特价房背后的秘密，能买吗？怎么买？

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　　在我的上一篇文章《真涨价还是假忽悠，郑州年前涨价楼盘调研》的结尾，提到了郑州目前市面上一种比较特殊的特价房源——工抵房。

　　特点是价格比较低，数量非常少，引起了很多读者的兴趣。

　　事实上，近期的郑州房地产市场，出现了少量价格超级实惠的楼盘项目，这次就为大家揭开这些特价房背后的降价逻辑，有哪些优缺点，究竟能不能买！

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　　先说一下什么是工抵房？

　　工抵房就是开发商抵给承建商的房子，用以抵偿工程款的。在房地产行业，也是一种较为普遍的现象。

　　毕竟房地产作为资金密集型行业，占用的资金还是相当可观的。

　　尤其在目前房地产市场监管日趋严格的情况下，开发商也只能在楼盘拿到预售证后，开始销售，回笼资金。

　　房子作为不动产，变现的速度自然就会大打折扣。对于承建企业来说，资金的流动性尤为重要，如此一来，降价销售所抵押的房子，也就是必然的选择。

　　这是一份郑州北区某网红项目的抵扣房源表，偶然间获得的，大家来看一下。

　　为了快速销售，最终的成交价为表中房子总价的基础上优惠10-12万。

　　以2-103的122.99平这套房子为例计算一下。
　　项目的表单价14760元/平，总价1815332元，优惠过后，实际成交价为1690332元，折算房价为13743元/平。

　　看起来优惠力度一般，但该楼盘销售至今，持续火爆，甚至30%的首付客户，根本无法选到房子。优惠就更是谈不上，能抢到房子就谢天谢地了。

　　对于工抵房，最令人担心资金交易安全方面的问题。

　　事实上，虽然这种房源被冠以“工抵房”的命号，其实交易的流程还是和正规商品房一致的。

　　同样需要到售楼部签订正规商品房合同，走网签手续。

　　与普通商品房销售唯一的区别，就在于需要提前由承建商报备到开发商那里，客户签订合同交首付后，将钱转给承建商。

　　不过这些都是开发商和承建公司之间的事情了，购房者只需要继续走按揭流程就好。

　　正规流程，价格便宜，优势确实不少。同样存在的问题也必须给大家详细的说说。

　　1、楼层不好

　　认真的读者可能也发现了，上图表中的房子都是以一楼居多，购房者心目中的黄金楼层根本没有。

　　其实这也能够理解，开发商拿出来抵债的肯定是项目的边角料，不是低楼层就是顶楼，太好的楼层也不舍的拿出来啊。

　　2、付款期限短

　　由于首付的钱是直接抵扣工程款的，所以客户一旦确定购房意向，通常三天内就要交齐首付，开始走网签流程。

　　所以，短平快，需要购房者有极强的筹措资金的能力。

　　3、数量少，信息不透明

　　工抵房本身数量不多，开发商也不会允许售楼部公开宣传。所以通常都是通过少量中介在宣传。有购房意愿的客户，很难获取有效的信息。

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　　开发商释放特价房，都会扭扭捏捏的，藏着掖着，生怕老业主找上门来。

　　但是过年期间，在郑州大北区，锦艺金水湾的特价房却在置业顾问的朋友圈里，传播的满天都是。

　　众所周知，锦艺金水湾无论是一二三期项目，价格都没有跌下过1.4万元。这个突然冒出来的A2地块究竟是什么来头，不到1.3万的房价值不值得购房者出手呢？我们来解开这块特价房的神秘面纱。

　　先看项目位置，位于金水区丽水路南，索凌路东，紧挨着杲村的安置房，整个建设规划和结构，也是同安置房一致，同期建设。据说后期有隔离。

　　再看项目名称：杲村滨河家园东院，与安置房项目的名称相同。

　　据说这批房源当初是针对旁边学校的内购房源，剩余的尾房拿出来做特价。具体是不是二十套，大家心里琢磨。

　　优点：

　　1、价格实惠，表单价应该在1.5万左右。实际成交价不到1.3万。
　　2、准现房交付，今年6月应该可以收房入住。业主自住的话能够省下不少租房的费用，投资出租，也能立刻回笼现金流。
　　3、上学方便，旁边紧挨的丽水外国语小学，距离近，以后上学方便。
　　

　　万事不可能十全十美，有利就有弊。

　　这批特价房的缺点也很明显。

　　1、品质略差，低于同期建筑的商品房。有兴趣的可以去实地查看。
　　2、紧邻杲村安置区，后期生活品质可能会受到影响。客观的说未来转手的话，升值空间也低于同期的商品房。
　　

　　毕竟一分价钱一分货，开发商定价也是经过计算的。

　　这批特价房究竟值不值得？

　　我想说的是，即便品质略差，对于手头拮据的刚需群体，特别是有孩子有上学需求的家庭，选择这批特价房，不会有太大的问题。

　　价格才是王道，距离才是王道！

　　更关键的是由于广泛宣传原因，能买到的房子才是好房子。

　　因为，在郑州更多的特价房的销售方式也是另辟蹊径。

　　1、全权委托给第三方营销渠道

　　比较典型的就是五龙新城，统一把剩余房源委托给中介销售，完全避开售楼部的销售渠道。当然了，中介的转让费，是必不可少的。

　　2、转派给内部员工

　　说的就是正商家和家，剩余的尾房低价卖给自己的员工，怎么卖，是否加价，这就不是开发商考虑的事情了。即便老业主问起来，也是企业内部福利，让人无话可说。

　　卖个房子都如此隐秘，开发商究竟是怎么想得呢？

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　　坦白说，开发商并不喜欢特价房这个促销手段。

　　一来，购房者习惯买涨不买跌。

　　对于房价而言，不用说降很多，只要下降200元，那么潜在购房者就开始犹豫，必然选择观望一段时间，而不是立刻趁降价下手。

　　反过来，如果说房价略有上涨，这个就比较有意思了。

　　房子作为大多数购房者一生中最重要的支出，在买的时候反而会高价买，而不是低价买，或者换个说法，应该在价格上升的时候要买，价格下降的时候反而不买，这就是所谓的购房者买涨不买跌的心态。

　　二来，前期购房者的不满。

　　突然降价会对之前买房的人有所影响，毕竟房子降价，那不是一笔小数目，如果突然降价，那不是告诉之前买房的人他们白白多花了很多冤枉钱吗？谁的钱也不是大风刮来的，好不容易半辈子的心血就这样搭进去了，头脑一热，只怕售楼处要被堵得严严实实。

　　可惜造化弄人。当下的房地产环境，就像王小二过年——一年不如一年。

　　调控政策下，楼市销量持续下行，与此对应，购房者的观望情绪不断弥漫，整个楼市一片风雨欲来之势。

　　为应对市场低迷，加快去化，开发商挖空心思设计营销方案。太多的项目出现“首付分期”、“无条件退房”、“降价补差价”等等促销手段。奈何效果并不突出，大家并不买账。

　　迫不得已开发商推出了“特价房”的这一终极营销策略。

　　生死都顾不上了，压力算什么！

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　　很多粉丝希望我们能提供更多的特价房源信息。

　　很可惜，臣妾做不到啊！

　　从我们得到消息，去核实，再到发文章。时间已经过去了。

　　价格实惠，可以捡漏的项目，数量都是及其有限的。

　　最好的建议，多去中意的项目转转。

　　多加一些置业顾问和中介的联系方式，多看看他们的朋友圈，让他们知道你是一个潜在的购房客户。

　　机会总是给有准备的人，即使买房也是！