2019，美元荒来袭！上海楼市，房价能否守住5000美元每平？

在放水的大背景下，资产价格长期走高。00后，不知道1999年的物价。所以，用2019年的收入，购买1999年的房价，非常轻松；用2029年的收入，购买2009年的房价，非常轻松；用2039年的收入，购买2019年的房价，也必将：非常轻松。

2019年是一个非常重要的年份：

1)美联储可能会在年底结束缩表，累计约缩表9000-1万亿美元。

2)据ZeroHedge，本周五(3月1日)，美国的国债又将触顶(debt ceiling)，需要国会上调债务顶部。上一次债务顶部上调，增加了1.5万亿美元额度，已经用完。据ZH该文，特朗普可能会推迟3月1日的‘求国会上调债务顶部’。但美国财政部现金储备3310亿美元，最近几天将消耗一千多亿美元，并降至2000亿美元现金储备。

就是说，很快美国财政部，就又要借美元了。同时，美联储在缩表，美元荒就这么来了。

另据ZH转载彭博，大部分(3/4)经济学家，认为美国经济衰退将是：2021年。其中10%认为今年会衰退，42%认为明年会衰退，25%认为2021年将陷入衰退。

只要下一轮美国经济衰退来时(2019-2021)，美联储的QE放水规模，低于已完成的缩表总额，则美元还是相对紧缺。这样美元的供应，在2015年处于相对峰值。

我国一线楼市，以上海为例。上海有3套以上房的家庭，有一个：美元刚需，主要是，1)子女赴美留学，2)若是生大病(特别是癌症)，可能更愿去美国治疗；3)海外旅游购物，也需美元。

在上海好的地段有三套房，那是家庭资产过千万，稳稳的美元百万富翁。三套以上大房，更是300万美元+。

美联储一日不QE大放水(把缩表的全放+)，美元依然是美金。

当前人民币汇率6.69，我国外储1月末30879.24亿美元，我国外债超1.9万亿美元。股市与债市里的外资(热钱)，一旦有风吹草动，我国外储即刻会跌破3万亿美元大关。普通上海三套房家庭，换汇难度必将增大。

1-6月份的出口顺差金额，将影响一线多房家庭，囤美元的欲望。

一旦抛售，穷刚需们无力接盘，房价就会走低。

从国内角度分析，上海房价2016年开始，一直在高位盘整。它不断把上海的外地刚需，往松江和青浦方向推。据安居客数据(可能不是很准)，松江房价约3.3万/平，青浦房价约3万/平。

松江面积604.67平方公里，青浦面积668.54平方公里，两个区合计超1200平方公里，比香港的1104平方公里还大。

举全省之力，打造省城的时代，注定了杭州将不断崛起，挑战上海的长三角龙头地位。2015年的杭州，各个指标必然比2000年上海强；2020年的杭州，各个指标必然比2005年的上海强；2025年的杭州，将超越2010年的上海。问题：2010年至今，上海进步了多少？

松江与青浦，靠近浙江。

从人口角度，2018年全国入园儿童1863.91万人，同比下降了3.82%。高中招生1352.12万人，同比跌2.20%。这是未来的刚需，正在减少中。

松江与青浦的房价，与省会广州，杭州和南京相当，在3万/平附近。这样，随着沪漂定居松江与青浦的数量不断增加，两地将成为：上海新的次中心。

市中心可以迁移：苏州工业园区，原先是农田，现在是苏州新的中心。

而等松江与青浦具备足够人气，可吸引上海外资，将办公地点迁往两地后，但因松江与青浦，靠着嘉善和吴江的边缘，两地的房价是三线水平，比松江与青浦更低。这将拖累松青的潜在上涨空间。

九百万沪漂，在上海市内部的迁移，也将让上海房价承压。

5000美元/平，按照7的汇率是3.5万每平；按照8的汇率，是4万每平；按照10的汇率，是5万每平。美元荒来袭，谁知道私人之间换美元，能报价什么汇率？

我国3.1万亿美元外储，扣掉1.9万亿美元外债，这1.2万亿美元，京沪深三个一线平分是4000亿美元。按照5000美元一平，那是8000万平米；按照80平/套，那是100万套。若是再给省会二线分去一点，则不足100万套。