容,张先生心都凉了。他承租的就是直管公房,出租人是北京市东城区房屋土地经营管理二中心。房屋面积有11.2平方米,还有几平方米的自建房,在户人口四个,张先生夫妻及两个儿子。现两子均已成年,但都未成家。这一裁决仅仅安置了一套两居室,而且是给产权单位的,由张先生一家继续承租。张先生一家盼拆迁,为的就是改善居住环境,这么一裁,只有一套房,而张先生还有两个成年的儿子,怎么住?这下可愁坏了张先生一家。

   无计可施的张先生找到了北京资深征地拆迁维权律师——段福惠律师。2014年4月19日,张先生委托了段律师代理此案。此时距离裁决书送达恰好过去了三个月,而这三个月正是裁决书做出后的起诉期限。情况紧急,段律师立即就行政裁决向北京市东城区人民法院提起了行政诉讼。

   立案阶段遭遇了小小的困难,法院立案庭法官起初不予受理,理由就是超出了诉讼期限。段律师据理力争,指出该裁决书送达方式不合法。当时明明张先生本人在家,送达人应当直接送达,而不是采用所谓的留置送达的方式。而且本身留置送达也不合法。因为见证人身份不符合要求。按照法律规定,见证人应该是与双方当事人无利害关系的基层群众自治组织的工作人员,通常指的是村委会或居委会的工作人员。而在本案当中,见证人是当地街道办的工作人员,街道办属于区政府的派出机关,不属于基层组织。另外街道办在该项目拆迁过程中,直接帮助拆迁人和拆迁公司做拆迁户的动员工作,有利害关系。送达人也没有在送达回证上签字,这些都明显违反法律规定。为此,段律师特意向法院立案庭提交了书面说明,在充分的说理论证支撑下,法院认可了段律师的说法,受理了该案。

   孰料一波未平,一波又起,案件还没开庭,张先生就接到了法院的《执行通知》,上面写道:“张##,京东房管裁字(2012)第42号《房屋拆迁裁决书》已发生法律效力,北京市东城区房屋管理局已申请本院执行,本院依据《民事诉讼法》第240条之规定,责令你立即履行法律文书所确定的义务”。张先生一看顿时心惊胆战,房子要被拆了!缓过神来,他立即将此事告诉了段律师。段律师马上与东城法院执行法官取得联系,并且起草了《中止执行申请书》,明确说明:行政裁决的案件还没有开庭审理,正在法院的诉讼过程中,那么根据法律规定,应该依法中止执行。面对律师的“言之凿凿”,执行庭不得不中止执行。

   中止执行的文书一出,张先生提起的一颗心就放下来了,房子终于安全了。解决了强拆的危机,就有了充分的时间和筹码来谈补偿了。由于裁决的成功立案,有效地阻止了强拆。而项目建设工期逼近,房子迟迟无法拆下去,拆迁人按捺不住了。在律师多方沟通下,执行法官也从中协调,张先生最终获得了三套两居房屋的安置,另外还有50万元的拆迁补偿款。对此,张先生颇为满意,此案也圆满终结。

  律师点评:

  

   回顾此案,律师认为,拆迁裁决即使已经作出来了,甚至已经超过了法律规定的起诉期限,被拆迁人仍有成功维权的可能性,关键就在于抓住时机,有效阻止房屋被强拆,为补偿争取谈判时间。另外,被拆迁人也要多借助法院的力量,本案中东城法院执行庭的法官在拆迁人方面也做了大量的协调工作,最后使被拆迁人获得了高额补偿,问题圆满解决,皆大欢喜。

  相关法条:

  《民事诉讼法》

  第八十四条 送达诉讼文书必须有送达回证,由受送达人在送达回证上记明收到日期,签名或者盖章。受送达人在送达回证上的签收日期为送达日期。

  第八十五条 送达诉讼文书,应当直接送交受送达人。受送达人是公民的,本人不在交他的同住成年家属签收;受送达人是法人或者其他组织的,应当由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织负责收件的人签收;受送达人有诉讼代理人的,可以送交其代理人签收;受送达人已向人民法院指定代收人的,送交代收人签收。

  受送达人的同住成年家属,法人或者其他组织的负责收件的人,诉讼代理人或者代收人在送达回证上签收的日期为送达日期。

  第八十六条 受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收诉讼文书的,送达人可以邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场,说明情况,在送达回证上记明拒收事由和日期,由送达人、见证人签名或者盖章,把诉讼文书留在受送达人的住所;也可以把诉讼文书留在受送达人的住所,并采用拍照、录像等方式记录送达过程,即视为送达。

