重磅信号！多地下调“卖地预期”，楼市酝酿大变局

文/东南偏北

3.7万亿、5.2万亿、6.5万亿，近年来全国卖地收入不断创出新高。

但在2019年，事情要出现反转了。

1月26日，据21世纪经济日报报道，在房地产持续调控背景下，目前不少省份下调了卖地收入预期，部分省份缩水幅度达30%以上。

来源：21世纪经济日报

从上图不难看出，除了北京以外，其他省份2019年的卖地收入预计增速都是下滑的，浙江、四川、重庆预期下调最为显著，均在20%以上。

虽说目前并非所有省份都公布了相关数据，各个城市下调的预期也有所差距，但整体趋势仍是有所下调的。

我们知道，我们的地方政府的财政收入，主要靠着“四本账”，分别是：一般公共预算收入，政府基金收入，国有资本经营收入和中央财政转移支付。

在这“四本账”中，收入来源占比较高的当属一般预算收入（主要是税收收入）和政府基金收入（主要是卖地收入）。

2018年，全国政府性基金收入超过过7.5万亿元（其中卖地收入6.5万亿），相当于全国一般公共预算收入的41%，属于所有收入中的“大头”部分。而政府性基金主要又是两部分组成，一部分就是我们俗称的“卖地收入”，另一部分则是五险一金。

一般来说，这里面的“五险一金”部分，政府不会轻易去动的，因为涉及到了民生，是最需要“求稳”的资金。所以可操作空间较大的，就只剩下一个卖地收入了。

而现在各地均主动下调卖地收入预期，这确实这个重要信号，说明2019年极有可能是各地“土地财政”高速增长的转折之年。当然，这并不是说各地不再依赖土地财政了，但依赖度可能会有所下降。

这些年来，有些网友吐槽，认为土地财政绑架了政府与房价的关系，这也有一定道理，但我们也不能把它“一棒子打死”，只看到了土地财政的“弊端”却对它的“利民之处”视而不见。

比如，随着中国的土地财政和土地金融的形成，近十几年来，我国城镇化和城市件事开始迅猛增长，不仅带来了城市的繁荣，就连农村经济都开始转型，在这个过程中，带来了海量的就业岗位。

但任何事情也有个度，卖地收入为改善各地的基础建设确实起到了不可估量的作用，但同时，如果各地都把卖地收入当做重中之重，也同样有新的“麻烦”产生。

当地政府的财政收入来源如果过度依赖“土地财政”，则极有可能导致产业结构发展不均衡，它主要刺激的房地产业、建材业、民用化工等产业，如果长期对某个行业进行刺激，只使得行业之间的分化更为严重，这样的结果显然是不利于整个城市长远发展规划的。

所以，用一句话来讲就是，土地财政有它可以依赖的地方，但同时又不能过度依赖土地财政，把握这个“度”显得尤为重要。

现在，之所以不少城市要在2019年下调对卖地收入的预期，归根结底还是太过依赖这个收入了，而且这个收入已经没有太多增长空间了。

据数据显示，湖北、重庆2018年卖地收入占地方一般公共预算收入比重在95%左右，即卖地收入与地方本级财政收入相差不多了；其他省份中，江苏、四川、福建的这项比例也在80%以上。

若照这个趋势来看，在未来几年中，各省份卖地收入占地方一般公共预算收入比重在80%以上的，都极有可能会不同程度的降低对卖地收入的预期。

造成这样的结果，可以说是“理想”与“现实”相辅相成的结果，自从去年“坚决遏制房地产价格上涨’”，房地产销售增速下行，同时，房企拿地的意愿也开始下降，加上2019年棚改退潮，也为减少卖地收入“助力”了，多层因素堆积在一起，不降不行啊。

政府把“卖地收入”预期降低后，可能有的朋友就会想，既然降低“卖地收入”，那财政收入自然也得跟着减少，难道当地政府准备“勒紧腰带过日子”？

就拿四川来讲，四川2018年的卖地收入是3431亿元，预计2019年卖地收入预计下降幅度为38.2%，也就是说，减少卖地给当地财政收入带来的直接损失就超过了1300亿，这笔钱又该如何来弥补？

目前来看，地方政府在降低卖地收入后“来钱”的方式主要是如下几种，比如发行地方债券，比如让适度的让房价上涨，比如向中央哭穷，以寻求财政支付转移。这些方法都是各地中，比较常见的方法。

上面提到这几种方法，都能在短期内坚决各地的资金压力，但也都颇有点“治标不治本”的意味。比如大量举债，钱是拿到了，但日益增加的地方债务，增加的是整个金融体系的风险；继续让房价持续上涨，也不符合住建部定调的“稳地价稳房价稳预期”，这并是高层想要看到的。

按照公共财政理论，要想收支可持续发展，地方政府就必须可以长期维系的“财源”，才能从根本上降低各级地方政府对土地财政的过度依赖。

现在各地下调了卖地收入预期，所以不排除，未来中央有可能会调整与地方的税收分成比例，在税收分成上，适当向地方政府倾斜，而这对楼市来讲完全可以称之为大变局。

从长远角度来看，如果当地政府具备了稳定的“财源”，就可以不需要以“拍卖”土地的方式来获得财政收入，而这种“财源”的获得方式最有可能的方式有两种：

1、调整中央与地方政府的税收分成，假设以前1块钱的税，中央拿7毛，地方拿3毛，等到地方的卖地收入降下去以后，地方财政收入减少了，通过调整税收分成的方式，让地方拿大头，以弥补损失。

2、对地方政府进行放权，卖地收入少了，但是整体开支不变的话，自然这个收入就得从其他地方补过来，而这个新的收入可能是未来的“房地产税”、“遗产税”等，而要想收到更多税，就得让实体经济规模起来。

但从短期来看，因为绝大多数城市还不能做到像深圳一样摆脱对“卖地收入”高度依赖的困境，所以如果今年上半年，各城市之间“卖地”幅度下浮太厉害了的话，那么到了下半年的时候，极有可能会在房价上有所表现。

这个道理比较简单，我国每年经济都会保持一定的经济增速，在房地产行业自然也会相对应增速相匹配，现在卖地收入如果减下去了，自然就得让房地产相对活跃起来。

总的来说，目前在所有城市中，能像深圳一样完成原始积累，财政收入几乎不考卖地的城市，在国内仍是寥寥无几，所以可以肯定的是，在未来很长一段时间，“卖地收入”仍将是各地的财政收入的主要来源，只是可能这个比重会适当降低罢了。