维修资金缺乏 没有专业管理……小区变老 “烦恼”增多

浙江日报 记者 钱祎 丁珊 王晨辉

“同志,小区道路窄,请把车停到别处去吧!”每天,77岁的李寿昌不知道要重复这句话多少遍。他住的小区,位于杭州西湖区西溪街道上马塍社区,是个建造于上世纪70年代的老小区。

当各地正在积极破解物业缺失、设施老化、服务滞后等存在已久的老旧小区“通病”时,李寿昌等居民最近却遇到了新问题:去年10月,他们的小区保安退休了,一时聘不到新保安,居民们就轮流当起“保安”,自己维护小区的治安与秩序。但时间一长,这些上了年纪又不够专业的“保安”常常感觉力不从心。

“小区老了,我们也老了,谁能给我们多帮帮忙?”带着“李寿昌”们的疑问,近日记者分多路对全省各地老旧小区出现的“烦恼”进行了一番深入调查。

绍兴越城区塔山街道蜂场姜家园小区里有多家房屋中介机构。钱祎 摄

德清武康街道吉祥社区,一些居民楼的废水直接往外排。 王晨辉 摄

无奈

居民自治难

物业公司不愿接手

2月12日下午2时,记者见到李寿昌时,他正和73岁的搭档崔跃根一起,在小区的治安岗亭里值班。

小区只有6幢楼房,没有物业,甚至都没有命名。这里的200多户400多名居民,大多是老年人。“目前我们的最大困难,就是没有专业的保安。”李寿昌说,小区原来的保安岗位属于公益性质,是为解决国企下岗职工就业而设立的,由政府提供补贴,因此当保安退休后,大家不知道该由谁再去请保安,也不知道这笔钱该由谁来掏。

“自己给自己当保安,是个无奈之举。”李寿昌摊了摊手,“我们年纪都大了,又没有保险,当保安有一定风险,万一出了事,你说该怎么办?”

由物业公司进行专业化管理,是现代化小区发展的趋势,但老小区却普遍享受不到这种“待遇”。近些年,越来越多没有物业的老小区走上了居民自治的道路,但居民自治的效果好不好?有没有新的问题出现?

“居民自治,靠的是一股子激情。”孙女士曾是绍兴越城区塔山街道燕甸园小区业委会的一员。作为典型的老小区,物业缺失也是燕甸园小区的痛处。居民因此自发成立了业委会,代替小区物业的职责。但孙女士觉得,实践下来效果并不好,“比如,现在的小区保安是业委会从外面请来的,但他只能管管门口进出、收发快递等,别的问题也管不了。”

“况且,居民平时也都有自己的工作,还要照顾家庭,偶尔帮帮忙是可以,长期做真当吃不消。”没过多久,孙女士就退出了业委会,“很多人和我一样,积极性不持久,很快就没了热情。业委会成员流动大、变化快,造成很多工作衔接不上,事情处理起来效率就低了。”

2月20日,温州鹿城区蒲鞋市街道上陡门东小区一幢单元楼,配备不齐全的消防栓箱。 丁珊 摄

另一名在温州龙湾区某小区进过业委会又选择退出的居民,说起自己的经历也是一肚子苦水。2017年2月,该小区发生了几起入室盗窃案,他们提出安装人脸识别门禁,但一些居民却说麻烦、花哨,气得这名居民一夜没睡。“在业委会工作,‘百忙’又‘白忙’,付出了时间和精力,往往还吃力不讨好。”该居民说。

经历了几次兜兜转转,不少老小区居民还是回到起点,盼望能有物业公司入驻小区进行专业管理。

但老小区找物业有多难?4年前,宁波海曙区南门街道郎官社区为辖区内的老小区找新物业。“我们前后联系过8家物业公司,他们派人来看过后都拒绝了。”社区党委书记阮维芳最后找到一家新成立的物业公司,但收物业费又成了新难题,“老小区的居民没有缴物业费的习惯,尽管物业费非常低,每平方米才收0.15元,但还是经常收不齐。”

多家物业公司负责人都和记者明确表示,不愿接手老小区的物业管理。“风险大,事情还多。”宁波雅睿物业公司负责人周凡直言,“关键是利润实在太低了。”

困惑

老问题未解

新问题又来

小区“老”了,一些“老毛病”不仅频繁出现,还有了新变化。

近年来,我省旧住宅区改造开展得如火如荼,各地老旧小区全面提档升级,环境脏乱差的短板得以破解。但对很多老小区而言,“老大难”问题仍得不到彻底解决。

消防管网老化带来的安全隐患,是温州鹿城区蒲鞋市街道上陡门东小区业委会主任汪敏敏最困扰的事。2月20日上午10时,记者走进该小区一幢单元楼,发现消防栓箱内没有水带、水枪,一根消防水管裸露在墙外。

“老小区改造的资金有限,主要集中用在外立面、小区道路、公共管网和绿化上,‘肌理’还是隐患重重。”汪敏敏说,老小区改造的进度比不上城市化发展的进度,“老小区附近出现越来越多的新楼盘,使地面沉降、管网受损,需要经常维修,但维修资金却极度缺乏。”

老小区普遍建于2000年以前,但温州等地2000年以后才出台有关住宅小区物业专项维修资金管理办法,因此老小区的维修资金来源成为一大难题。有一次,上陡门东小区一名居民不慎打开了消防栓阀门,结果管道破损,整个墙体渗了水。“没钱修,最后不了了之,这样的次数多了可怎么办?”汪敏敏很为难。