  第八十七条 经受送达人同意,人民法院可以采用传真、电子邮件等能够确认其收悉的方式送达诉讼文书,但判决书、裁定书、调解书除外。

  采用前款方式送达的,以传真、电子邮件等到达受送达人特定系统的日期为送达日期。

  第八十八条 直接送达诉讼文书有困难的,可以委托其他人民法院代为送达,或者邮寄送达。邮寄送达的,以回执上注明的收件日期为送达日期。

  12

  段福惠律师简介

  

  段福惠,女,汉族,1975年出生于山东,中国人民大学硕士研究生,1998年开始进入法律服务行业,至今已有近20年。专攻征地拆迁业务,累计办案达500多件,积累了丰富的办案经验。现为北京正山律师事务所主办律师,中华全国律师协会会员,北京市律师协会会员。

  段福惠律师系最早办理征地拆迁案件的主办律师之一,为人勤奋、正直、诚信,办案思路清晰、严谨、考虑问题周全。在办理的案件中,以宅基地、公房、私房拆迁,企业厂房拆迁,承租房屋拆迁和集体土地征收补偿案件见长。累积了丰富的征地拆迁业务经验。

  1 执业理念

  受人之托,忠人之事,尽最大努力依法维护委托人的合法权益,为自由、平等、公正、法治而努力。

  2 个人宣言

  段福惠律师秉承了山东人诚信、忠厚、质朴的优秀品格。办案风格务实、不温不火、刚柔并济,善于沟通协调。

  扎实的法学理论功底、急人之困的敬业精神、孜孜不倦的学习实践,精益求精的业务要求、使得办案能力和质量不断提高。

  房屋和土地是老百姓最基本最重要的生活和生产资料,是安身立命之所,目前我国法律对公民私有财产的保护不力,尤其是房屋拆迁和土地征收中,被征收人权利的保护显得至关重要。段福惠律师深知委托人的重托,运用现有法律中对委托人有利的规定,综合巧妙运用,通过法律救济,与相关部门进行有效协商,穷尽一切合法途径,使得委托人获得拆迁补偿利益最大化。

  3 个人业绩

  段福惠律师在房屋拆迁业务领域术有专攻,办理了大量的成功案件,包括但不限于下列案件(因文字较多,仅列举个别案件,如需了解要更多关于本所及律师代理流程等,请加微信:zskefuhao

  (一)北京城市私有房屋拆迁、房屋征收案件:

  北京西城区西单地区市交通管理局拆迁项目,孟女士房屋被强拆两年后,获得了满意的拆迁补偿。

  北京宣武区体育中心周边进行“城中村”环境整治项目拆迁,法院撤销了行政裁决,确认强拆违法。

  北京西城区椿树地区进行棉花片危改二期工程项目,代理苏先生与北京中融物产有限责任公司拆迁纠纷,获得满意的拆迁补偿。

  北京西城区华嘉胡同北侧土地一级开发项目,代理司先生、苏先生、彦先生、郭先生、李女士等与北京华融基础设施投资有限责任公司拆迁纠纷,获得了满意的拆迁安置补偿。

  北京市西城区南礼士路19号危改项目建设,吴女士家因拆迁继承引起的纠纷,法院判决其弟弟返还其450多万元的拆迁补偿款。

  (二)北京农村集体土地上房屋拆迁案件

  房山区城关街道办事处在没有任何合法手续的情况下,打着“南水北调”项目的旗号,要求委托人王女士家拆迁,在协商未果的情况下,街道办强制拆除了王女士家的房屋。通过诉讼,法院确认了街道办强拆行为违法,在此前提下,经过协商,最终达成了补偿协议,取得了理想的补偿安置。

  北京昌平未来科技城项目拆迁,代理北七家镇鲁疃村刘先生,通过指导其进行和拆迁人进行协商,取得了理想的拆迁补偿结果。

  北京海淀区铁家坟地区,采石路住宅项目即玉海园四区建设项目,代理沈先生、傅女士、刘先生等与北京海开房地产集团公司拆迁纠纷,获得了理想的拆迁补偿。

  北京市海淀区苏家坨镇中心区A地块经济适用房项目建设,与拆迁人北京市威凯房地产开发经营公司拆迁纠纷,代理刘先生、李先生、秦先生等七户,都获得了理想的安置补偿。

  北京市海淀区东北旺地区,中关村软件园土地开发项目,王女士委托时,行政裁决已经有了法院的终审判决。通过拆迁许可证诉讼、执行异议等案件,最后取得了非常理想的结果,五套安置房和300多万元的拆迁补偿款。

  (三)公房承租案件

  北京市海淀区田村山住宅土地开发一级项目,王先生承租北京市市政四建设工程有限责任公司的平房,由于拆迁人北京市政路桥建设控股(集团)有限公司没有达成协议。拆迁人与产权单位市政四公司串通,产权单位起诉至法院请求确认与王先生的公房租赁合同无效,目的是用釜底抽薪地方式压低委托人的补偿要求,通过律师代理法院驳回了其诉讼请求,最后获得理想的补偿。

