上海“地王”血泪史：卖房时流的泪，是拿地时脑子进的水！

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　　房价就像无肩带Bra,

　　快掉下来时，提一提又上去了！

　　最近的股市、楼市都很火，

　　什么南京组织了3000人的看房团啦！

　　（经证实是不是今年，而是去年2月发生的事），

　　“北三县”的燕郊一夜大涨7000元/㎡啦！

　　杭州限价放开，城北“地王”建发沁园跳涨4500元/㎡啦！

　　深圳瑞府8000万元/套的豪宅被秒光！

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　　各种火爆的场面，

　　我这里就不一一上图了，

　　那是中介小哥干的事！

　　最近有一张图寓意深刻，

　　在此分享给大家！

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　　楼市疯狂时

　　过于乐观的估计，是要吃苦头的！

　　楼市回暖是不争的事实，

　　尤其是那些还没“上车”的刚需，

　　该出手时就出手，

　　犹豫铸成千古恨！

　　但是在上海，

　　有一类房子，

　　奉劝大家擦亮眼睛看清楚，

　　那就是2016-2017年

　　那个疯狂年代拍出的“地王”盘！

　　由于2017年5月，
上海调整“土拍”竞价规则

　　实行招标复合新玩法，

　　小房企没有竞拍资格

　　大部分土拍都以超低溢价成交

　　“地王“基本被消灭！

　　这是根据当时的楼板价预计的“地王”上市保本价！

　　这是2016年底，某知名地产自媒体根据当时的地价，推演出的2018-2019年上海房价！

　　如今看来，真的是很不靠谱！

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　　2016-2017的“地王”们，

　　现在过得还好么？

　　在2018年开盘的“地王项目”有7个：

　　1、中海九峯里（松江小昆山地王）

　　拍地时间：2017年3月

　　当年楼板价：3万元/㎡

　　当年预计保本价：5万元/㎡

　　开盘时间：2018年8月

　　开盘实际售价：4.3万元/㎡

　　开盘套数：506套

　　开盘认筹数：？

　　这是2018年第一个入市的“地王”项目，也是唯一一幅在2017年拍出的“地王”，更是2018年卖得最“惨”、最“囧”的楼盘.开盘当天到底有多少认筹人数，至今是个迷。从网上房地产的信息来看，从8月发证至今，该项目的网签数据始终为0。

　　2、融信世纪江湾（杨浦新江湾地王）

　　拍地时间：2016年6月

　　当年楼板价：5.28万元/㎡

　　当年预计保本价：8万元/㎡

　　开盘时间：2018年10月

　　开盘实际售价：9.2万元/㎡

　　开盘套数：264套

　　开盘认筹数：350套

　　这是2018年上海最成功的“地王”楼盘，不但卖出了销量，还卖出了声势。

　　3、虹口新城金茂府（虹口凉城地王）

　　拍地时间：2016年7月

　　当年楼板价：6.7万元/㎡

　　当年预计保本价：12万元/㎡

　　开盘时间：2018年11月

　　开盘实际售价：10.2万元/㎡

　　开盘套数：280套

　　开盘认筹数：162套

　　这是2018年唯一一个均价超10万+/㎡的地王项目，项目的品质定位配得上这个价格，但地段一直是诟病最多的地方，虹口区的轨交盲点，上世纪90年代的大型动迁房基地，中环外的房子，想卖内环内的价格，市场好，或许还有些可能，搁在2018年，就卖得很吃力。

　　4、中粮首创禧瑞祥云（浦东新场地王）

　　当年楼板价：3.5万元/㎡

　　当年预计保本价：6万元/㎡

　　开盘时间：2018年12月

　　开盘实际售价：4.2万元/㎡

　　开盘套数：380套

　　开盘认筹数：11套

　　本来是想拿周浦地王的，结果被保利抢掉了，结果就抢了个新场地王。结果，开盘当天工作人员多过来访客户，啥也不说了，点个题吧：卖房时流的泪，是拿地时脑子进的水！

　　5、中骏天珑（青浦徐泾地王）

　　拍地时间：2016年8月

　　当年楼板价：4.5万元/㎡

　　当年预计保本价：7万元/㎡

　　开盘实际售价：5.8万元/㎡

　　开盘套数：106套

　　开盘认筹数：53套

　　中骏2016年在青浦徐泾其实有两块地王，一块位置更靠近大虹桥核心，4.5万元/㎡的楼板价无疑是徐泾宅地里最贵的，即便是2018年拍的招商和万科的两块地，楼板价都只有3万+/㎡，开盘售价5.8万元/㎡，怎么算都是赔钱的，好在项目体量小，也亏不了太多，不看好市场，早点以价换量，也是正常的房企战略。但是悲剧的是，亏着钱卖，也吃力的很，这就是2018楼市，你亏是你亏，客户不买账，就是不买账。