杭州北山街道宝石社区,乱拉的电线结成蛛网。 王晨辉 摄

杭州西湖区北山街道友谊社区也无法轻易动用维修资金。春节期间,社区遭遇化粪池溢出,才难得使用了维修资金。街道相关负责人告诉记者,只有当涉及屋顶补漏、公共管网破裂等严重问题时,小区才会动用维修资金,还得三分之二以上住户签字同意才行,“东边坏、西面坏……老小区要维修的事项很多,钱必须精打细算用,有些‘小毛病’就顾不上了。”

一名不愿透露姓名的社区工作人员告诉记者:“如果没有一个明确的政府部门统一牵头改造,包揽老小区这些涉及方方面面的顽疾,仅靠社区一己之力根本不可能解决这么多问题。”

一波接一波的老小区改造,也很难顾及居民的新需求。“我们能不能装个电梯?”78岁的西湖区北山街道宝石社区居民李阿姨,每天要上下6层楼,身体吃不消,因此多次找到社区表示希望装电梯。

如今在杭州、宁波、温州等地,很多老小区居民都有装电梯的要求。但在实际推进过程中,问题却很多。

“我们也没办法,必须要全部居民同意才能施工。”看着李阿姨期盼的眼神,社区党委书记陈立敏一脸歉意地说:“社区有不少高龄、独居老人,我们从一年前启动装电梯,符合条件的有30个单元楼,但目前只有少数单元楼完成了电梯建造和立项。”

记者从温州住建部门获悉,过去两年间,当地有装电梯需求的老小区单元楼达近千个,但实际电梯安装率却不高,有居民反对是主因。“事实上,不少小区提交装电梯申请后,‘达成共识’还要拖好几年。”鹿城区住建局城乡建设科工作人员说。

即便顺利装上电梯的老小区,不少居民也有顾虑。宁波鄞州区钟公庙街道半岛名邸小区有电梯故障,维修资金来源至今仍是问题。小区业委会主任励惠娣很头疼地表示:“今后电梯还有保养、更换等问题,钱从哪里来?”

担忧

生面孔不断

带来多重管理隐患

“住着住着,发现邻居都不认识了。”这是杭州某老小区居民梁先生这几年的感受。

老小区,很多是过去单位的宿舍楼。但随着市场化发展,一个楼里不再住着一个单位的同事,而是越来越多的陌生人。让梁先生始料不及的是,他现在的“新邻居”每天都不一样。不久前,梁先生楼下的一户将房子出租,变成了一家民宿,不仅房屋重新装修的声音吵得他日夜不宁,开放式的民宿环境也让他忧心忡忡,“节假日,游客们拖着行李箱进出小区和楼道,这么多不认识的人进来了,出点事怎么办?”

老小区里“鱼龙混杂”,开民宿、企业、培训班等都已不是个例。2月19日下午1时,记者在绍兴越城区鲁迅中路上行走,看到了10多家房屋中介机构。这些机构都挨着老小区,有的甚至开在小区内。当记者向一家开在蜂场姜家园小区内的房屋中介机构老板询问租客“早出晚归”会不会影响居民生活时,这名老板表示:“没问题,小区里住了很多外地人。”

记者在其他地方也看到,流动人口的涌入,对老小区的环境、管理等带来严峻考验。德清武康街道吉祥社区吉祥一区,不少外来车辆随意停放,原本就紧张的老小区停车位更捉襟见肘;宁波海曙区南门街道马园社区,不少公共区域堆放着垃圾,原本数量不多的老小区垃圾筒更是被塞得满满当当。

德清一个小区里,摩托车占领了小公园的通道。王晨辉 摄

这些“新邻居”让老居民颇有怨言。温州鹿城区滨江街道松园小区的多个单元楼一楼,车库被改造成出租房,门口道路上停着电瓶车,临时搭建的晾衣架占用公共区域。2月20日中午时分,记者透过几个车库门看到,这些租房内被隔出卧室、淋浴房、厨房等。“租住在这些车库里的人,最多的时候有上百名。”居民黄女士说,车库油烟管道不畅,租户做饭楼上居民被呛得直咳嗽,“生活品质降低还是其次,发生火灾怎么办?业主安全怎么保障?”

老小区的开放也造成了管理困难。居民向街道和有关部门反映后,松园小区的出租房被整治多次,但没多久就又恢复如常。

宁波鄞州区钟公庙街道半岛名邸小区的418套房屋中,用于群租的就有70多套。在这种环境下,一些老居民逐渐搬离了老小区。住了10多年的叶女士最近搬到了新城区,原因就是老小区人杂车多又没人管理。“居民和租户之间的矛盾比较普遍。”马园社区相关负责人说,他们社区一度存在比较严重的破墙开店问题,一些店面改变原有房屋结构,打通临街墙壁,不仅造成小区道路拥堵,影响环境卫生,噪音还给群众生活造成困扰,“我们在规范整治过程中,常常遇到一些商户的不理解、不配合,一度阻碍整治进度,让我们处在‘两难’的尴尬境地。”

同样“两难”的问题,还出现在一些老小区正在探索的智慧停车项目中。“我们把智慧停车系统交给外面的公司做,却发现他们把小区车位向社会车辆开放收费,反而加剧了老小区停车难,但如果不包给公司运营,小区自己又没钱搞项目。”有居民这样告诉记者。