  北京市西城区程先生承租的北京银行的公房,因市交通管理局办公楼项目拆迁,通过律师代理,最终取得了理想的补偿,补偿金额提高了近十倍。

  北京市崇文区祈年大街路西危改项目,马先生13平方米的公房获得三套安置房(芍药居两套96平米的,弘善的一套70多的)。

  北京市门头沟区增北路改造工程项目建设,李女士因未与拆迁人达成协议,经律师代理,拆迁许可证被法院确认违法,裁决书被法院撤销,获得理想的补偿。

  北京市通州区帅府小区项目建设,杨先生承租公房一套,拆迁过程中,出租人房管所与拆迁人恶意串通,要求解除租赁合同。通过法律程序延缓了案件审判时间,争取谈判时间,最后获得了一套两居和10多万的补偿。

  (四)违法强拆案件

  北京市通州区周先生承包六合村村北荒芜土地14亩,建造房屋进行养殖经营,宋庄镇政府未经任何法律程序直接拆除了该房屋,通过行政诉讼,法院认定镇政府的强拆行为违法。

  北京市平谷区夏各庄镇夏各庄村村民刘先生承租村里一处土地建房,镇政府认定为违法建设,下达了《强制拆除决定书》,并实施了强制拆除行为,起诉至法院要求确认镇政府的拆除行为违法,法院认为拆除程序违法,支持了刘先生的诉讼请求。

  刘先生承租北京市顺义区马坡镇衙门村经济合作社的土地建造厂房,镇政府下达了《违法建设拆除通知书》,认定该房屋为违法建设,并进行了拆除。法院认为镇政府的强拆行为违反了《行政强制法》的规定,确认镇政府的拆除行为违法。

  刘先生承租的位于北京市台湖桂荣养殖场的10亩地,合同签订后,按约一次性支付了租金共计30万元,并进行了修缮改造,购置育苗,进行生态旅游经营。刚承租了一年多,在刘先生不知情的情况下,出租人与拆迁方签订了拆迁补偿安置协议,拒不退还剩余租金。通过起诉,出租人返还了刘先生的租金和满意的拆迁补偿款。

  北京市海淀区御水苑住宅小区(三期)项目,代理张女士诉北京市海淀区甘家口街道办事处、海淀区城市管理综合行政执法监察局违法强拆案件,获得了胜诉。

  (五)北京企业拆迁案件

  北京市东城区地铁八号线项目拆迁,委托人孙女士在拆迁范围内承租房屋一处,经营宾馆,由于未与拆迁人达成补偿协议,出租人要求解除合同,法院支持了其诉求。在出租人申请法院执行程序中,孙女士委托律师,通过申请行政裁决、要求装修赔偿等案件,中止了执行程序,取得了很好的谈判效果。

  北京市朝阳区CBD项目拆迁,苏女士经营物产投资顾问公司,承租北京核仪器厂的房屋。在和拆迁人未达成协议的情况下,房屋被非法强拆。通过侵权民事诉讼,最终获得了满意的拆迁补偿款。

  轨道交通昌平线工程建设项目,北京市昌平区沙河镇人民政府实施征地拆迁工作,华宽网吧公司承租的房屋位于拆迁范围之内。由于工期较紧,镇政府未经合法手续强制拆除了该房屋,最后通过发律师函、行政立案、协商等,委托人最终获得232万元的拆迁补偿款。

  北京市昌平区东二旗村征地案件,开发商拖欠征地补偿款,要求北京市国土局查处,北京市国土局以信访案件答复,起诉市国土局行政不作为,取得了胜诉。

  北京市大兴区西红门镇“工业大院”拆除腾退项目、代理北京诺亚哥服装有限公司、北京雪宇腾制衣有限公司、北京世纪雪顶贸易有限公司等18家企业与西红门镇政府腾退纠纷,均获得了满意的补偿。

  (六)其他案件

  江苏徐州鼓楼区10余户居民楼拆迁案,取得了满意的补偿。

  浙江湖州长兴集体土地征收拆迁案,有效地阻止了当地村委和政府的非法拆迁,获得满意的补偿。

  河北省唐山市市滦南县赵先生营业用房拆迁案,赵先生获得三套门面房和190平米的住宅房。

  河北省唐山市开平区政府违法强拆案,代理井先生等六人,法院确认区政府强拆违法,支持了拆迁户的复议请求。

  山东省青岛黄岛区集体土地房屋拆迁案,获得满意的安置房。

  北京正山律师事务所

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执业15年,为民维权。

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