取消“公摊面积”?住宅按套内面积算?这事儿没那么简单!

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  这几日,小编看到

  有关“公摊面积”的新闻被刷屏

  大家都在讨论:

  难道“建筑面积”、“公摊面积”

  以后真的要取消了吗?

  

  近日,住房和城乡建设部印发38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知。其中《住宅项目规范(征求意见稿)》引起关注。

  

  征求意见稿提出,制订本规范是为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施。

  本规范的制定适用于住宅项目的建设、使用和维护。另外,住宅项目的建设、使用和维护,除应遵守本规范外,尚应符合现行有关国家工程建设规范的规定。

  

  《住宅项目规范(征求意见稿)》公布后,其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。

  

  多数人的讨论,其实就源于此。你看,《住宅项目规范(征求意见稿)》都明确了,“应以套内使用面积进行交易”,那不就是取消公摊面积了吗?

  这只是有些媒体的错误理解!

  跟小编来了解一下

  具体是怎么回事儿吧

  《住宅项目规范(征求意见稿)》只是个技术规范

  我们首先要了解一点:这个征求意见稿,征求的是对一项工程建设标准规范的意见,因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求,具有“技术法规”性质,在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。

  也就是说,这个规范未来约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算,并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取,也没直接关系。

  毕竟,我们商品住房购买、保有过程中,都有各自的法律、法规和规范性文件。《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》都各有负责,这其中明确该管的内容,怎么可能被本不该管的《住宅项目规范》就给说了算呢?

  所以,指望一个技术规范,就能解决我们大家都关心的一个话题,你说怎么解答?

  

  难言的“公摊面积”

  之所以大家对这个话题这么关注,确实是这些年来,“公摊面积”让一些购房者感到“很受伤”。

  说这个话题前,我们先了解一下什么是公摊。公摊面积就是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。它包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅等等等等。

  公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积

  (套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积)

  

  对于公摊面积的处理,由于目前我国尚无明确法律法规予以明确,使其成为房地产交易过程中争论的焦点。

  因此很长时间里,我们经常会看到媒体有报道,公摊面积由于缺少标准,不仅会让消费者在购房时需支付更多购房款,还要多支出物业费、取暖费等更多成本。

  所以,“公摊”,实在是一个大家关注的话题,一有风吹草动,难免引来猜测无数。

  “套内面积交易”无法根本改变“公摊面积”存在的现实

  在这个《规范》当中,热议的另一个原因是“应以套内使用面积进行交易”这句表述带来的后续影响。

  “套内计价”这种交易方式,意味着“公摊面积”必须会取消吗?

  我们暂且先不说,《规范》中的这句话是不是只针对建筑企业竣工验收等情况而言,我们只说在现实销售环节当中,“套内计价”真的与“公摊面积”“势不两立”吗?

  

  我国现行的《商品房销售管理办法》中,是这样规定的:商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

  对此,《商品房销售管理办法》解释说:商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

  而在目前大多数的购房合同中,开发商前期宣传的都是以建筑面积来计价,而与我们最终签订的合同当中,却基本上都是按照套内面积来计价。也就是说,开发商前期宣传,只会告诉你房子1万/㎡,但在实际成交过程中,会明确标明以套内面积计算,1.5万/㎡。

  所以,对于购房人而言,这套房子的总价实际上是不变的。只是从交易过程来说,开发商和你是按照套内面积来交易的。这和《住宅项目规范》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的这条要求其实也并没有冲突。

  所以,不管是以什么来计算,只不过是计算方式的改变,对多交少交多少物业费、取暖费,并没有关系。

  《住宅项目规范(征求意见稿)》中

  除了2.4.6 住宅建筑应以套内使用面积进行交易

  还有这些重点你必须知道!

  小编都帮你勾出来了!

  快来看看吧!

  
1

  2.2.1 住宅建筑设计工作年限应符合表2.2.1的规定。

  

  从上表可见,结构设计工作年限不低于50年,地下室防水不低于结构设计工作年限。

  2

  2.3.2 城镇新建住宅建筑应全装修交付

  ● 户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成;给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位;

  ● 供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件;

  ● 消防设施应完好,消防通道应畅通。

  3

  3.2.3 居住街坊的附属道路与老年人、儿童活动场地应形成完整的无障碍步行系统,并应与城市及镇区道路的步行系统无障碍衔接。

  4

  4.2.3 公共楼梯的设置应符合下列规定:

  ● 建筑高度不超过18m时,公共楼梯的梯段净宽不应小于1.00m;建筑高度超过18m时,公共楼梯的梯段净宽不应小于1.10m;

  ● 公共楼梯踏步宽度不应小于0.26m,踏步高度不应大于0.175m,且同一个楼梯梯段踏步的宽度和高度应一致,不应采用螺旋楼梯或弧形楼梯;

  ● 楼梯扶手高度不应小于0.90m;当楼梯水平段栏杆长度大于0.50m时,其扶手高度不应小于1.10m。楼梯栏杆垂直杆件间净空不应大于0.11m。

  5

  4.2.4 公共出入口设置应符合下列规定:

  ● 每个居住单元应至少有1处公共出入口符合无障碍设计要求;

  ● 公共出入口门洞口宽度不应小于1.20m;

  ● 出入口平台上方应设置雨篷;

  ● 公共出入口台阶高度超过0.70m并侧面临空时,应设防护设施,且防护设施净高不应低于1.10m;

  ● 公共出入口位于阳台、外廊及开敞楼梯平台的下部时,应采取防止物体坠落伤人的安全措施。

  6

  7.5.1 新建住宅建筑电梯设置应符合下列规定:

  ● 四层及四层以上住宅建筑,或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9m的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯,且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50m×1.60m,轿厢门净宽不应小于0.90m;

  ● 十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台,其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台;

  ● 新建住宅建筑电梯的载重量不应小于800kg。

  对此,您怎么看?

  《住宅项目规范(征求意见稿)》目前在征求意见中,意见反馈至:

  1、电子邮箱:chxgf@ccsn.gov.cn

  2、通信地址:北京市海淀区三里河路9号;邮编100835。

  意见反馈截止时间为2019年3月15日。

  来源:住房和城乡建设部官网、央视新闻、四川工会法律援助

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