“高铁救不了，棚改才行”的三四线城市楼市，或将面临新的考验

文 | 田晏林

棚改冷了。

过去两个多月，多地下调棚改目标。据媒体不完全统计，约20地棚改计划均出现下降。山东、山西、河南降幅超过70%，新疆、青海降幅超过50%，西藏、四川、浙江、海南降幅超过30%。

精确的数字，给人的“寒意”更为直观。浙江省2018年预计棚改29.2万套，今年是18.3万套；山西省去年计划12.52万套，今年是3.56万套。

尽管一个月前，有关部门刚公布，2018年全国棚改开工626万套，顺利完成580万套的年度目标。但如今，棚改似乎正在退潮。

曾被坊间戏言“高铁救不了，棚改才行”的三四线城市楼市，或将面临新的考验。与此同时，一线城市的房企们也开始重新配置战斗力。

中信证券认为，综合棚改既定的新三年规划和现有进程，未来两年时间里，棚改的规模有限，难以对2019年的房地产投资形成支撑。

棚改计划任务量下降

棚改既是现实问题又是历史问题，既是民生问题又是发展问题。2014年3月《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》发布，明确提出到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。

公开数据显示，2014-2017年，我国推出1800万套的棚改计划，最终超额完成。2018-2020年，随着棚改落实到位，新三年棚改计划将任务量定在了1500万套，如今还剩下874万套待整改。

2018年10月25日，住建部副部长倪虹在北京主持召开部分省市座谈研究2019年棚改政策，安徽、江西、山东、四川、贵州五省和各省1个城市代表参会。国家发改委、财政部、中国人民银行出席会议。对2019年的棚改提出了五个方向：

一是政府购买棚改服务模式取消，研究其它贷款方式，鼓励国开行、农发行对收益能平衡的棚改项目继续贷款。

二是2019年棚改以发行专项债券为主。

三是新三年棚改计划必须实施，严格把好棚改范围和标准，棚改项目要精准，收益能平衡的有多少，不能平衡的有多少。

四是对棚改户建档立卡，实行城市脱贫攻坚，对难以实施的向国务院建议从资金和政策支持单列管理。

五是棚改货币化安置政策不搞一刀切，要因地制宜，因城施策，一城一策。

天风证券分析师表示，倘若政府购买棚改如实取消，2019年单靠专项债应该不足以支撑既定的棚改项目。“政府购买服务模式取消后，保守估计，2019年棚改专项债有6000亿的配额，因此还有接近6000亿的资金缺口。”

他们倾向于认为在庞大的资金诉求下，平台棚改债仍然是潜在选项，与专项债应该是并行状态。

观察近期的棚改政策的变化历程，从“棚改货币化安置政策不搞一刀切”到“政府购买棚改服务模式取消”，都在一定程度上影响着中国楼市，受此影响最深的便是三四线城市。然而像北京这样的一线城市，很多房企也随着棚改收紧，将更多精力用来梳理自有用地。

北京棚改现状

今年1月14日，北京市年度政府工作报告关于“更好解决群众住房问题”中有明确表示，2019年要完成棚户区改造1.15万户。而去年这一计划数字是2.36万户，最终北京市以累计完成棚户区改造（征收、拆迁、腾退协议签订）34323户的成绩，超额完成改造任务。

2018-2020年是新的三年棚改计划实施年。棚改降速后，市场需要寻找新的支撑力量。

一位长期负责北京棚改项目的房企负责人向地产壹线透露，“三年棚改计划已进入中期，很多城六区之外的新棚改项目，当地有关部门已经不太愿意做了。”

事实上，2017年9月，中央政治局常委会通过了《北京新版城市总体发展规划》，明确表示，2020年，城六区人口要降到1085万人，总人口控制在2300万人之内。而推进城区的棚改项目便是北京城区疏解人口的重要手段之一。在城六区之外的顺义、房山、大兴、通州等地均成为重要承载地。

上述房企人员表示，虽然近年来北京的棚改工作，让群众住房困难得到明显改善，居民居住环境和周边市政条件得到显著提升，城市“留白增绿”的效果进一步显现，但也需看到，在某些项目上确实存在拆迁时间过长，降低回迁进度，进而影响社会安定。

北京一位资深土地拓展人士告诉地产壹线，“在北京，如果需要棚改的人家里，有在机关单位、国有企业和事业单位工作的人，暂时可以不用上班，回去先做好自己家人的思想工作，这种就好拆。”

上述人士表示，现在如果再做棚改，很多区政府一般不愿意做了。“尤其是对一次性招标，国有企业有优势，但政府也要承担风险。”

2015年，时任住房和城乡建设部部长陈政高提出要创新棚改体制机制。北京市开始推行“一次性招标”，在当时被认为是土地出让模式的一次突破。

当年北京市国土局出台的“289号”文，将棚改项目一级开发投资利润率从8%提高到15%。此外，用一级开发控制二级拿地的价格，也被视为房企获得土地资源的新途径。

“棚改的好处是利润率固定，目前看来在8%-12%，至少不赔钱。时间越短，利润率越高。” 一位长期负责北京棚改项目的房企负责人告诉地产壹线。

不过他也提到，棚改存在资金需求量大，投资回收周期慢的问题。“二级地市场一有回款，基本都给了棚改，对企业在二级市场的拿地和土地储备会有一定影响。”

北京某top10房企的一线拿地人员透露，“近两年限竞房太多了，原来最多两三年去化完，现在到二级市场拿地利润不一定高。因为拿了地也不一定能买得好。”

早前，合硕机构首席分析师郭毅表示，“北京背负着市值超过748万平方米限竞房的库存，静态去化周期长达82个月。”

地产壹线了解到，目前很多北京房企，特别是有国企背景的，将更多精力用来梳理自有用地，筹建共有产权房、定向安置房之类的产品。在不放弃京城的大本营外，重点布局外阜。

以北京棚改的龙头企业——北京城建为例，近年来在环京，以及成都、重庆、青岛等准一线城市，和有着丰富旅游资源的三亚等地进行多元化布局。在外阜，二级地多是自己拿，而在北京，则更多采取组建联合体的方式拿地。

早前，广发证券曾发布研究报告称，北京的一级开发主要有两种模式。一是“一次性招标”，即一、二级开发均由一家企业来做；二是一、二级开发分开，先做一级开发整理，二级需要在政府土地收储后进行公开招拍挂。

在参与北京棚改的一线工作人员看来，棚改更多要看有关部门的支持力度。“一些民营房企去年和前年闹得欢，觉得棚改对他们有排斥，跟有关部门也在博弈中。但政府现在还是不敢放开，就怕把一级做完了，在二级市场里，企业把肉吃了，把骨头扔了。”

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