洛阳城区住宅均价已达8504元/㎡！买房该选择哪个区？

近半年的统计数据显示，洛阳城区的商品住宅成交均价已达8504元/㎡。2019年，我们买房该买哪个区域呢？

区域成交均价最高的是洛龙区（10889元/㎡），然后依次是涧西区（8594元/㎡）、瀍河区（8422元/㎡）、高新区（8290元/㎡）、老城区（8272元/㎡）、西工区（7618元/㎡）、伊滨区（7446元/㎡）。那么，2019年，我们买房该买哪个区域呢？

整 体供应成交双创新低 房价破八三连涨

2018年市场整体的供求关系与数据变化，基本上延续了上一年的走向，供应面积、成交面积、成交套数3项指标均再创新低。

数据显示，2018年洛阳市商品房供应面积为281.82万平方米，环比下降4.85%，成交面积263.62万平方米，环比下降25.74%；成交金额211.08亿元，环比下降4.42%。唯有供应套数1项指标有所回升，为26160套，环比增加7.9%。

洛阳楼市的供求关系略有缓和，比起16年、17年整体供不应求的紧张局面，18年洛阳商品房整体供求比回到了平衡点，供求比为1.069。

商品房成交均价连续三年保持上涨，均价达到8006元/㎡，突破八千大关，环比增长28.69%。近三成的涨幅，创下了近三年的新纪录（16年为9.66%，17年为14.13%）。

分 类

住宅写字楼供不应求 商业供给严重过剩

市民们最为关注的住宅均价为7880元/㎡，环比增长30.42%，连续三年保持增长态势。

住宅成交金额排名前100的项目中，62个项目的的备案均价超过7000元/㎡，36个项目均价超过8000元/㎡，22个项目均价超过9000元/㎡，15个项目均价超过10000元/㎡（含别墅、洋房项目）。商品住宅价格排名前五的纯高层项目分别是天鸿君邑（10465元/㎡）、正大国际广场（10415元/㎡）、建业龙城（10304元/㎡）、保利大都会（10275元/㎡）、繁华城（9818元/㎡），洛龙区占了3个。

洛阳商品住宅市场仍然是供不应求的局面。2018年供应略有回暖，共有227.49万平方米、20167套商品住宅入市，环比增加1.46%、11.51%。成交方面下滑幅度较大，成交面积230.09万平方米，环比下降29.79%；成交金额181.33亿元，环比下降9.44%；全年供求比为0.98，比17年有所回升。

办公市场的供求关系首次扭转，由供大于求转变为供不应求。一方面，供应大为缩减，供应面积约7.39万平方米，下降77.12%，供应套数为351套，减少87.79%；另一方面，成交量价齐升，成交面积为13.14万平方米，增加2.65%，成交均价为8237元/㎡，上涨30.6%；供求比由17年的2.52大幅下降至0.56，写字楼类产品今年去化效果显著。

相比之下，商业地产的日子就没那么好过了。延续了前四年的行情，依旧是供应过剩而需求不足，供求比由2.65扩大至3.01。供应面积、供应套数、成交面积、成交套数、成交金额5个中央指标均有下滑，唯有成交均价在整个楼市的带动下略有上浮，价格为12351元/㎡，上涨8.5%。

区 域

洛龙区实力夺三冠 老城区“黑马”逆袭

从区域各成交数据上看，洛龙区无疑是最耀眼的一颗星。一个区勇夺商品房、商业、办公三大销售榜单桂冠（各区域榜单均以成交面积的排名为准），在商品住宅销售榜也收获了第二名的好位次。

总数据上，洛龙区凭借正大国际广场、开元壹号、建业桂园等多个优质项目的共同发力一骑绝尘，全年成交63.18万平方米，成交金额64.35亿元，成交均价为10185元/㎡。

老城区紧随其后，虽无周边的顶级配套加持，但胜在性价比高。香榭里兰溪、建业住总定鼎府、北辰御花园等项目以价换量，助力该区成交量一路走高，勇夺亚军位置。老城区全年成交58.79万平方米，成交金额41.4亿元，成交均价7042元/㎡。

涧西区近两年商品房供应严重不足，几乎开盘便清盘，今年如大家所预期，再度登上前三甲。区域内主力项目万众e家与美景嘉园，成交套数远高于供应套数，可见大家去涧西抢房的似火热情。涧西区全年成交38.04万平方米，成交金额29.87亿元，成交均价7852元/㎡。

区域商品住宅排行榜上，老城区上演了一出黑马逆袭的好戏。不仅甩开瀍河、高新、西工等实力相近的选手，更是接连战胜夺冠热门——洛龙区与涧西区，一举拿下区域销售头名。2018年，老城区商品住宅的供应面积为43.37万平米，供应套数3770套，成交面积57.73万平米，成交套数5024套，分别领先第二名50.38%、70.67%、18.62%、51.87%。

同时，老城区商品住宅的成交均价仅为6995元/㎡，比第二名洛龙区低了31.95%。如此经济实惠的价位，想必俘获了不少刚需买房族的芳心。

洛阳各区域商业地产数据中，洛龙区、西工区、老城区分列前三甲，各区域供求关系均表现为供大于求。办公地产数据中，洛龙区、涧西区、西工区包揽前三名，供求状况表现为供不应求。