　　6、合景天悦（松江新城地王）

　　当年楼板价：3.9万元/㎡

　　开盘实际售价：5.2万元/㎡

　　开盘套数：582套

　　开盘认筹数：153套

　　项目的区位在松江新城的在售新房里算是最好的，周边有9号线、松江大学城、商业有万达广场，但是，产品设计让人直呼看不懂，99㎡的2+1房,120㎡的3+1房，周边比它便宜1万元/㎡的二手次新房，面积都比它要大。明明这“地王”楼盘是做给区域里的终极改善客群的，但结果户型设计成了做给了刚需的小面积，高单价把开发商逼成了只会一味做小面积的“傻子”。

　　7、融创壹号公馆（松江泗泾地王）

　　拍地时间：2016年5月

　　当年楼板价：3.8万元/㎡

　　开盘实际售价：4.8万元/㎡

　　开盘套数：823套

　　开盘认筹数：218套

　　项目总价段在400万左右，是典型的刚需盘，刚需客户对总价是相当敏感的，果不其然，

　　小面积300万+总价的房子，卖得差不多了，剩下400万+的户型则无人问津。眼看开春以后，金地和世茂两大“追兵”就要上市，后面的日子恐拍会更艰难。

　　价格已定，节后即将开盘的“地王项目”有3个：

　　1、金地公元2040（浦东祝桥地王）

　　当年楼板价：3.3万元/㎡

　　开盘实际售价：4.48万元/㎡

　　规划中的浦东版“虹桥枢纽”，祝桥航空城、市域轨交机场联络线、上海东站旁地标项目，由金地、融创、招商三家联合开发，因为是“地王”，即使小亏来跑量，房价还是比周边二手次新房高出8000-10000元/㎡，至于客户买账不买账，主要看大家对浦东版“虹桥”概念的心里预期有多高了。当年虹桥枢纽旁万科时一区高得离谱的8万+/㎡不也售罄了么？但是毕竟虹桥那个是2010，而浦东祝桥，真要等到2040么？

　　2、西郊金茂府（嘉定新城地王）

　　当年预计保本价：5.6万元/㎡

　　开盘实际售价：4.45万元/㎡

　　西郊金茂府这个定价，既没有比对面的金地世家便宜，又坚持了高科技不降标，性价比还是有的，目前认筹情况相当不错，如果不出意外，应该会是猪年一上来的“网红”项目。

　　3、央玺（宝山顾村地王）

　　当年楼板价：5.3万元/㎡

　　开盘预计售价：6万元/㎡以内

　　今年2月20日，上实在顾村摘得两幅宅地，楼板价2.4万元/㎡，比顾村两年前，央玺的楼板价低了近3万元/㎡。这基本上等于是给央玺判了“死刑”！“刚需大区”宝山，其实有一块价格天花板，是怎么也突破不了的，2018年下半年中环旁（宝山最好的地段）大华碧云天，才开5.5万元/㎡的售价，宝山滨江地标大盘上海长滩，算是宝山版的“汤臣一品”了吧，也才卖5.5万元/㎡，你让央玺宝宝怎么活？

　　*注：本章节“地王”内容参考资料，节选自“楼市差评”

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　　给拿地的“甲方”叔叔上一课，

　　上海有条隐形的“极圈”、“回归线”

　　盘点完上述2016-2017年已上市的“十大地王”盘的近况，我们可以得出以下3条规律：

　　1、内中环的“地王”靠“捂”！捂一捂，是可以熬过冬天的。暂时卖不掉不要紧，轻火慢炖总会热！

　　2、西环“地王”靠品质！酒香不怕巷子深，是金子总会发光的。这里的“西环”即嘉闵高架。上海的西外环太靠市中心，未把新发展起来的虹桥商务区、国家会展中心（进博会永久会址）、七宝、莘庄城市副中心包括在内，而上海的传统豪宅区又地倾西南，于是趁着虹桥空铁枢纽建设，上海又修了第二条“南北高架”嘉闵高架路，等于是在西外环外，又加筑了一道“西环”！这还不够，上海2023年的近期轨交建设规划，又在西外环与“西环”之间，再增加了两条平行的市域轨交嘉闵线和机场联络线。如虎添翼的西郊大虹桥，档次提升了不止一点点，这里的“地王”盘，只要精于品质，还是不愁卖的，无非是卖得快慢，赚多赚少的问题。

　　3、刚需大区“无地王”！住上“地王”盘，也没”地王”命！刚才我们讲了宝山的天花板是6W，同样，嘉定、松江作为刚需大区，天花板就是5W，奉贤、金山这种上海的“西伯利亚区”，天花板就是4W、3W。当然，大浦东也不都是“陆家嘴”，也有“西伯利亚区”，基本上S32申嘉湖高速以南的原南汇区部分，就是浦东的“西伯利亚区”，天花板也就是4W。那么，崇明呢？不要跟我说崇明，因为崇明岛上卖得火的房子都是“0513南通专区”的！

　　最后，一张图概述我的“极圈”、“回归线”理论，甲方拿地的叔叔看好了，魔都拍地，过了此边线，不要轻易把手举起来！