王卫锋履新力高集团，地产多元化能否双赢

作者：郑晓明

2019年，力高集团(01622.HK)好消息不断。

1月初，力高集团发布告称，公司截至2018年12月底全年实现的合约销售金额约为219.86亿元，按年升66.6%，销售面积约248.8万平方米，按年升99.7%。

1月25日，力高集团获执行董事黄若青以每股均价3.23港元，增持58.2万股，总价约188.14万港元。受此利好消息，力高集团开始触底回升。

2月20日有消息称，卓越集团原执行总裁王卫锋已入职力高集团，任执行总裁一职，且内部已宣布任命。

资料显示，王卫锋，男，1973年出生，中欧国际工商学院高层管理人员工商管理硕士，1997年加入万科企业股份有限公司，曾担任深圳万科城项目总经理、西安万科企业有限公司总经理、万科集团工程管理部总经理等职务。2012年加入卓越置业集团有限公司，任职集团高级副总裁，分管集团运营、设计、成本、工程、深圳区域商办等业务，2016年出任卓越集团执行总裁，主持公司日常经营管理工作。

在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中，力高集团以56.22得综合得分，位列第38位。

去化压力适中，毛利率创近年新高

从营运能力来看，力高集团的存货/平均预收账款2013年至2018年上半年指标平均值为2.42，2018年上半年该项指标数值为2.48，低于于标准排名统计的100家上市房企的中位数2.69。

在预收账款周转率方面，力高集团2013年至2018年上半年指标平均值为1.25，2018年上半年为0.33，低于100家上市房企中位数0.42。

综合来看，力高集团的去化压力适中，但销售结转效率较低。

截至2018上半年，力高集团营业收入为17.39亿元，与2017年上半年相比下跌42.2%,营业收入下跌主要由于合肥力高共和城及君御世家、南昌滨湖国际,以及天津阳光海岸住宅物业的已交付建筑面积减少。

在2013年到2018年上半年间，力高集团的毛利率并不稳定，期间最高值为38.26%，最低值为20.59%。2018年上半年公司毛利率为38.26%，高于100家上市房企中位数32.52%。

公司期间费用率在近几年里相对稳定，一直保持在6%上下波动，但2018年上半年由于公司营业收入的大幅减少，期间费用也出现较大上升。2018年上半年力高集团的期间费用率升至13.35%，高于100家上市房企中位数10.95%。

负债水平较低，短期偿债能力较强

在2013年到2018年上半年间，力高集团调整后的资产负债率一直处于一个相对稳定的水平，且稳中有降，2018年公司调整后的资产负债率为74.01%，略低于100家上市房企中位数74.24%。

力高集团净负债率波动较大，2014年公司净负债率为71.29%，近年最高值；2016年净负债率只有0.8%，近年最低值。2018年上半年，公司净负债率为57.49%，略高于100家上市房企1/4位数56.31%。

在公司财务杠杆方面，力高集团负债水平相对较低，各项指标均处于行业低位。

力高集团2013年到2018年上半年，公司调整后的速动比率在0.85-1.73之间，2018年上半年该项指标数值为1.11，略低于100家上市房企3/4分位数1.13。

公司调整后的现金比率在0.26-0.64之间，2018年上半年该项指标数值为0.42，高于100家上市房企中位数0.35。

综合上述两项指标，可以看到力高集团的短期偿债能力较好。

在长期偿债能力方面，标准排名通过（货币资金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务来衡量，2018年上半年公司该项指标数值为0.64，略低于100家上市房企中位数0.67。

综合来看，力高集团短期偿债能力优于长期偿债能力，其长期偿债能力虽然近两年有所提升，但还是处于行业中等偏下。

增强土地储备，多元化产业合纵连横

在土地储备方面，2018年上半年力高集团抓住市场有利时机，有效执行投资策略，通过股权收购、招拍挂等多种方式获得多宗优质土地。成功开拓进驻湖北武汉、浙江宁波、江苏南通等三个城市，并陆续成功获取天津、江西南昌、山东济南等多个优质项目。城市佈局版图持续扩展，深耕城市优势获得进一步巩固，截至2018年上半年公司力高集团的土地储备总量达689万平方米。

对比2017年公司合约销售面积规模为120万平米，力高集团目前的土地储备足够支撑公司未来5年的发展。

目前来看，力高集团地产业务分为两大板块：地产开发及多元化产业投资。其中地产开发方面，力高集团产品业态丰富，产品类型涵盖住宅、写字楼、商业、酒店等物业。在住宅开发中，坚持产品线开发与创新，提升产品竞争力，以80/20的产品配置原则（80%的标准化产品，20%的创新产品），聚焦于品质刚需及改善性住宅物业开发。

另外，公司在区位上以“3+N+1”的战略进行布局：其中3个核心区域包括：粤港澳大湾区、长三角区域、环渤海区域；多个中西部核心节点城市，包括武汉、西安等；1个海外市场，以澳洲悉尼为起步，开拓其它国际市场。

数据显示，2018年公司合约销售规模为219.86亿元，并且公司负债水平相对较低，现金充裕足以覆盖短期债务。这意味着，公司现金流“负担”较低，通过传统业务回笼的资金可以快速投入到新业务的发展之中。

正是公司健康的负债水平和低于同行的资金成本奠定了公司多元化的基因。力高集团的多元化战略为：在专注深耕房地产业务的同时，围绕着房子的多重功能，以满足人们“从幼到老全生命周期”的需求为目标，在匹配客户的多层次需求，提供多元化的增值服务方面进行了积极的拓展。

截至2018年6月，力高集团先后与爱照护、圆核文旅、中国科学院宁波材料技术与工程研究所等多家知名企业机构达成战略合作，健康商业、文旅等产业齐头并进。

其中南昌健康医养中心全面营业以来，将高质量的社区医养健康管理模式带入业主生活中，业务发展实现快速突破，模式创新将在为主业增值的同时，进入产业化投资发展轨道。

目前，力高集团已经进入文旅、健康医养、教育等产业领域，业务涵盖地产全价值链条，全面实现多元化产业合纵连横。