//市场整体：供不应求 区域差异大//

相比于2017年，2018年洛阳商品住宅供不应求的局面有所缓和，供求比由0.68上升至0.98，但整体供应不足仍是不争的事实。下沉到各个城区来看，区域之间的供求差异分化明显。

七大主城区中，四个区（洛龙、老城、西工、伊滨）供不应求，三个区（高新、瀍河、涧西）供大于求。考虑到高新区多洋房别墅，瀍河区存货多的住宅盘改走高端路线，涧西区公寓基数大，这几个区购房者的直观感受更多也是无房可挑。

//供应&成交：三两个盘顶起区域一片天//

从2018下半年的开盘数据来看，各个城区的住宅供应集中度非常高，基本上都是1-3个楼盘项目顶起了区域供应量的大半个天。

单次开盘出货量最大的要数建业科技城（涧西区），一口气推出了9栋楼1104套高层。市场反馈十分理想，开盘当日去化率达到80%。全年房源供应最多的项目为建业住总定鼎府（老城区），全年开盘3次，近2000套房源，平均去化率约70%。

以单次出货300套为界，供应体量较大的还有建业贰号城邦、建业尊府、君河湾、恒大绿洲、绿都洛阳府、天鸿君邑、汉德九洲城等项目。

注：70年产权公寓也计为住宅项目

（来源：和利时2018年年报）

2018年住宅供应市场一个值得关注的点，就是 “建业现象”。建业集团2018年在洛阳市区同时销售六个项目，有建业桂园、建业尊府、建业贰号城邦、建业科技城、建业华阳峰渡、建业住总定鼎府，合计贡献供应面积约48万㎡，4600多套房源，占据整个住宅市场20%的供给份额。

结合近六个月（2018年8月-2019年1月）的最新数据分析，各区域的排位发生了不小变化。高新、伊滨两大新城区后劲不足，供销乏力，反倒是老城、瀍河这样的“老前辈”厚积薄发，在冬末春初打了个漂亮的翻身仗。

老城区凭借建业住总定鼎府、香榭里兰溪两大“带货王”的出色表现，夺得成交面积与销售面积的双料冠军。瀍河区则拿到成交面积亚军、销售面积季军。区域内的君河湾、恒大绿洲、建业贰号城邦，都立下了汗马功劳。

//区域房价：8500以下的房 且买且珍惜//

供求之外，大家最关心的应该就是房价了。区域成交均价最高的是洛龙区（10889元/㎡），然后依次是涧西区（8594元/㎡）、瀍河区（8422元/㎡）、高新区（8290元/㎡）、老城区（8272元/㎡）、西工区（7618元/㎡）、伊滨区（7446元/㎡）。

城区价位较高的高层产品均价在9000-11000元/㎡；多分布在洛龙、涧西，代表项目有天鸿君邑、开元壹号、建业龙城、保利大都会、天泽璟园、九洲城等。其他高层项目均价集中于7500-8500元/㎡，代表项目为建业科技城、建业贰号城邦、建业住总定鼎府、香榭里兰溪等。

//新的一年，买房如何选区域？//

俗话说的好，不以结婚为目的的恋爱都是耍流氓。这句话同样适合买房人：不以买房为目的的市场考察都是假把式。

市场分析的干货大家吸收得差不多了，下面进入本文含金量最高的部分——买房指导。

在洛阳买房的，最关心的问题无非这几个：房子买不买得起？买不买得到？所在区域的前途咋样？配套舒适否？小编会一一解答。

先说价格。全市商品住宅均价已破8000，冲到了8500。可以说8500元以下的房子，能抢到都不容易。收入不高的工薪阶层建议重点关注老城区、伊滨区，两个区尚有均价8000元出头的住宅盘，比如建业住总定鼎府、香榭里兰溪、绿都洛阳府、翡翠庄园，以及涧西区的建业科技城。特别是老城区，房源充足，房价实惠，周边配套较成熟，购房性价比高。

再说购买的难易度。如果想增加中签几率，同时在楼层、楼栋等方面拥有较大的选择自由度，建议选择尚有大量房源未推的大中体量项目，西工、老城、涧西分布较多，比如保利大都会、建业住总定鼎府、建业尊府、建业科技城等。

今年有入市计划的纯新盘也是尚佳选项，比如中梁壹号院、蓝城·蘭园、建业龙城东望、凯瑞国宝·红瞰。如果没有紧迫的入住时间要求，也可关注近3-5个月被品牌房企拿下、处于规划阶段的住宅地块，比如建业瀍河区临河地块、碧桂园老城区道北地块、金科洛龙区地块、云星伊滨区地块、蓝光洛龙区地块等。

最后聊一下发展潜力与配套的问题。在洛阳，区域的发展速度多与城市规划紧密相连，回望15年，洛南新区便是鲜活的案例。按此逻辑推理，未来20年洛阳区域最有发展活力和后劲的地方，无疑是自贸区核心所在的高新区与定位于“明日新城”的伊滨区。两区域内生活工作的种种配套，自然也会依照区域能级优化配置。适合购房者买后长期持有，无论居住还是积累换房资本，都是不错的选择。

如有咨询请联系：0379-60118378